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Besten Finanzierungskonditionen für Immobilien finden

Zu einer erfolgreichen Investition in Immobilien gehört, dass Sie das richtige Finanzierungskonzept finden.

Egal, ob Sie Häuser und Wohnungen kaufen oder bauen, modernisieren oder sanieren wollen:

Für Sie kommt es darauf an, die wirklich individuelle und marktgerechte Finanzierung zu optimalen Konditionen durchzusetzen. Schließlich gehen Sie mit einer Objektfinanzierung ein Verpflichtung für viele Jahre ein. Die folgende Tabelle zeigt, wie lange es dauert, bis ein klassisches Annuitätendarlehen getilgt ist.

Tilgungsdauer eines Annuitätendarlehens (in Jahren und Monaten)

So lesen Sie die Tabelle: Angenommen, der Zinssatz beträgt 6,5% und die Tilgung 1,5%. Bleibt der Zinssatz während der gesamten Vertragszeit unverändert, ist das Darlehen nach 25 Jahren und 10 Monaten getilgt.

Keine Frage: Die Hypothekenzinsen sind weiterhin günstig. Sie liegen mit 5,5% nach wie vor weit unter dem langjährigen Durchschnittszins von 8,0% (bei 10-jähriger Zinsbindung). Zu übereilten Entscheidungen dürfen die günstigen Zinsen trotzdem nicht verleiten. Schließlich haben Sie auch jetzt nichts zu verschenken!

Ganz im Gegenteil: Auch attraktive Zinskonditionen können die Nachteile eines falschen Finanzierungskonzepts nicht ausgleichen. Auf den nächsten Seiten finden Sie Hinweise und Praxis-Tipps für eine maßgenschneiderte Objektfinanzierung.

Sonst zahlen Sie mit Sicherheit drauf: Vermeiden Sie eine Überfinanzierung

Immobilienpleiten lassen sich fast immer auf Überfinanzierungen zurückführen. Eine Überfinanzierung, bei der das Hypothekendarlehen über dem tatsächlichen Wert des Objekts liegt, ist nun einmal gleichbedeutend mit einer Überschuldung von Anfang an. Nicht nur der substanzbildende Teil – also die Immobilie selbst – wird fremdfinanziert, sondern auch alle mehr oder minder überflüssigen weichen Kosten.

Beispiel: Ein reiner Kaufpreis von 150.000 € für eine 75 m² große Neubau-Eigentumswohnung schaukelt sich bei einem Bauträgermodell unter Einschluss aller Nebenkosten und Gebühren auf einen Gesamtaufwand von 200.000 € hoch. Wenn Sie nun diesen Gesamtaufwand über eine Hypothek finanzieren und auf den Einsatz von Eigenkapital völlig verzichten, handeln Sie sich eine 133%ige Überfinanzierung ein, da das aufgenommene Darlehen um ein Drittel höher liegt als der Kaufpreis.

Da nicht selten im ausgewiesenen Kaufpreis versteckte Kosten für Marketing und Vertrieb enthalten sind, liegt der Anteil der Überfinanzierung in Wirklichkeit sogar noch höher. Bei einer versteckten Innenprovision von beispielsweise 10% des Gesamtaufwands macht das in Höhe des Gesamtaufwands aufgenommene Darlehen schon mehr als 150% des Immobilienwerts aus.

Bei Einschaltung eines Maklers müssen Sie als Käufer entweder eine zusätzliche Provision zwischen rund 3,5 und 7% des Kaufpreises zahlen. Ist die Maklerprovision nicht von Ihnen als Käufer zu leisten, können Sie davon ausgehen, dass diese vom Verkäufer getragen wird und daher in den Kaufpreis bereits eingerechnet ist.

Praxis-Tipp: Aus Vorsichtsgründen sollten Sie nie mehr als 100% des notariell beurkundeten Kaufpreises finanzieren.

Enthält dieser „beurkundete“ Kaufpreis eine versteckte Innenprovision oder liegt er über dem ortsüblichen Marktpreis für vergleichbare Objekte, sollten Sie hartnäckig verhandeln. Gelingt es Ihnen nicht, den Kaufpreis herunterzuhandeln, sollten Sie zumindest den „Überpreis“ nicht fremd finanzieren.


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Oftmals empfiehlt es sich, das Hypothekendarlehen auf maximal 90% des Kaufpreises zu begrenzen und den restlichen Kaufpreis sowie die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln aufzubringen. Sie vermeiden dadurch in jedem Falle eine Überfinanzierung.

Besonders vorteilhaft: Sie erwerben ein gut vermietetes Mietobjekt aus zweiter Hand, bei dem der Kaufpreis unter den ortsüblichen Marktpreisen liegt.

Ihr Eigenkapitalanteil beschränkt sich dann auf die zusätzlich zum Kaufpreis zu tragenden Kaufnebenkosten. Besondere Risiken gehen Sie auch dann nicht ein, wenn die auf zehn Jahre festgezurrten Hypothekenzinsen bei 100%iger Auszahlung des Darlehens durch die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen gedeckt sind.

Vorsicht: Falls Ihre Bank den gesamten Kaufpreis oder sogar mehr fremdfinanziert, bedeutet dies nicht, dass sie den Wert der Immobilie entsprechend hoch einschätzt.

Die Bank wird die Voll- oder Überfinanzierung sowohl auf die Werthaltigkeit des Objekts als auch auf Ihre Bonität stützen. Dies bedeutet in der Sprache der Banker: Das gesamte Hypothekendarlehen besteht aus einem Realkredit- und einem Personalkreditanteil.

Der grundbuchlich gesicherte Realkreditanteil richtet sich nach dem Beleihungswert des Objekts, während der ebenfalls grundbuchlich gesicherte Personalkredit von der Bonität des Darlehensnehmers abhängt. Bei überteuerten Steuersparmodellen übersteigt der Personalkreditanteil gelegentlich sogar den Realkreditanteil. Und das ist sicherlich kein Beispiel für eine gesunde Finanzierung.

Praxis-Tipp: Versuchen Sie, den Realkreditanteil durch Ihre Bank zu erfahren, und meiden Sie einen hohen Personalkreditanteil. Missverstehen Sie einen hohen Personalkreditanteil nicht als besondere Anerkennung Ihrer Bonität.

Selbstbewusst mit der Bank verhandeln: Bieten Sie nicht zu viele Sicherheiten

Es ist eine altbekannte Tatsache: Kreditgeber sind ausgesprochene Sicherheitsfanatiker. Die Absicherung der Kredite geht ihnen über alles. Kein Wunder also, dass in den Kreditverhandlungen schnell auch die Sprache darauf kommt, welche Sicherheiten Sie bieten können. Dabei schießen die Banken immer wieder mal über das Ziel einer angemessenen Kreditabsicherung hinaus.

Nicht jeder Vermögenswert, den Sie dem Kreditinstitut anbieten, wird von ihm akzeptiert. Voraussetzung ist stets, dass die Sicherheit einfach bewertbar, wertbeständig und leicht verwertbar ist. Vor allem folgende Sicherheiten kommen in Betracht:

  • Grundschulden/Hypotheken

  • Bausparguthaben

  • Wertpapiere

  • Lebensversicherungen

  • Edelmetalle

  • Bürgschaften

5. Dezember 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.