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Baufinanzierung: Beleihungswert als wichtigstes Kriterium zum Hausbau

Bauherren, die einen Kredit für ihre Immobilie aufnehmen wollen, werden im Gespräch mit ihrem Bankberater mit dem Begriff Beleihungswert konfrontiert.

Der Beleihungswert beschreibt jenen Betrag, welchen die Bank festlegt, um festzustellen, wie viel ihr die Sicherheit des Kreditnehmers wert ist.

Baufinanzierung von bis zu 70%: Gute Bonität ist Voraussetzung

Bevor die Bank einem Kunden bei der Baufinanzierung ihre finanzielle Unterstützung zusichert, wird sie in der Regel erst einmal dessen Bonität überprüfen.

Hierzu müssen von Seiten des Kreditnehmers beispielsweise Nachweise über die Höhe des Eigenkapitals, des monatlichen Einkommens und eine Schufa-Auskunft erbracht werden.

Mehr dazu: Die Eigenkapitalquote in der Baufinanzierung: Gute Quote senkt die Zinsen

Der volle Kaufpreis für eine Immobilie bzw. die Komplettfinanzierung für deren Bau wird von der Bank üblicherweise nicht übernommen.

Eine Mitfinanzierung zwischen 60 und 80% ist je nach Bonität allerdings durchaus denkbar.

Das Hypothekenbankgesetz: Beleihungswert per Definition

Zur Festlegung des Beleihungswertes einer Immobilie bedienen sich die Kreditinstitute einer Definition nach dem Hypothekenbankgesetz.

Hier spricht man von einem langfristig zu erzielenden Wert, welcher unter vorsichtiger Schätzung als Ziel festgelegt wurde.


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Im Klartext: Anders als bei dem Verkehrswert der Immobilie muss der Beleihungswert circa 30 Jahre lang Bestand haben.

Denn so lange laufen in der Regel gängige Baufinanzierungen.

Mehr dazu: Beleihungswert berechnen: Der 1. Schritt zur Immobilienfinanzierung

Aus diesem Grund liegt es nahe, dass der Beleihungswert meist geringer ausfällt als der Verkehrswert oder der aktuelle Marktpreis.

Das liegt an dem sogenannten Sicherheitsabschlag, den die Bank vorsichtshalber von dem gegenwärtigen tatsächlichen Wert der Immobilie abzieht.

In der Regel liegt der Beleihungswert 20% bis 30% unter dem aktuellen Verkehrswert.

Baufinanzierung: Die Ermittlung des Beleihungswertes

Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt über eine Schätzung der Bank.

Hierzu zieht sie entweder einen eigenen Experten zu Rate, welcher die Schätzung der Immobilie vor Ort vornimmt, oder sie betraut einen externen Sachverständigen.

Für Schätzgebühren fallen üblicherweise zwischen 0,2% und 0,5% des geschätzten Wertes oder der Darlehenssumme an.

Hausbanken, die jedoch an einer längerfristigen Zusammenarbeit mit ihren Kunden interessiert sind, verzichten auf die Schätzgebühr oder verlangen einen geringeren Prozentsatz.

Bei der Schätzung des Beleihungswertes wird in der Regel zwischen einer vom Darlehensnehmer selbst genutzten Immobilie und einem vermieteten Objekt unterschieden.

Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes einer Baufinanzierung

Es gibt 2 Methoden, mithilfe derer der Beleihungswert ermittelt werden kann:

  • Das Sachwertverfahren: Bei selbstgenutztem Wohneigentum des Darlehensnehmers wird der Beleihungswert in der Regel nach dem Sachwertverfahren errechnet. Der Sachwert setzt sich aus dem Bau- und dem Bodenwert zusammen.
  • Das Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Objekten kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Der Ertragswert wird auf Grundlage des „nachhaltig erzielbaren Nettoertrags“ ermittelt.

Einige Kreditinstitute legen allerdings auch einen Beleihungswert fest, welcher dem Mittelwert aus Ertragswert- und Sachwertverfahren entspricht.

Der Beleihungswert ist demnach einer der wichtigsten Voraussetzungen zur Baufinanzierung für den Kreditnehmer.

Er repräsentiert den Wert einer Kreditsicherheit.

21. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.