Baufinanzierung: Wie funktioniert ein Mietkauf?

Dank der neuen EU-Wohnkreditrichtlinie, hoher Kaufpreise und Kaufnebenkosten wird es für viele Menschen schwieriger, sich ein Eigenheim zu leisten. Da klingt das Mietkaufmodell äußerst attraktiv – aber es gibt mehr als einen Haken.

Wie funktioniert der Mietkauf?

In der Regel wird vor Mietbeginn ein Kaufpreis vereinbart, bevor die Bewohner einziehen und zunächst eine Anzahlung von bis zu 20% des Kaufpreises zahlen. Die Miete der ersten Jahre dient dabei als Ansparbetrag. Einen Teil behält der Vermieter jedoch als Mietzins.

Ist daneben kein Restkaufpreis festgelegt, dauert es entsprechend länger bis zum Besitzübergang der Immobilie. Des Weiteren gibt es noch den Optionskauf. Hier mietet der Bewohner von einer Genossenschaft oder einem Bauträger mit der Option zum Kauf, aber – anders als beim Mietkauf – nicht der Verpflichtung.

Hohe Mietpreise inbegriffen

Gerade beim Optionskauf fällt die Miete in der Regel deutlich höher aus als eine reguläre Wohnungsmiete. So sollen die Mieter motiviert werden, von der Kaufoption auch Gebrauch zu machen – andernfalls erzielt man zumindest eine gute Miete.

Für die Käufer ist eine Bankfinanzierung in der Regel aber günstiger – vorausgesetzt, diese ist eine Option. Zudem bieten sich beim Mietkauf nicht die zahlreichen Möglichkeiten der Förderung, wie etwa das neu in der Diskussion stehende Baukindergeld oder steuerliche Vorteile.

Darum sollten Sie beim Mietkauf vorsichtig sein

Und auch beim Thema Besitzübergang lauern Risiken: Das juristische Eigentum geht beim Mietkauf zwar erst nach Zahlung der letzten Rate bzw. des Restkaufpreises an den Käufer über. Das wirtschaftliche Eigentum jedoch wechselt mit Abschluss des Vertrages, so dass gegebenenfalls der Mieter für die Instandhaltung sorgen muss.

Sehr unterschiedlich sind die Konditionen beim Nischenprodukt Mietkauf, weswegen der Vertrag im Einzelnen genauestens geprüft werden muss. Der Mieterbund rät zur Vorsicht: Oft fänden sich im Mietkauf mangelhafte Objekte wieder, die anderweitig keine Interessenten gefunden haben. Die Käufer sollten sich fragen, warum der Eigentümer das Risiko eingehe, „Bank zu spielen“.

Chance für Investoren mit wenig Eigenkapital

Wenn das Objekt aber gründlich geprüft wurde, kann sich der Mietkauf dennoch lohnen, etwa für junge Familien ohne Eigenkapital, die anderweitig vielleicht keinen Kredit mehr bekommen würden. Auch Selbstständige haben hier oft erhebliche Schwierigkeiten.

Dafür sollten sich die Interessenten aber versichern, dass sie die erhöhte monatliche Belastung auch dauerhaft tragen können, denn die neue EU-Richtlinie dient letztlich auch dem Schutz der Verbraucher. Auch steuerliche Beratung vorab sollte selbstverständlich sein.

Ein Vorteil: Die feste Monatsrate über die gesamte Laufzeit. So ist der Käufer unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung – dies kann natürlich bei einer günstigen Entwicklung auch zum Nachteil werden. Sinnvoll ist es, sich im Mietvertrag ein Sondertilgungsrecht einräumen zu lassen.

Fazit: Darauf müssen Sie beim Mietkauf achten

  • Preis: Raten, Anzahlung, Gesamtkaufpreis, Restkaufpreis
  • Ansparbetrag: Wie hoch ist sein Anteil an der Monatsrate?
  • Sicherheit: Wie sicher sind die eingezahlten Gelder, wie werden sie angelegt, werde ich am Anlagegewinn beteiligt?
  • Absicherung: Was passiert, wenn der Vermieter insolvent wird?
  • Lebensumstände: Was passiert bei Arbeitslosigkeit, Scheidung, Krankheit, etc.?
  • Unterhalt: Wer bezahlt Sanierung, Verwaltung, etc.?
  • Sind Sondertilgungen vertraglich möglich?
  • Abtretung: Kann der Mietkaufvertrags abgetreten werden

Wer weiß, wie ein Mietkauf funktioniert, der kennt auch die Gefahren, die damit verbunden sind. Vor allem sollten Sie das Objekt immer genau prüfen, bevor Sie sich auf einen solchen Vertrag einlassen, denn oft verbergen sich dahinter Immobilien mit erheblichen Mängeln.

30. November 2016

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Maria Schädlich
Von: Maria Schädlich.

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