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Baukredite: diese Hinweise sollten Sie beachten

Wer baut, sichert sich seine Zukunft. Die eigenen vier Wände ersparen die Miete und erlauben über eine Hypothek die Aufnahme von Krediten. Doch zuerst gilt es, den Baukredit zu bedienen und zu tilgen. Baukredite sind zwar günstig, doch wer nicht aufpasst, zahlt länger als es sinnvoll ist.

Baukredite locken mit Niedrigzinsen

Baukredite sind derzeit noch extrem billig. Für etwas mehr als 2% Zinsen im Jahr lassen sich Immobilien so günstig finanzieren wie nie. Was eine niedrige Zinsbelastung ausmacht, zeigt schon eine kleine Änderung hinter dem Komma: Bei einer Summe von beispielsweise 200.000 € verursacht ein halbes Prozent mehr Zusatzkosten von 1.000 €. Vor rund 20 Jahren kosteten derartige Kredite noch über die 8%.

Da erscheint es logisch, bei der Auswahl der Kreditangebote auf einen möglichst geringen Zins zu achten. Allerdings: je niedriger die Zinsen, desto länger hält die Bank den Daumen auf dem Haus.

Wer spät einsteigt und jahrzehntelang unter Umständen bis zum Rentenalter abzahlt, muss damit rechnen, nur noch wenige Jahre für spätere Hypothekenkredite zu haben. Denn die werden ab 70 Jahren aufwärts in der Regel nicht mehr so einfach vergeben.


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Die eigene Dynamik von Annuitätendarlehen beachten

Der Grund, warum Niedrigstzinsen Baukredite zu ewigen Baustelle machen können, erklärt sich mit der Tatsache, dass sie meist als Annuitätendarlehen vergeben werden. Als Darlehensnehmer zahlt man über die gesamte Laufzeit jeden Monat eine feste Rate zurück. Die besteht aus zwei Komponenten, dem Zins- und dem Tilgungsanteil.

Weil nun mit jeder Rate ein Teil der Restschuld beglichen wird, verringert sich die Zinsbelastung jedes Mal, denn die wird auf Grundlage der verbleibenden Schuld berechnet. Der Zinssatz selbst bleibt dabei konstant, während der Tilgungsanteil steigt.

In der Summe ist die Zahlung immer gleich hoch und ihr Prozentwert entspricht stets der Jahresleistung. Daher auch der Begriff Annuität, der aus dem Lateinischen annum kommt und für Jahr steht. Beträgt der Zinsanteil etwa 2% und der Tilgungsanteil, wie üblich 1%, so spricht man von einer Annuität von 3%. Bei einem Baukredit über 200.000 € etwa beträgt die Jahresleistung 6.000 €. Das macht monatliche Zahlungen von 500 €.

Niedriger Zinssatz verlangsamt Tilgungsanteil

Diese Zahl bleibt also gleich, wobei sich der Tilgungsanteil fortlaufend erhöht und der Zinsanteil sinkt. Ist der angesetzte Zins allerdings niedrig, zeigt sich die Schattenseite von Niedrigzinsen, und das liegt an der beschriebenen Wechselbeziehung: Je niedriger der Zins, desto langsamer fällt die jährliche Zinsersparnis aus. Gleichzeitig wächst auf der Tilgungsanteil langsamer.

Bei einem Baukredit mit höherem Zins wiederum wächst der Tilgungsanteil schneller, was dazu führt, dass der gesamte Kredit früher abbezahlt ist. Beim Zins von 8% wäre das nach 27,5 Jahren der Fall, bei 2% indes erst nach 55 Jahren.

Bei Niedrigzinsen Tilgung erhöhen

Wer sich also rein von niedrigen Zinsen und einen möglichst geringen Tilgungssatz verführen lässt, verhilft letztlich nur der Bank zu einem langfristigen Vertrag, an dem sie besser verdient. Die Banken locken gern mit Niedrigzins und geringem Tilgungsanteil.

Stattdessen sollte man eine realistische Laufzeit im Auge behalten und lieber den Tilgungssatz erhöhen. Nebenbei verbessert das zugleich die Zinskonditionen. Natürlich ist dann die monatliche Belastung höher.

Zinsen sichern und Wechseloption vereinbaren

Unabhängig davon, wie hoch man den Tilgungsanteil wählt, sollte man zugleich die Zinsen möglichst lange sichern, denn die werden mit Sicherheit wieder steigen. Läuft dann die Zinsbindung aus, wird es unter Umständen erheblich teurer.

Zur Vorsorge kann man wieder an das Wechselspiel denken und mit der Bank eine Option vereinbaren: Bei Bedarf wird der Tilgungssatz verändert. Mit dieser Wechseloption bleiben die monatlichen Raten im Griff.

2. Mai 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.