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Bauliche Maßnahmen in Wohneigentumsanlagen: Die Rechte als Miteigentümer

 Bauliche Veränderungen in einer Wohnanlage erweisen sich in der Praxis immer als problematisch, weil regelmäßig nicht alle Wohnungseigentümer mit ihnen einverstanden sind.

Klassische Streitursachen sind beispielsweise Um- und Anbauten in Balkon- und Terrassenbereichen, insbesondere Verglasungen, oder die Errichtung eines Car-Ports auf einer Stellplatzfläche.

Auch die Installation von Satelliten-Empfangsanlagen führt oft zu Kontroversen unter Mitgliedern von Wohnungseigentumsgemeinschaften. Auf den folgenden Seiten erfahren Sie, welche Rechte Sie bei baulichen Maßnahmen haben.

Wann ist ein Mehrheitsbeschluss, wann ein einstimmiger Beschluss erforderlich?

Die Problematik baulicher Maßnahmen ist dadurch bedingt, dass eine Auswirkung auf das gemeinschaftliche Eigentum vorliegen kann.

Als Wohnungseigentümer können Sie mit Ihrem Sondereigentum nämlich nur dann nach Belieben verfahren, wenn die Interessen anderer Wohnungseigentümer und insbesondere das gemeinschaftliche Eigentum dadurch nicht betroffen sind.

Beispiel: Der innerhalb von Wohnungen auf dem Estrich verlegte Bodenbelag, beispielsweise Teppich, Fliesen oder Parkett, kann beliebig verändert oder beseitigt werden, da hieran Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers besteht. Wenn aber der darunter liegende Estrich betroffen ist, liegt eine Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, und somit eine bauliche Veränderung, vor.

Sie müssen zunächst einmal bauliche Veränderungen von Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung unterscheiden. Diese Abgrenzung ist deshalb entscheidend, weil Instandsetzungen und Instandhaltungen lediglich einen einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung voraussetzen.

Eine bauliche Veränderung dagegen bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer, soweit diese bauliche Veränderung über ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht und Eigentümerinteressen durch die Veränderung über ein zumutbares Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Soweit Sie durch eine bauliche Veränderung nachteilig betroffen sind, können Sie diese also in der Regel verhindern.

Mieten oder vermieten: Das ist die Frage in dieser Infografik.

Mehrheitsbeschluss: Wie Sie zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterscheiden

Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung bedürfen lediglich eines Mehrheitsbeschlusses. Als zumutbar benachteiligter Eigentümer können Sie also überstimmt werden.

Eine in der Regel zustimmungspflichtige bauliche Veränderung liegt dagegen stets dann vor, wenn eine Maßnahme über eine ordnungsgemäße Verwaltung hinausgeht. Keine baulichen Veränderungen, sondern Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung in Form von Instandhaltung und Instandsetzung sind insbesondere:

  • Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung, beispielsweise Austausch der veralteten und defekten Heizungsanlage;

  • Erneuerungen von gemeinschaftlichen Einrichtungen und Ausstattungen, beispielsweise der Briefkastenanlage;

  • Anpassungen der Wohnanlage an veränderte Erfordernisse, insbesondere neue Gesetze, beispielsweise die Verbesserung der Wärmeisolierung des Gebäudes;

  • Die Herstellung eines mangelfreien Zustandes der Wohnanlage, beispielsweise die Reparatur eines defekten Aufzugs;

  • Die Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustands der Wohnanlage, beispielsweise die Korrektur eines falsch verlaufenden Zauns;

  • Die Beseitigung von Gefahrenquellen der Wohnanlage, beispielsweise die Beseitigung alter Bäume oder einer einsturzgefährdeten Grenzmauer.

Einstimmigkeit: Woran Sie eine bauliche Veränderung erkennen

Sinn des Einstimmigkeitsprinzips bei baulichen Veränderungen ist es, Sie als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft vor Aufwendungen zu schützen, die kostspielig und wirtschaftlich nicht erforderlich sind. Nur notwendige und zu erwartende Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sollen Ihnen auferlegt werden können. Außerdem soll verhindert werden, dass gemeinschaftliches Eigentum entgegen dem berechtigten Willen einzelner Eigentümer beliebig verändert werden kann.

Eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn ein Grundstück oder ein darauf befindliches Gebäude umgestaltet, teilweise oder ganz beseitigt oder neu geschaffen wird. Das gilt auch, wenn Einrichtungen oder Anlagen des Grundstücks neu angeschafft, abgeschafft, abgeändert oder zweckentfremdet werden. Oder wenn unbebaute Grundstücksteile umgestaltet werden, beispielsweise durch Aufschüttungen oder Vertiefungen.

Folgende Beispiele sollen Ihnen hier zunächst das Vorliegen einer baulichen Veränderung verdeutlichen:

  • Errichtung eines Kinderspielplatzes mit Geräten;

  • Errichtung von Reihengaragen auf Kfz-Abstellplätzen;

  • Betonieren der Zufahrt für eine Garage;

  • Anlegen einer Terrasse auf einer vorhandenen Grünfläche;

Beachten Sie, dass all diese Maßnahmen Auswirkungen auf gemeinschaftliches Eigentum haben und deshalb als bauliche Veränderungen einzustufen sind, weil nicht lediglich Instandsetzung oder Instandhaltung vorliegt.

Unerheblich ist, ob die bauliche Veränderung durch eine aufwändige Baumaßnahme begründet ist. Auch kleine Aktionen, beispielsweise die Errichtung eines Gartenhäuschens oder eines nicht fest mit dem Boden verbundenen Geräteschuppens stellen bauliche Veränderungen dar. Nicht von Belang ist auch, ob die Maßnahme von einem einzelnen Wohnungseigentümer oder von mehreren durchgeführt wird.

Eine bauliche Veränderung liegt stets dann vor, wenn eine Maßnahme über eine ordnungsgemäße Verwaltung hinausgeht. Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung sind Maßnahmen, die wirtschaftlich denkende Wohnungseigentümer ergreifen sollten, um die Tauglichkeit und den Wert der Wohnungseigentumsanlage zu erhalten.

Hinweis: Bauliche Umgestaltungen, die in Erfüllung gesetzlicher Vorschriften oder behördlicher Auflagen erfolgen, entsprechen stets ordnungsgemäßer Verwaltung und müssen nicht einstimmig beschlossen werden.

Beispiel: Einbau von Sicherheitstüren in einem Fahrstuhl.

Keine baulichen Veränderungen stellen auch Maßnahmen dar, die der erstmaligen Herstellung des dem ursprünglichen Bauplan entsprechenden Zustandes der Wohnanlage die-

  • Montieren von Schaukästen an der Außenwand eines Hauses;

  • Anbringen einer Sat-Empfangsanlage auf dem Dach;

  • Erstmaliger Anschluss der Wohnanlage an das Breitbandkabelnetz;

  • Errichtung einer Mobilfunk-Senderanlage auf dem Dach.

nen. Keine bauliche Veränderung ist auch die Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung, beispielsweise eines ohne Zustimmung errichteten Wintergartens.

Ausnahmen vom Einstimmigkeitserfordernis

1. Über Modernisierungsmaßnahmen kann die Mehrheit entscheiden

Weitere Abgrenzungsprobleme können sich für Sie bei einer modernisierenden Instandsetzung ergeben. Hierbei müssen Sie beachten, dass entgegen der Regel keine Einstimmigkeit erforderlich ist. Einerseits ist dies zwar eine bauliche Veränderung, die sich nicht mehr im Rahmen üblicher Reparaturen bewegt. Andererseits liegt aber eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung als Instandhaltung vor und diese kann daher mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere der Heizung oder der Fassade, verursachen oftmals bauliche Veränderungen. Eine umfangreiche bauliche Veränderung wäre nun grundsätzlich von der Zustimmung aller Eigentümer abhängig. Dies würde aber dazu führen, dass unaufschiebbare und dringende Modernisierungsmaßnahmen häufig am Widerspruch weniger Eigentümer scheitern.

Die Rechtsprechung hat deshalb entschieden, dass bauliche Maßnahmen, die sich zugleich wertverbessernd und modernisierend auswirken, bereits durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden können.

Es ist nämlich als ordnungsgemäße Verwaltung anzusehen, wenn anlässlich einer tatsächlich notwendigen Reparatur nicht nur werterhaltende, sondern auch wertverbessernde Maßnahmen durchgeführt werden.

Beispiele: Die Umstellung einer alten Ölheizung auf eine moderne Gasheizung stellt eine solche modernisierende Maßnahme dar, die lediglich eines Mehrheitsbeschlusses bedarf. Das gilt auch für den Ersatz von Holzpfosten eines Zauns durch einbetonierte Stahlpfosten, oder den Ersatz eines Asphaltbodens durch Plattenboden.

2. Eine Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer kann ausreichend sein

Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, können zwar nicht durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden. Bauliche Veränderungen, denen die in ihren Rechten wesentlich beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen, können aber durchgeführt werden.

Erforderlich ist nur die Zustimmung aller benachteiligten Wohnungseigentümer. Soweit ein Wohnungseigentümer nur unwesentlich beeinträchtigt wird, ist seine Zustimmung nicht nötig.

Ist nur ein einziger Wohnungseigentümer nachteilig betroffen, genügt dessen Zustimmung ebenso, wie das Fehlen der Zustimmung eines einzigen benachteiligten Wohnungseigentümers die Durchführung der Maßnahme verbietet.

Hinweis: Die Zustimmung kann vor oder nach Durchführung der Maßnahme erklärt werden. Eine erteilte Baugenehmigung für eine bauliche Maßnahme kann jedoch die Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer nicht ersetzen.

3. Eine Zustimmung kann entbehrlich sein

Von dem Grundsatz, dass bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, einstimmig beschlossen werden müssen, gibt es eine weitere wichtige Ausnahme: Die an sich erforderliche Zustimmung eines betroffenen Wohnungseigentümers ist dann entbehrlich, wenn ihm aus der beabsichtigten Umgestaltung kein Nachteil erwächst, der über ein zumutbares Maß hinausgeht.

Ohne eine solche Benachteiligung kann ein Wohnungseigentümer auch die Veränderung von Gegenständen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht verhindern.

Ob die Zustimmung eines Wohnungseigentümers entbehrlich ist, richtet sich nach den zumutbaren Beeinträchtigungen, welche die Wohnungseigentümer auf Grund des Gemeinschaftsverhältnisses wechselseitig hinzunehmen haben.

Das sind solche Nachteile, die bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich sind, beispielsweise der Austausch einer defekten Wohnungstür durch ein lediglich ähnliches Modell. Wird keiner der Wohnungseigentümer benachteiligt, so kann eine Maßnahme sogar zustimmungsfrei durchgeführt werden.

Welche baulichen Veränderungen Sie in der Regel ohne einstimmigen Beschluss durchführen können

In folgenden Fällen können Sie Ihre Pläne ohne einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft verwirklichen, weil nur wenige oder kein Miteigentümer in seinen Rechten oder berechtigten Interessen verletzt ist:

Blumenkästen

Sie können auf Ihrer Terrasse festmontierte Blumenkästen anbringen, wenn sich dies nicht nachteilig auf den optischen Eindruck der Wohnanlage auswirkt.

Dachflächenfenster

Durch den Einbau von Dachflächenfenstern (Velux-Fenstern) entstehen in der Regel keine Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer. Voraussetzung ist allerdings, dass nicht zugleich der Dachraum als Wohnung ausgebaut wird.

Entlüftung

Durchbrechen Sie eine Mauer, um eine Entlüftung für Küche, Bad oder Toilette anzubringen, ist dies unerheblich, wenn die geschaffene Öffnung praktisch unsichtbar ist. Das ist der Fall, wenn sie sich beispielsweise im untersten Bereich der Außenwand befindet.

Kamin

Der Anschluss eines Kamins an einen bestehenden ungenutzten Schornstein kann immer nur diejenigen Wohnungseigentümer beeinträchtigen, die diesen Schornstein auch nutzen könnten. Nur die Zustimmung dieser Eigentümer ist erforderlich.

Leuchtreklame

Wenn Sie Eigentümer eines Ladenlokals oder eines sonstigen Geschäftsraums sind, kann Ihr Mieter branchenübliche Leuchtreklame und Werbeschilder anbringen. Die Werbung muss aber nach der Teilungserklärung erlaubt, ortsüblich und angemessen sein.

Markise

Das Anbringen einer Markise stellt eine bauliche Veränderung dar. Wenn die Markise sich in Gestaltung und Farbe der Umgebung anpasst, liegt aber keine Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer vor. Dann ist deren Zustimmung nicht nötig.

Parabolantenne

Die Installation einer Parabolantenne wird, beispielsweise bei Installation auf dem Dach oder an der Außenwand des Hauses, meist mit einem Eingriff in die bauliche Substanz oder mit einer optischen Beeinträchtigung des Gesamtbildes der Wohnanlage verbunden sein.

Gerade hier kommt es aber besonders auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die Größe der Antenne, ihre Farbe und den Ort der Installation.

Beispiel: In folgendem Fall hat ein Gericht lediglich eine unerhebliche Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks festgestellt: Auf dem Dach eines mehrstöckigen Hauses wurde eine 80 cm große Antenne angebracht.

Von in der Nähe liegenden Wohnungen aus konnte sie nicht gesehen werden, da sie aus einiger Entfernung nur wenig auffällig war. Das Dach bot wegen verschiedener Kaminaufbauten kein einheitliches harmonisches Bild.

Hinweis: Von der wohnungseigentumsrechtlichen Problematik einer baulichen Veränderung abgesehen, haben ausländische Mitbürger, die Eigentumswohnungen nutzen, Sonderansprüche. Diese können einen Anspruch auf Installation einer Sat-Schüssel haben, um mehrere Programme in ihrer Heimatsprache empfangen zu können.

Ein Miteigentümer muss es jedoch dulden, dass ihm ein zum Empfang geeigneter und optisch und technisch wenig störender Stellplatz zugewiesen wird. Etwaige Mehrkosten hat dabei der Nutzer zu tragen.

Darüber hinaus kann verlangt werden, dass die Antenne nachweislich durch einen Fachbetrieb installiert und versichert wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Hinterlegung einer Sicherheitsleistung in Geld für mögliche Demontagekosten verlangen.

Sichtschutzwand

Die Errichtung einer Sichtschutzwand an der Grenze zweier benachbarter Wohneinheiten stellt dann eine Beeinträchtigung des Nachbarn dar, wenn ein erheblicher Teil des einfallenden Lichts genommen wird.

Auch die Abänderung einer Trennwand von Glas in Holz oder in ein anderes Material stellt eine bauliche Veränderung dar.

Wohnungstür

Der Austausch einer Wohnungstür setzt immer auch voraus, dass sich die neue Tür optisch den anderen Türen im Haus anpasst.

Was Sie bei einer Interessenabwägung beachten müssen und wann Sie ein Vetorecht haben

Ebenso wie ein einzelner Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gegen den Widerstand anderer Wohnungseigentümer durchsetzen kann, ist es möglich, dass von der Mehrheit gewünschte Veränderungen am Widerstand eines einzigen Wohnungseigentümers scheitern.

Ein Vetorecht besteht für Sie nur dann, wenn Ihnen ein erheblicher rechtlicher Nachteil erwächst. Unter einem Nachteil ist hier jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung Ihrer berechtigten Interessen zu verstehen, beispielsweise wenn eine bauliche Maßnahme eines Nachbarn auf Ihr Sondereigentum einwirkt.

Bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen ist immer auch zu prüfen, ob die bauliche Veränderung gemeinschaftlichen Zwecken dient oder ob lediglich ein Einzelinteresse eines Wohnungseigentümers verwirklicht werden soll. Durch bauliche Veränderungen können insbesondere folgende nicht hinnehmbare Nachteile auftreten:

  • Die Veränderungen führen zu einer Beeinträchtigung der Bausubstanz, insbesondere der Stabilität und Sicherheit des Hauses;

  • Die Architektur, insbesondere der optische Gesamteindruck der Wohnanlage, verändert sich;

  • Die baulichen Veränderungen bewirken lediglich eine Verbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums für einzelne Wohnungseigentümer, während die Mehrzahl der Wohnungseigentümer Nachteile erfährt;

  • Die bauliche Veränderung bewirkt eine Änderung der Zweckbestimmung des betroffenen Eigentums;


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  • Die Veränderung führt zu Beeinträchtigungen, insbesondere Lärm-, Schmutz- oder Geruchsimmissionen.

Bei welchen baulichen Veränderungen alle Miteigentümer zustimmen müssen

Die nachfolgende Übersicht zeigt Ihnen bauliche Veränderungen auf, denen stets alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Ein einziger Wohnungseigentümer kann also das Vorhaben zu Fall bringen, indem er seine Zustimmung verweigert bei:

  • Anbau eines Aufzugs an der Außenseite des Gebäudes. Hierdurch wird der optische Gesamteindruck eines Gebäudes beeinträchtigt;

  • Ausbau eines Dachgeschosses. Hierdurch droht eine intensivere Nutzung des Dachraumes;

  • Errichtung einer Dachterrasse. Dies erfordert regelmäßig einen erheblichen Eingriff in die Dachsubstanz und verändert den optischen Gesamteindruck des Gebäudes;

  • Einbau eines Fahrstuhls. Für den Einbau des Fahrstuhls werden Teile des Gemeinschaftseigentums benötigt und dadurch dem ursprünglichen Nutzungszweck entzogen;

  • Ersetzen von Glasbausteinen durch Fenster. Hierdurch wird der architektonische Gesamteindruck verändert;

  • Errichtung von Garagen. Hierdurch werden Lärmbelästigungen und optische Beeinträchtigungen verursacht und die ursprüngliche Zweckbestimmung geändert. Miteigentümer werden von der Benutzung der ursprünglichen Fläche ausgeschlossen;

  • Anbringen einer Garderobe im gemeinschaftlichen Treppenhaus. Hierdurch wird ein Teil des Gemeinschaftseigentums einer Sondernutzung zugeführt;

  • Errichtung eines Gartenhäuschens oder Geräteschuppens. Hierdurch wird der Gesamteindruck der Wohnanlage optisch verändert und beeinträchtigt;

  • Einbau einer Lüftung oder Klimaanlage durch die Außenwand des Gebäudes. Hierdurch wird in die Gebäudesubstanz eingegriffen;

  • Einem Deckendurchbruch, um zwei nebeneinander liegende Wohnungen miteinander zu verbinden. Hierdurch wird erheblich in die Substanz und Statik des Gebäudes eingegriffen;

  • Errichtung einer Terrasse. Hierdurch wird eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums verursacht die zu Lärmbelästigung führen kann;

  • Unterkellerung einer Terrasse. Dies stellt einen erheblichen Eingriff in die Substanz und Statik eines Bauwerks dar;

  • Durchbruch durch eine Brandmauer oder tragende Wand. Hierdurch wird regelmäßig ein erheblicher Eingriff in die Statik und Substanz eines Bauwerks verursacht und eine intensivere Nutzung der angrenzenden Räume herbeigeführt;

  • Errichtung eines Wintergartens. Hierdurch werden der ursprüngliche Charakter und das Gesamtbild der Wohnanlage verändert;

  • Umbau eines Fensters zu einer Tür. Hierdurch wird eine intensivere Nutzung der angrenzenden Fläche oder der angrenzenden Räumlichkeiten herbeigeführt;

  • Verglasung eines Balkons oder einer Loggia. Hier wird der optische Gesamteindruck des Gebäudes beeinträchtigt;

  • Zumauern eines Fensters. Hier wird ebenfalls der optische Gesamteindruck des Gebäudes verändert.

Rechtsfolgen unzulässiger baulicher Veränderungen

Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, können nicht lediglich durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer beschlossen werden. Ein Mehrheitsbeschluss ist, selbst wenn die bauliche Veränderung nicht alle Wohnungseigentümer benachteiligt, nicht ausreichend.

Hinweis: An sich rechtswidrige Mehrheitsbeschlüsse über die Durchführung von baulichen Veränderungen sind zwar anfechtbar. Sie sind aber nicht unwirksam, so dass sie nur nach einer Anfechtung für ungültig zu erklären sind und nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig und bindend werden.

Wenn allerdings Sie oder ein anderer Miteigentümer einen unzulässigen Mehrheitsbeschluss nicht anficht, kann die bauliche Veränderung nicht mehr verhindert werden.

Die Durchführung unanfechtbarer beschlossener Maßnahmen ist dann von allen Wohnungseigentümern zu dulden. Benachteiligt ein an sich rechtswidriger Beschluss keinen der Wohnungseigentümer wesentlich oder haben dem Beschluss alle benachteiligten Wohnungseigentümer zugestimmt, so ist er trotz Anfechtung nicht für ungültig zu erklären.

Achtung: Selbst dann, wenn Einstimmigkeit erforderlich ist, erlangt ein mehrheitlicher Beschluss nach Ablauf der Anfechtungsfrist von einem Monat Wirksamkeit und ist nicht etwa ungültig. Ein Verstreichen der einmonatigen Anfechtungsfrist führt also zur Unbeachtlichkeit eines Aboder Zustimmungsmangels und bewirkt die endgültige Rechtmäßigkeit unerwünschter baulicher Veränderungen.

Sprechen Sie mit Ihren Miteigentümern: Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können Probleme verhindern

Viele Wohnungseigentümergemeinschaften machen bittere Erfahrungen mit Querulanten. Manche Wohnungseigentümer nutzen ein Vetorecht nämlich dazu, für die Gemeinschaft unzumutbare Zustände zu schaffen oder zu erhalten.

Beispiel: Die dringend erforderliche Sanierung eines desolaten Treppenhauses scheitert am Veto eines einzelnen Eigentümers.

In jeder Gemeinschaft können im Laufe der Zeit Unstimmigkeiten und Konflikte entstehen. Sorgen Sie im eigenen Interesse und dem Ihrer Miteigentümer gemeinsam mit diesen dafür, dass Notwendiges auch in Zukunft durchgesetzt werden kann. Wohnungseigentümer können nämlich durch Vereinbarungen Beschlussprobleme bei baulichen Veränderungen verhindern:

Sie und die Gemeinschaft können bestimmte bauliche Veränderungen als Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbaren, so dass hierüber mehrheitlich beschlossen werden darf und Sie und jeder andere Wohnungseigentümer die Durchführung verlangen kann.

Folgende Vereinbarungen sind möglich und können die gemeinschaftliche Verwaltung des Wohnungseigentums erleichtern und unvernünftige Vetos von Querulanten verhindern:

Vereinbarung über Dachausbau

Ihnen und anderen Wohnungseigentümern kann der Ausbau des im Sondereigentum stehenden Dachspeichers zu Wohnräumen oder die Aufstockung eines Gebäudes erlaubt werden. Auch einzelne Maßnahmen, wie die Erweiterung von Balkonen oder Terrassen können im Voraus für die Zukunft gestattet werden.

Hinweis: Schon das Gestatten einer bestimmten Nutzung, beispielsweise zu Wohnzwecken oder zu gewerblichen Zwecken, beinhaltet zumeist die Zustimmung zu einem dem Nutzungszweck entsprechenden Ausbau, einschließlich baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums.

Vereinbarung über Sondereigentum

Allen oder einzelnen Wohnungseigentümern kann gestattet werden, zu einem beliebigen Zeitpunkt im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums bestimmte bauliche Maßnahmen durchzuführen, beispielsweise Decken und tragende Mauern zu durchbrechen oder bestimmte Einrichtungen und Ausstattungen, wie Markisen oder Rollläden, herzustellen.

Vereinbarung des Mehrheitsprinzips

Es kann aber auch generell vereinbart werden, dass über bauliche Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann.

Ist nicht ausdrücklich die Notwendigkeit einer Mehrheit aller Wohnungseigentümer für einen Beschluss vereinbart, so kommt es auf die Mehrheit der benachteiligten Wohnungseigentümer an. Der Mehrheitsbeschluss ersetzt in diesen Fällen die Zustimmung der benachteiligten Wohnungseigentümer.

Vereinbarung über den Nachteil

Sie und die anderen Wohnungseigentümer können selbst bestimmen, ab welchem Grad eine Beeinträchtigung der Zustimmung bedarf. So können Sie zum Beispiel bestimmen, dass das Anbringen von Fenstergittern zulässig ist.

Vereinbarung über einen Zustimmungsvorbehalt

Es kann aber auch vereinbart werden, dass alle baulichen Veränderungen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Dies gilt auch dann, wenn sie nicht nachteilig betroffen sind oder bestimmte Maßnahmen nur der Zustimmung der unmittelbar angrenzenden Wohnungseigentümer bedürfen.

Praxis-Tipp: Soweit bauliche Maßnahmen und Veränderungen vorhersehbar sind, macht es also Sinn, darüber vorzeitig eine allgemeinverbindliche Vereinbarung zu treffen, damit Notwendiges nicht am unvernünftigen Widerstand weniger oder eines einzelnen Miteigentümers scheitert.

Überblick: Wann die Rechtsprechung im Einzelfall eine bauliche Veränderung bejaht hat

In der folgenden Übersicht sind für Sie bauliche Maßnahmen aufgeführt, die durch die Gerichte als bauliche Veränderungen gewertet wurden.

Bauliche Veränderungen:

  • Anbau eines Aufzugs;

  • Stilllegung eines Aufzugs;

  • Anbringung eines Außenspiegels an der Hauswand;

  • Errichtung eines Außenkamins;

  • Errichtung einer Außentreppe, wenn beispielsweise die Außentreppe eine Wohnung mit einer darüber liegenden Dachterrasse verbindet;

  • Anbau oder Verglasung eines Balkons;

  • Anbringung von fest montierten Blumenkästen;

  • Anbringung eines Pultdaches auf einem Flachdach, wenn keine Sanierung oder modernisierende Instandsetzung vorliegt;

  • Öffnen eines Dachgiebels;

  • Einbau, Umbau oder Vergrößerung eines Dachfensters;

  • Ausbau des Dachgeschosses;

  • Errichtung einer Dachterrasse;

  • Deckendurchbruch;

  • Eingriff in den Estrich;

  • Installation eines Fahrradständers an einer vielgenutzten Stelle, wie beispielsweise im Bereich des Hauseingangs;

  • Einbau, Umbau, Veränderungen und Vergrößerungen von Lichtöffnungen (Fenstern, Glasbausteinen und Türen). Hinweis: Werden Holzfenster notwendig durch ähnlich gestaltete moderne Kunststofffenster ersetzt, handelt es sich in der Regel um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandsetzung oder Instandhaltung;

  • Veränderungen an der Fassade (Neugestaltung);

  • Verputzen einer Fassade; Ausnahme: Ein nachträglicher Farbanstrich ist erforderlich, weil nur so eine Verwitterung des Putzes vermieden werden kann;

  • Anbringen von Fenstergittern;

  • Umwandlung eines Parkplatzes in eine Grünfläche;

  • Errichtung oder Beseitigung einer Garage;

  • Anbringen eines Tores an einer offenen Garage;

  • Veränderung (Betonierung) einer Garagenzufahrt;

  • Errichtung einer Balkonüberdachung über einer Garagenzufahrt;

  • Anbringen einer Garderobe im gemeinschaftlichen Eigentumsbereich;

  • Veränderung des Charakters, des Erscheinungsbildes und der Funktion einer Gartenanlage;

  • Anlegen eines Spielplatzes;

  • Pflasterung einer Grünfläche;

  • Errichtung eines Gartenhäuschens;

  • Errichtung eines Gartentores;

  • Errichtung einer Gartenmauer: Das gilt auch für die Errichtung einer kniehohen Beeteinfassungsmauer;

  • Installation einer Gegensprechanlage oder eines Klingeltableaus mit Gegensprechanlage;

  • Errichtung eines Geräteschuppens;

  • Anlegung eines Grillplatzes;

  • Installation einer Heizung;

  • Nachträglicher Einbau einer Zentralheizungsanlage;

  • Einbau zusätzlicher Heizkörper im gemeinschaftlichen Eigentumsbereich;

  • Umrüstung eines Heizungssystems von Fernwärme auf eine Zentralheizung;

  • Umstellung einer Öl-Zentralheizungsanlage auf Fernwärme. Hinweis: Es handelt sich aber um eine modernisierende Instandsetzung, wenn eine Erneuerung der Heizungsanlage notwendig ist. In diesem Fall ist nur ein Mehrheitsbeschluss erforderlich;

  • Anbringung eines Katzennetzes, beispielsweise am Balkon;

  • Ausbau eines Kellers als Hobbyraum;

  • Errichtung einer Kinderschaukel;

  • Anbringung von Leuchtreklame an einer Außenwand;

  • Öffnung einer Loggia in den gemeinschaftlichen Garten;

  • Anbringung einer Markise;

  • Aufstellen oder Verlegung von Müllboxen;

  • Anbringung einer Parabolantenne;

  • Austausch einer terrestrischen Gemeinschaftsantenne durch eine Parabolantenne;

  • Anlegung von Parkplätzen;

  • Anbringung von Parkabsperrbügeln;

  • Errichtung oder nachträgliche Überdachung einer Pergola;

  • Aufstellen von Pflanztrögen, die fest mit dem Boden verbunden sind;

  • Installation von Rollläden, Fenstern, Balkontüren und Terrassentüren;

  • Errichtung einer Sichtschutzwand an der Terrasse;

  • Anbringung von Solarzellen auf dem Dach;

  • Anlage und Vergrößerung einer Terrasse;

  • Einbau einer Betontreppe in die Böschung einer Terrasse;

  • Errichtung einer Rundum-Verglasung auf einem Balkon oder einer Terrasse;

  • Durchbrüche von Wänden des gemeinschaftlichen Eigentums zur Verlegung oder zur Beseitigung von Versorgungsleitungen;

  • Eingriff in die Bausubstanz einer Wand oder einer Decke des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. durch den Einbau einer Wendeltreppe);

  • Einbau von Wasserzählern;

  • Errichtung eines Wintergartens;

  • Errichtung eines Zauns an der Grundstücksgrenze.

12. Juli 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.