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Bauliche Veränderungen durch Mieter: was geht, was nicht geht

In so gut wie allen Mietverträgen steht, dass Mieter bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen dürfen. Das stimmt so jedoch nicht.

Denn bei vertragsgemäßer Nutzung braucht Ihr Mieter Sie vorher nicht zu fragen. Doch wann sind Mietereinbauten vertragsgemäß?

Erteilen Sie Ihre Zustimmung immer nur unter Vorbehalt

Bauliche Veränderungen braucht Ihr Mieter dann nicht zu beseitigen, wenn Sie als Vermieter dem Vorhaben von vornherein vorbehaltlos zugestimmt haben. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter dann verpflichtet, die von ihm vorgenommenen Veränderungen wieder zu beseitigen, wenn Sie als Vermieter dies verlangen.

Das gilt beispielsweise für Holzvertäfelungen, Fußbodenbeläge, abgehängte Decken, Duschkabinen, Rollläden oder Markisen. Erteilen Sie Ihre Zustimmung zu beabsichtigten Einbauten des Mieters deshalb immer nur unter dem Vorbehalt, bei Beendigung des Mietverhältnisses deren Beseitigung verlangen zu können.

Ihr Mieter muss nur die Dinge beseitigen, die er auch selbst eingebaut hat. Ist beispielsweise die Decke bereits vom Vormieter abgehängt worden oder haben Sie dem jetzt ausziehenden Mieter die Wohnung in diesem Zustand überlassen, ist er allerdings nicht zur Beseitigung verpflichtet.

Dies empfiehlt sich selbst dann, wenn die Einbauten auch in Ihrem Interesse liegen. Die rasanten technischen Veränderungen können dazu führen, dass Einbauten Ihres Mieters schon nach kurzer Zeit veraltet und unter Umständen sogar umwelt- oder gesundheitsschädlich sind.


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Ausnahme: Ihr Mieter hat die Einbauten oder Einrichtungen ohne Ihr Wissen direkt vom Vormieter übernommen. In diesem Fall wird Ihr Mieter nicht anders behandelt, als wenn er die Einbauten selbst vorgenommen hätte.

Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands können Sie allerdings dann nicht verlangen, wenn der Nachmieter an den Einrichtungen oder Einbauten interessiert ist.

Voraussetzung ist allerdings, dass sich der Nachmieter zugleich auch verpflichtet, die Einrichtungen oder Einbauten als eigene zu übernehmen und sie nach Beendigung seines Mietverhältnisses gegebenenfalls zu beseitigen.

Grenze der Um- und Einbauten: Gefährdung der Bausubstanz

Immer dann, wenn Ihr Mieter die Bausubstanz des Gebäudes nicht verletzt. Geringe Schädigungen darf Ihr Mieter jedoch vornehmen, etwa das Setzen von Bohrlöchern im Bad, wenn sie für das Anbringen eines Regals notwendig sind. Die erlaubte Grenze überschreitet Ihr Mieter aber dann, wenn die Umgestaltung zu gravierend ist und die Substanz der Wohnung gefährdet.

Zum Beispiel darf der Mieter ohne Ihre Erlaubnis durch das Setzen einer Mauer aus Ihrer 2-Raumwohnung nicht einfach eine Wohnung mit 3 Zimmern machen. Denn eins ist klar: Die Statik Ihrer Wohnung darf nie gefährdet werden.

Überhaupt brauchen Sie keinerlei Gefährdungen hinzunehmen. Wegen erhöhter Brandgefahr darf Ihr Mieter beispielsweise nicht eigenmächtig eine Styropordecke einziehen. Soweit Ihr Mieter Einbauten vornehmen darf – entweder weil Sie diese erlaubt haben oder es Ihrer Erlaubnis nicht bedarf – müssen diese aber immer fachgerecht sein.

Im Klartext heißt das: Gefährliche Basteleien, etwa an den elektrischen Leitungen oder der Wasserversorgung, brauchen Sie nie zu akzeptieren. Verlangen Sie, dass derartige Arbeiten nachweislich nur von Fachpersonen vorschriftsgemäß ausgeführt werden.

Immer genau regeln: Wer trägt die Kosten?

Der Mieter hat aber nicht nur die Pflicht, sondern auch das Recht, seine eigenen Einrichtungen und Einbauten beim Auszug mitzunehmen. Tritt der Fall ein, dass Sie als Vermieter daran interessiert sind, die Einrichtungen und Einbauten Ihres Mieters in der Wohnung zu erhalten, gilt Folgendes:

Das Recht des Mieters, die Einrichtungen und Gegenstände mitzunehmen, ist ausgeschlossen, wenn Sie ihm eine angemessene Entschädigung anbieten. Kalkulationsgrundlage ist jeweils der Zeitwert der betreffenden Gegenstände.

Regeln Sie stets, ob der Mieter die Kosten seiner baulichen Veränderungen allein trägt, oder ob Sie sich – und bejahendenfalls in welchem Umfang – an den Kosten beteiligen.

Sofern Sie einen Teil der Kosten übernehmen und daran interessiert sind, die Mietereinbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses zu übernehmen, empfiehlt es sich, mit dem Mieter zugleich auch zu regeln, zu welchen Konditionen dies erfolgt.

Die Entschädigung muss nicht unbedingt in Geld geleistet werden. Es genügt, wenn Sie beispielsweise in Höhe der mit dem Mieter vereinbarten Entschädigungsleistung auf Schadenersatzansprüche verzichten.

Spezialfall: Fernsehantennte

Nicht selten wollen Mieter für einen besseren Fernsehempfang eine Parabolantenne an der Hausfassade anbringen. Sind Sie hiermit grundsätzlich einverstanden, verlangen Sie von Ihrem Mieter unbedingt den Nachweis einer speziellen Haftpflichtversicherung für solche Antennen.

Denn verfügt der Mieter nicht über einen Versicherungsschutz und kommen andere Personen zu Schaden, etwa durch den Absturz der Antenne, haften Sie als Gebäudeeigentümer. Daher der Tipp zum Schluss: Verlangen Sie auf jeden Fall eine Haftpflichtversicherung des Mieters.

8. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.