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Bauliche Veränderungen: Nicht immer muss der Vermieter zustimmen

Die Verbindung von zwei Eigentumswohnungen über einen Mauerdurchbruch ist keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung, wenn feststeht, dass damit keine Nachteile für die übrigen Wohnungseigentümer verbunden sind. Dies gilt selbst dann, wenn die Maueröffnung zwei getrennte Wohnhäuser miteinander verbindet.

Allein die Tatsache, dass das betroffene Mauerwerk im Gemeinschaftseigentum steht, stellt für sich keinen Nachteil dar. Der kommt erst bei einer konkreten Beeinträchtigung in Betracht (z.B. Veränderung des Außenbildes, Verletzung bautechnischer Belange). Das hat jetzt das Oberlandesgericht Celle klargestellt. (OLG Celle, 4 W 93/02)

Der Fall betrifft zwei unmittelbar aneinandergrenzende Eigentums-Wohnanlagen, nennen wir sie Hauptstraße 21 und 23. Der Eigentümer der Wohnung im 1. Obergeschoss des Hauses Hauptstraße 21 bat die übrigen Wohnungseigentümer um Zustimmung zu folgendem Bauvorhaben:

Er wollte die Wand zur Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss des Nachbarhauses durchbrechen, weil dort seine pflegebedürftige Mutter lebte. Durch den Mauerdurchbruch wollte er sich den Weg über die Treppenhäuser ersparen.


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Die übrigen Wohnungseigentümer waren damit einverstanden, verlangten allerdings, dass der Mauerdurchbruch nach dem Tod der Mutter wieder geschlossen wird. Das akzeptierte der betroffene Eigentümer auch. Doch später kam es anders.

Nach dem Tod der Mutter zog die Schwiegertochter des betreffenden Wohnungseigentümers in die Nachbarwohnung ein. Daraufhin stellte er in der Eigentümerversammlung den Antrag, den vorhandenen Durchbruch bestehen lassen zu dürfen. Die Mehrheit der Eigentümer war damit einverstanden. Ein einstimmiger Beschluss kam allerdings nicht zustande.

Als der Eigentümer keine Anstalten machte, den Wanddurchbruch wieder zu schließen, zog einer der Eigentümer im Haus vor Gericht. Er wollte erreichen, dass der Mauerdurchbruch fach- und handwerksgerecht wieder zugemauert wird.

Das machten die Gerichte jedoch nicht mit. Dazu jetzt das OLG Celle unter Hinweis auf eine frühere Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs: Die übrigen Wohnungseigentümer müssen nur dann zustimmen, wenn die betroffene Maßnahme mit vermeidbaren Nachteilen verbunden ist.

Dabei kommt es auf den Standpunkt eines verständigen Wohnungseigentümers an. Lediglich unerhebliche Beeinträchtigungen sind kein Grund, eine bauliche Veränderung zu verhindern.

Wann der Verwalter zustimmen muss

Die Richter stellten hier allein darauf ab, ob die Standfestigkeit der Außenwand oder der Brandschutz des Gebäudes beeinträchtigt werden. Das war hier nicht der Fall. Die Außenwand erfüllte bereits keine Brandschutzaufgaben. Außerdem war der Mauerdurchbruch auch handwerksgerecht erfolgt. Das galt hier auch für den Einbau der Tür.

Entgegen einer weit verbreiteten Meinung ist die Zustimmung des Verwalters zur Durchführung einer baulichen Veränderung nicht erforderlich. Etwas anderes kann sich ausnahmsweise aus der Teilungserklärung ergeben. In Teilungserklärungen findet sich gelegentlich eine Regelung, wonach der Verwalter seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern darf.

In einem solchen Fall steht es dem Verwalter frei, vor Erteilung seiner Zustimmung eine Entscheidung des Verwaltungsbeirats oder auf der Eigentümerversammlungeinzuholen.

3. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.