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Bauliche Veränderung: Was in einer Mietwohnung erlaubt ist

Bauliche Veränderungen spielen im Vermietungsalltag eine ganz erhebliche Rolle.

Als Vermieter einer Eigentumswohnung oder einer gewerblich genutzten Teileigentumseinheit müssen Sie genau wissen, wie weit Ihre Rechte reichen.

Dies gilt nicht nur im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft, sondern auch im Verhältnis zu Ihrem Mieter:

Überschreiten Sie den Rahmen des Zulässigen, so riskieren Sie durch die Eigentümergemeinschaft in Anspruch genommen zu werden.

Im ungünstigsten Fall sind Sie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet.

Aber auch im Verhältnis zu Ihrem Mieter müssen Sie genau wissen, inwieweit Sie im Mietvertrag bauliche Veränderungen (z. B. Einbau einer Klimaanlage) zulassen können.

Wenn Sie im Mietvertrag mehr gestatten, als Sie im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft berechtigt sind, drohen auch seitens des Mieters Schadensersatzansprüche.

Was sind bauliche Veränderungen?

Liegen im Gegensatz zu Instandsetzungen und Instandhaltungen „bauliche Veränderungen“ vor, sieht das Gesetz grundsätzlich die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer vor.

Eine bauliche Veränderung liegt immer dann vor, wenn es um die Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht, welche über die bloße Instandsetzung und Instandhaltung hinausgeht.

Konkret: Immer dann, wenn eine Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beabsichtigt ist, die weiter als eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme reicht, liegt eine bauliche Veränderung vor.


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Beispiel: Geht es um die Reparatur eines schadhaft gewordenen Teils des Flachdaches, handelt es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme.

Wird hingegen gleichzeitig beschlossen, den betreffenden Teil zu einer Dachterrasse umzugestalten, liegt eine bauliche Veränderung vor.

Im ersten Fall genügt ein Mehrheitsbeschluss; bei der Errichtung einer Terrasse müssen hingegen sämtliche Miteigentümer zustimmen.

Bauliche Veränderung: Dauerthema auf Eigentümerversammlungen

Die praktische Relevanz von baulichen Veränderungen zeigt sich auch daran, dass dieses Thema auf Eigentümerversammlungen immer wieder zu Diskussionen und Auseinandersetzungen führt.

Dies liegt nicht zuletzt daran, dass die gesetzliche Regelung nicht immer einfach zu verstehen ist. Bedauerlicherweise zeigt sich in der Praxis auch immer wieder, dass nicht jeder Verwalter beim Thema „bauliche Veränderungen“ sattelfest ist.

Dabei kann ein kompetenter Verwalter durch sachgerechte Aufklärung der Gemeinschaft bereits im Vorfeld dafür sorgen, dass es erst gar nicht zu zeit- und kostenaufwendigen Auseinandersetzungen kommt.

Als Vermieter müssen Sie auch wissen, dass die Vornahme unzulässiger Veränderungen für Sie mit einem erheblichen Kostenrisiko verbunden ist:

Zunächst müssen Sie für die bauliche Maßnahme selbst zum Teil erhebliche Beträge aufwenden.

Verlangt dann die Gemeinschaft oder ein einzelner Miteigentümer die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, fallen nicht selten Anwalts- und Gerichtskosten an.

Sind Sie dann am Ende verpflichtet, die bauliche Maßnahmen wieder zu beseitigen, können erneut erhebliche Kosten anfallen.

Um so wichtiger ist es für Sie zu wissen, wo beim Thema „Bauliche Veränderungen“ die Fußangeln versteckt sind. Auf welche Punkte Sie dabei achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Grundsatz: Zustimmung der Gemeinschaft

Grundsätzlich gilt, dass bauliche Veränderungen nur dann zulässig sind, wenn sämtliche Eigentümer hierzu ihre Zustimmung geben.

Grund: Durch diese Regelung werden die Miteigentümer davor geschützt, mit unvorhergesehenen Aufwendungen belastet zu werden.

Dieser Schutz kommt auch Ihnen als Vermieter einer Wohnung oder einer Teileigentumseinheit zugute.

Zustimmungsfrei sind Maßnahmen innerhalb Ihres Sondereigentums

Wenn Sie bauliche Maßnahmen planen, die ausschließlich Ihr Sondereigentum betreffen, können Sie dies ohne Einschaltung der Gemeinschaft oder des Verwalters jederzeit tun.

Grund: So weit ausschließlich Ihr Sondereigentum betroffen ist, haben Sie die Stellung eines Alleineigentümers und können mit den betroffenen Gegenständen und Gebäudeteilen nach Ihrem Belieben verfahren.

  • Austausch defekter Pumpen in der Heizungsanlage;

  • Reparatur einer defekten Haussprechanlage;

  • Neuverlegung eines gepflasterten Fußweges, welcher nach Setzungen uneben geworden ist.

So ist es Ihnen beispielsweise unbenommen, innerhalb der Wohnung nicht tragende Zwischenwände zu entfernen oder einzuziehen.

Auch wenn Sie die in Ihrer Wohnung befindlichen Heizkörper in einer anderen Farbe streichen wollen, können Sie dies jederzeit tun.

9. März 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.