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Baumängel – so geht man gegen sie vor

Der Pfusch am Bau gehört heute leider zur Tagesordnung. Neuen Zahlen zufolge werden mittlerweile pro Baustelle 21 Mängel entdeckt. Der rechtliche Umgang damit ist vielen Bauherren noch immer nicht genau bekannt.

Oft werden die Mängelanzeigen versäumt oder falsch ausgesprochen. Daher ist es ratsam, die Baumängel schriftlich anzuzeigen und in Frist zu setzen. Mängel am Bau sind ärgerlich und sollten sofort angezeigt werden. Ganz gleich, ob man ein Haus oder eine Wohnung baut bzw. bauen lässt.

Baumängel und Gewährleistungsfrist

Ob Investor, kommunaler oder privater Bauherr: Wer baut, der hat das Recht auf eine mängelfreie Immobilie. Die Erstellung eines Gebäudes umfasst komplexe Gewerke, bei denen Mängel nicht ausgeschlossen werden können.

Zum Schutz der Bauherren hat der Gesetzgeber die Gewährleistungsfristen eingeräumt. Innerhalb dieser Zeitspannen muss der für das mangelhafte Bauteil verantwortliche Bauunternehmer oder Handwerker einen festgestellten Mangel beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beträgt von Gesetzes wegen 5 Jahre.

Beispiel: So formuliert man einen Mangel richtig

„Im Keller unter der Treppe ist die Außenwand nass. Die feuchte Stelle ist handtellergroß.“ Auch möglich wäre diese Formulierung: „Im Kinderzimmer wird es nicht wärmer als 17 Grad, auch wenn die Heizung komplett aufgedreht ist.“

Der Bauherr muss den Mangel nur beschreiben. Die technischen Ursachen braucht er nicht zu benennen.

Baumangel – wann er vorliegt

Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Maßstab ist immer, was laut Vertrag hätte gemacht werden sollen. Vertraglich vereinbart ist grundsätzlich die ordnungsgemäße Herstellung des „Werkes“, wozu die Mängelfreiheit der baulichen Leistungen gehört. Wird etwas nicht richtig, nicht vollständig oder nicht voll funktionsfähig hergestellt, liegt ein Mangel vor.


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Bei der Mängelanzeige werden noch immer viele Fehler gemacht. Sie muss schriftlich und per Einschreiben erfolgen. Für die sichere Zustellung bietet sich ein Einwurf-Einschreiben an. Der Empfang muss nicht bestätigt werden, sondern der Postbote bürgt für die sichere Zustellung. Sicherer ist jedoch das Einschreiben-Rückschein.

Es reicht nicht aus, Baumängel und Fristsetzung per Mail, Fax oder telefonisch auszusprechen. Im Notfall muss später, vor Gericht, eine schlüssige Zustellung der Anzeige bewiesen werden.

Sämtliche Mängel können dem Vertragspartner gegenüber angezeigt werden. Subunternehmern etc. sollten Kopien zugestellt werden, diese sind aber zunächst nicht relevant. Der Vertragspartner, also die Baufirma, ist für die Beseitigung der Mängel zuständig. Wen das Unternehmen damit beauftragt, obliegt ihm selbst.

Hinweis: In der Regel handelt es sich bei Bauherren um Laien. Daher dürfen Mängel mit einfachen Worten angezeigt werden.

Mängelanzeige – angemessene Fristsetzung erforderlich

Die Mängelanzeige muss eine eindeutige Frist enthalten (z. B. „bis zum 01.09.2014“), innerhalb derer die Baufirma die Beseitigung der Mängel erledigen muss. Die Frist muss am Kalender konkret zu berechnen und angemessen sein. Formulierungen wie „kurzfristig“ oder „rasch“ reichen nicht aus.

„Angemessen“ bedeutet, dass dem Bauunternehmer eine realistische Zeit eingeräumt werden muss. Ihm muss die Möglichkeit gegeben werden, Materialien zu ordern und die Baustelle zu besetzen. Hierbei ist auch die Witterung zu beachten. Bei Frost eine Frist von 2 Wochen zu setzen, um Mängel am Außenputz zu beseitigen, ist unzulässig. Der Bauherr würde sich mit einer solchen Frist zudem noch selbst schaden.

Es kann auch vorkommen, dass neue Subunternehmer mit den Arbeiten beauftragt werden. Es ist daher notwendig, die Mängel ausreichend und treffend zu beschrieben, also so, dass sie anhand der Beschreibung zweifelsfrei gefunden und beseitigt werden können. Die Formulierung „Das Fenster geht nicht auf“ reicht nicht.

Bei der Fristsetzung hat man 2 Möglichkeiten: Eine Fristsetzung zur Nachbesserung sollte mit einer Abnahme von einem Sachverständigem sowie einem Abnahmeprotokoll erfolgen. Die Fristsetzung bei einer Verweigerung kann mit einer Rechtsminderung durchgesetzt werden. Hierzu sollte gegebenenfalls ein Anwalt eingeschaltet werden.

Zusammenfassung: Vorgehensweise bei Baumängeln

  • Schäden dokumentieren
  • Gegebenenfalls Bausachverständigen hinzuziehen
  • Schadensverursacher feststellen
  • Baumängelrüge schriftlich verfassen
  • Fristen setzen

21. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Sascha Biel
Von: Sascha Biel. Über den Autor

Buchautor, Betriebswirt, Journalist und ehemaliger Bauherr, der von Problemen beim Bauantrag bis zur Insolvenz der Baufirma alle Bauherrenprobleme aus eigener Erfahrung kennt.