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Bausubstanz prüfen, Sparpotenziale nutzen

Wer heute von Investitionen in Immobilien spricht, meint nicht so sehr den Bau oder Kauf von Neubauwohnungen.

Vielmehr geht es um den Erwerb von Bestandsobjekten und/oder deren Sanierung und Modernisierung. Schäden und Mängel an Wohnungen können deren Nutzungsmöglichkeiten erheblich einschränken.

Im Allgemeinen häufen sich die Schäden mit zunehmendem Alter der Häuser zu. Eine Immobilie ist kein schnelllebiges Konsumgut, sondern soll viele Jahrzehnte überdauern.

Doch nicht alle ihre Bestandteile sind gleichermaßen dauerhaft. Deshalb braucht auch ein Haus regelmäßige Pflege und Wartung.

Im Normalfall verschleißen die Außenbauteile und die Bauteile des Innenbaus zuerst. Übrig bleibt der Rohbau, wenn keine regelmäßige Instandhaltung erfolgt.

Damit werden im Verlauf eines Zeitraums von 80 bis 100 Jahren immer wieder Erneuerungen einzelner Bauteile erforderlich, wenn Sie umfangreichere Bauschäden vermeiden wollen.

Schwerpunkte dieser Erneuerungsstufen treten im Allgemeinen nach 30 bis 50 Jahren auf, wobei ihr Umfang nach den oben genannten Einflussfaktoren schwankt.

So bewerten Sie die Bausubstanz

Für Sie als Investor kommt es darauf an, zum richtigen Zeitpunkt – wenn noch keine Folgeschäden aufgetreten sind – diejenigen Arbeiten durchzuführen, die bei angemessenen Baukosten den dauerhaftesten Erfolg garantieren.

Dabei müssen Sie berücksichtigen, dass ein Haus aus vielen verschiedenen Einzelbauteilen besteht, die unterschiedliche Funktionen besitzen und verschiedenen Abnutzungseinflüssen ausgesetzt sind.

Wesentlichen Einfluss auf die Zuverlässigkeit der Planung der Durchführung des Modernisierungsvorhabens und der entstehenden Baukosten, besitzt die exakte Erfassung und Bewertung der vorhandenen Bausubstanz.

Achten Sie im Einzelnen auf folgende Punkte:

  • Grundriss

Beispiel: Fenster, tragende Wände, Wandfliesen.

Die Grundrisse von Gebäuden verschiedener Baualtersstufen besitzen unterschiedliche Qualität.


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Ob der Grundriss verändert werden muss, kann deshalb immer nur im konkreten Einzelfall entschieden werden.

  • Konstruktion
  • Bausubstanz

Die vorhandenen Konstruktionen von Gebäuden unterscheiden sich nach Baualtersstufen (zum Beispiel Wandstärken und Geschossdecken) und sind unterschiedlich verbesserungsbedürftig.

  • Erhaltungszustand

Der Erhaltungszustand der Einzelbauteile der Gebäude kann sehr stark differieren. Damit ergeben sich unterschiedliche Instandsetzungserfordernisse.

Achten Sie darauf, dass die vorhandene Bausubstanz sorgfältig untersucht wird. Versäumnisse in dieser Phase wirken sich immer kostensteigernd aus.

Nur dann, wenn die Bausubstanz verlässlich bewertet werden kann, ist es auch möglich, den Umfang der durchzuführenden Instandsetzungsmaßnahmen zuverlässig festzulegen.

  • Wohnbedürfnisse
  • Änderungen

Oftmals wurden in der Vergangenheit bereits einzelne Bauteile verändert, so dass sich die Wohnungen nicht mehr im ursprünglichen Zustand befinden.

Klären Sie, ob die Grundrisse der Wohnungen den heutigen Wohnbedürfnissen noch gerecht werden.

Prüfen Sie, ob eine Veränderung des Grundrisses erforderlich ist, um die Wohnungen konkurrenzfähig zu halten (oder überhaupt erst zu machen).

Das Verhältnis einzelner Bauteilmengen zur Wohnfläche kann sehr unterschiedlich sein und damit die Kosten stark beeinflussen.

Beispiel: Die gleiche Dachfläche über einem eingeschossigen und einem fünfgeschossigen Haus.

  • Umfang der Modernisierung

Muss Ihr Vorhaben „in einem Zug“ verwirklicht werden? Ist es möglich und wirtschaftlich vertretbar, einzelne Bereiche der Modernisierung zu schieben und erst später in Angriff zu nehmen?

Wie Sie die Kosten drücken können

Folgende Einzelbereiche eignen sich in besonderer Weise, wenn es darum geht, die Modernisierungskosten durch eine vorausschauende Planung zu senken:

  • Konstruktion

Das ist ein absolutes „Muss“. Entscheiden Sie sich nur für solche Konstruktionen und Ausführungsvarianten, die eine schonende Integration in das vorhandene Baugefüge ohne umfangreiche Folgearbeiten ermöglichen.

  • Materialqualität

Scheuen Sie sich nicht, mit unterschiedlichen Materialqualitäten zu arbeiten. Immer nach dem Motto: Das beste Material im Rahmen der vorgegebenen Kostengrenzen.

So schützen Sie sich vor Fehleinschätzungen

Bei der Modernisierung oder beim durchgreifenden Umbau von Altbauten steigt das Risiko, die voraussichtlichen Kosten dafür falsch einzuschätzen.

Das liegt daran, dass eine Modernisierung viel umfangreicher ist als eine Instandsetzung und technische Risiken.

Eine differenzierte Ermittlung der voraussichtlichen Baukosten ist allenfalls dann möglich, wenn Sie diese möglichst detailliert aufschlüsseln.

Dies kann einmal dadurch geschehen, dass Sie die Vergleichskostenwerte je m2 Nutzfläche nach Handwerksbereichen, den so genannten Gewerken, aufgliedern.

5. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.