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Beendigung des Mietverhältnisses: So verfahren Sie mit Untermietern

Ist das Mietverhältnis beendet, können Sie von Ihrem Mieter die Rückgabe der Wohnung verlangen.

Einen solchen vertraglichen Herausgabeanspruch haben Sie gegenüber dem Untermieter aber nicht.

Zunächst sollten Sie Ihren Mieter auffordern, er möge dem Untermieter kündigen.

Wenn diese Aufforderung ohne Folgen bleibt, können Sie kraft Gesetzes auch vom Untermieter selbst die Rückgabe der Räumlichkeiten verlangen.

Dazu müssen jedoch die folgenden vier Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Zwischen Ihnen und Ihrem Mieter hat ein wirksamer Mietvertrag bestanden.
  2. Eine an diesem Vertrag unbeteiligte Person, der Untermieter, hat die Wohnung oder Teile hiervon in Besitz genommen.
  3. Das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter ist wirksam beendet worden; Ihr Mieter ist daher zur Räumung der Wohnung verpflichtet.
  4. Sie haben den Untermieter ergebnislos zur Räumung aufgefordert.

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Die Aufforderung an den Untermieter ist deshalb wichtig, weil er in der Regel vom Inhalt der vertraglichen Beziehungen zwischen Ihnen und Ihrem Mieter keine Kenntnis hat, vielleicht also gar nicht weiß, wann dessen Mietverhältnis endet.

Aus diesem Grund ist es immer ratsam, dass Sie den Untermieter von dem Ablauf des Mietvertrags informieren und zur Räumung auffordern.

Ist das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter beendet, können Sie die Rückgabe der Wohnung also auch vom Untermieter verlangen. Unter den oben genannten Voraussetzungen spielt es keine Rolle, dass zum Untermieter keine vertraglichen Beziehungen bestehen.

Räumungsklage ist möglich

Räumt der Untermieter nicht freiwillig, können Sie ihn auf Räumung also genauso verklagen, wie Ihnen dies gegenüber Ihrem Mieter möglich ist.

Dabei kann Ihnen der Untermieter insbesondere nicht entgegenhalten, dass sein Mietverhältnis noch nicht beendet sei. Ebenso wenig kann sich Ihr Mieter darauf berufen, die „nur“ von ihm genutzten Räume herausgegeben zu haben, wenn der Untermieter die übrigen Räume noch bewohnt.

Ist das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter beendet, der Untermieter aber noch nicht ausgezogen, haben Sie also die Wahl, wobei Sie beide Möglichkeiten gerichtlich erzwingen können:

  • Entweder verlangen Sie von Ihrem Mieter, dass er das Untermietverhältnis beendet und dafür sorgt, dass der Untermieter auszieht.
  • Oder Sie verlangen direkt vom Untermieter unter den genannten Voraussetzungen, dass er aus den Räumen auszieht.

Tipp: Beide Vorgehensweisen sind gleichermaßen effizient. Wenn Ihnen der Aufenthaltsort Ihres Mieters aber unbekannt ist oder Sie wissen, dass er ihn häufig wechselt, sparen Sie Zeit, wenn Sie direkt den Untermieter auf Räumung verklagen.

Räumt der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses und nach Auszug des Mieters nicht, können Sie sowohl von Ihrem Mieter als auch von dem Untermieter die Zahlung einer Nutzungsentschädigung verlangen.

Denn bei Mietende ist der Mieter zur vollständigen Räumung der Mieträume verpflichtet. Zudem können Sie eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn der Untermieter noch im Besitz von Wohnungsschlüsseln ist, die Sie Ihrem Mieter bei Mietbeginn überlassen haben.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung beläuft sich auf die bisherige Miete für die gesamte Wohnung zuzüglich der auf sie entfallenden Betriebskosten. Maßgabe ist die gesamte Wohnung, weil Ihnen nicht zuzumuten ist, die Wohnung nur teilweise zu nutzen bzw. neu zu vermieten.

  • Machen Sie den vorgenannten Anspruch gegen den Mieter geltend, folgt dieser aus § 546a Abs. 1 BGB.
  • Machen Sie den vorgenannten Anspruch gegen den Untermieter geltend, folgt dieser aus §§ 987, 990, 991 BGB.

Das Untermietverhältnis kann auf Sie übergehen

Es ist auch möglich, dass es zum Wechsel der Vertragsparteien kommt. In zwei Fällen kann es sein, dass das Untermietverhältnis auf Sie übergeht, Sie also der Vermieter des Untermieters werden.

  • Dies ist einmal dann der Fall, wenn Sie sich mit dem Untermieter selbst geeinigt haben, nunmehr mit ihm das Mietverhältnis fortzusetzen. Mit dieser Einigung, die auch mündlich erfolgen kann, tritt der Untermieter in die Rechte und Pflichten des (Haupt-) Mietvertrags ein. Als Ihr neuer Mieter kann er sich fortan Ihnen gegenüber auf die Kündigungsschutzvorschriften sowie auf die Sozialklausel berufen.
  • Auch ohne Einigung kann das Mietverhältnis kraft Gesetzes auf Sie übergehen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn Ihr Mieter als „gewerblicher Zwischenvermieter“ tätig geworden ist. Ein Fall der gewerblichen Zwischenvermietung liegt vor, wenn Sie mit Ihrem Mieter vereinbart haben, dass er aus wirtschaftlichen Gründen die Wohnung weitervermietet. Endet in diesem Fall das Mietverhältnis, treten Sie als Vermieter unmittelbar in das Mietverhältnis mit dem Untermieter ein.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.