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Beendigung des Mietverhältnisses: Vorsicht vor diesen Vermieter-Fallen

Eine typische Vermieterfalle ist es, auf das Setzen einer Frist bei Schönheitsreparaturen zu verzichten.

Praxisbeispiel:

Ihr Mieter muss bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführen.

Der Mieter kommt dem aber nicht nach.

Um keine Zeit zu verlieren, beauftragen Sie einen Handwerker, der die Schönheitsreparaturen durchführt, und stellen dem Mieter die Kosten in Rechnung.

Ohne Frist kein Schadenersatz

In diesem Fall können Sie die Kosten der Schönheitsreparaturen nicht beim Mieter geltend machen.

Denn Sie müssen dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen setzen. Laut einem Urteil des Kammergerichts Berlin (KG, Urteil v. 30.06.06, Az. 8 U 38/06) ist hierfür eine Frist von 14 Tagen zu setzen.

Unterlassen Sie das, können Sie gegenüber Ihrem Mieter auch keinen Schadenersatzanspruch geltend machen.

Fristsetzung: beweissicher zustellen

Sobald Sie feststellen, dass der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht oder nicht ausreichend nachgekommen ist, setzen Sie ihm eine Frist von 14 Tagen. Dies sollte auf alle Fälle schriftlich erfolgen und dem Mieter beweissicher zugestellt werden.

Sie können das Mietverhältnis nur schriftlich kündigen

Es gibt viele Gründe, die dazu führen können, dass das Mietverhältnis beendet werden soll. Entweder verständigen Sie sich mit Ihrem Mieter auf einen Mietaufhebungsvertrag oder Sie kündigen das Mietverhältnis.


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Mündliche Kündigung nicht wirksam

Das ist die Falle: Sie beachten nicht, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses stets schriftlich zu erfolgen hat. So schreibt es § 568 BGB für Wohnraummietverträge vor (für die Kündigung von Gewerbemietverträgen gilt die Vorschrift nicht).

Wenn Sie die Kündigung nur mündlich aussprechen, hat dies der Mieter nicht zu beachten.

So machen Sie es richtig:

Sie verfassen ein Kündigungsschreiben, in dem der Kündigungswille klar zum Ausdruck gebracht wird. Eine Kündigung liegt beispielsweise nicht vor, wenn Sie die Vertragsbeendigung nur androhen oder in Aussicht stellen.

Unterschreiben Sie das Kündigungsschreiben und stellen Sie Ihrem Mieter das Kündigungsschreiben beweissicher zu.

Kündigung durch Dritte: Originalvollmacht beifügen!

Sollten Sie eine dritte Person mit der Kündigung beauftragen (zum Beispiel einen Rechtsanwalt), so muss dem Kündigungsschreiben auf alle Fälle eine Vollmacht im Original von Ihnen beigefügt werden.

Ansonsten kann Ihr Mieter die Kündigungserklärung unverzüglich zurückweisen. Dadurch verlieren Sie unnötig Zeit und laufen Gefahr, dem Mieter erst zu einem späteren Zeitpunkt als geplant kündigen zu können.

Mehr als ein Mieter: Kündigung an alle

Wichtig: Sind auf Mieterseite mehrere Personen Vertragspartner, so muss die Kündigung allen Mietern gegenüber erklärt werden.

GeVestor-Tipp:

Empfehlenswert sind daher sogenannte Vollmachtsklauseln für den Empfang von Kündigungen, um zu vermeiden, dass Sie jedem einzelnen Mieter eine Kündigung aussprechen müssen.

Sie können den Mietvertrag um folgende, vom BGH bestätigte Klausel ergänzen (BGH, RE v. 10.09.97, Az. VIII AZR 1/97):

Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen.

Denken Sie an die Benennung der Kündigungsgründe

Das ist die Situation:

Sie entscheiden sich zur Kündigung und erklären diese dem Mieter schriftlich zum Ablauf der Kündigungsfrist. Kündigungsgründe geben Sie aber nicht an.

Das ist die Falle:

Sie müssen wissen, dass die Angabe von Kündigungsgründen eine Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Kündigung ist. Dies gilt sowohl für ordentliche als auch für außerordentliche Kündigungen.

So machen Sie es richtig:

Eine ordentliche Kündigung ist nur aus folgenden Gründen möglich:

  • wegen Vertragsverletzungen des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB),
  • wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB),
  • wegen wirtschaftlicher Verwertung der Wohnung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Ohne Begründung ist Kündigung unwirksam

Der Mieter muss erkennen können, weshalb ihm gekündigt wird. Teilen Sie daher im Kündigungsschreiben so genau wie möglich den Kündigungssachverhalt mit.

Denken Sie daran, dass Kündigungsgründe, die im Kündigungsschreiben nicht genannt sind, nicht berücksichtigt werden können. Es sei denn, die Kündigungsgründe sind nachträglich entstanden.

31. Oktober 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.