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Begründeter Verdacht auf nichtvertragsgemäße Nutzung − das dürfen Sie

Ein Besichtigungsrecht steht Ihnen als Vermieter zu, wenn der begründete Verdacht besteht, dass die Räumlichkeiten vertragswidrig genutzt werden.

Eine Wohnung darf nämlich allein zu Wohnzwecken genutzt werden, die Ausübung gewerblicher Tätigkeiten ist grundsätzlich unzulässig.

Liegen Ihnen konkrete Anhaltspunkte für eine vertragswidrige Nutzung vor, haben Sie das Recht, das zu kontrollieren und die Wohnung zu betreten.

Gewerbliche Nutzung unzulässig

Ihnen liegen Beschwerden der Nachbarn vor, wonach aus der Wohnung Ihrer Nachbarin ständig lauter Kinderlärm dringt und sich dort täglich mehr als 10 Kinder aufhalten.

Sie befürchten daher, dass Ihre Mieterin in großem Umfang als Tagesmutter tätig ist. Sicher ist es zulässig, in einer Wohnung einige Kinder als Tagesmutter zu betreuen.

Sofern die Betreuung aber kindergartenähnliche Ausmaße annimmt, ist die Grenze des Zulässigen bei Weitem überschritten. Sie dürfen die Wohnung in diesem Fall betreten, um festzustellen, wie viele Kinder hier betreut werden.


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Vorsicht bei periodischen Überprüfungen des Zustands

Vielfach fühlen sich Vermieter berechtigt, die Wohnung in periodischen Abständen zu besichtigen, um zu überprüfen, ob alles in Ordnung ist oder ob der Mieter die notwendigen Schönheitsreparaturen auch tatsächlich vorgenommen hat.

Einige Gerichte gehen davon aus, dass der Vermieter ein solches Besichtigungsrecht alle 1 bis 2 Jahre ausüben darf (so etwa AG Schöneberg, Urteil v. 06.12.06, Az. 12 C 378/06; AG Saarbrücken, Urteil v. 22.12.04, Az. 4 C 365/04 oder LG Berlin, Urteil v. 24.11.03, Az. 67 S 254/03).

Nur wenige Gerichte für periodische Besichtigung

Seien Sie bei der Annahme eines solchen rein periodischen Besichtigungsrechts unbedingt vorsichtig. Dieses wird nämlich nur von wenigen Gerichten bejaht.

Überwiegend sind die Gerichte der Ansicht, dass das Recht des Mieters auf ungestörten Besitz der überlassenen Räume im Verhältnis zum allgemeinen Besichtigungsinteresse des Vermieters höherrangiger einzustufen ist.

Das hat die Folge, dass Sie die Wohnung Ihres Mieters ohne konkreten Anlass gar nicht besichtigen dürfen (so etwa LG München, Urteil v. 21.07.08, Az. 12 S 1118/08; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 28.02.07, Az. 2 C 418/06; AG Hamburg, Urteil v. 23.02.06, Az. 49 C 513/05; AG Bonn, Urteil v. 25.05.05, Az. 5 C 275/04; LG Frankfurt/M., Urteil v. 24.05.02, Az. 2- 17 S 194/01).

Tendenz BGH gegen periodische Besichtigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu diesem Punkt zwar noch nicht entschieden, die Karlsruher Richter haben jedoch in einem Urteil in anderer Sache bereits tendenziell die Ansicht vertreten, den Vermieter treffe keine Pflicht zur anlassunabhängigen Generalinspektion (BGH, Urteil v. 15.10.08, Az. VIII ZR 321/07).

Verlangen Sie die Besichtigung der Wohnung Ihres Mieters daher besser nur, wenn Sie tatsächlich einen konkreten Grund hierfür haben. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

In Mietvertrag vereinbaren: alle 2 Jahre Besichtigungsrecht

Tipp: Möchten Sie dennoch in regelmäßigen Abständen einen Blick auf Ihre Wohnung werfen, können Sie dies, wenn Sie eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung treffen.

Achten Sie jedoch unbedingt darauf, dass Sie die Besichtigungszeit auf die arbeitsfreie Zeit und ansonsten auf Notfälle beschränken. Andernfalls laufen Sie Gefahr, dass Ihre Klausel unwirksam ist.

Nehmen Sie folgende Klausel in Ihren Mietvertrag auf:

Der Vermieter hat das Recht, die Wohnung in einem Turnus von 2 Jahren zu besichtigen, um ihren Zustand zu überprüfen. Die Besichtigung wird ausschließlich zu den üblichen Zeiten, zur arbeitsfreien Zeit des Mieters und nicht an Sonn- und Feiertagen stattfinden.

Den genauen Zeitpunkt der Besichtigung wird der Vermieter unter Berücksichtigung der Belange des Mieters bestimmen und eine Woche vor der Besichtigung ankündigen.

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.