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Mietminderung: So setzen Sie Ihre finanziellen Interessen durch

Mietminderungen sind ein „Dauerbrenner“ in der Vermietungspraxis.

Keine Frage: Radio- und Fernsehgeräte, die durch die Wand dröhnen, der Nachbar, der am Wochenende stundenlang auf dem Klavier klimpert, und Knackgeräusche in den Heizkörpern, die den Schlaf rauben – es gibt viele Ärgernisse, bei denen einem Mieter „buchstäblich der Kragen platzen“ kann.

Die Reaktion der Mieter in vielen, wenn nicht sogar in den meisten Fällen: Es wird erst einmal die Miete gekürzt – kräftig und meist überhöht.

Öfter noch sind es eher belanglose Vorkommnisse, die „das Fass zum Überlaufen bringen“ und den Anfang heftiger Auseinandersetzungen und entsprechender Mietkürzungen bilden.

Allzu oft müssen sich auch die Gerichte mit Streitigkeiten über Mietminderungen auf Grund von Wohnungsmängeln befassen. Neben Mietnebenkosten bilden Mietminderungen schon heute den häufigsten Anlass für Mietprozesse.

Eine typische Ausgangssituation stellt sich wie folgt dar:

  • Für den Mieter: Der Mieter ist verärgert, leidet vermeintlich oder tatsächlich unter der gegebenen Situation und fühlt sich vom Vermieter nicht ernst genommen. Sein Vorwurf: Der Vermieter reagiert auf seine Beschwerden entweder gar nicht oder jedenfalls nicht in der erhofften Weise. Die vom Mieter für angemessen gehaltene Mietminderung ist oft „jenseits von Gut und Böse“, also völlig überhöht, und wird bewusst als „Druckmittel“ missbraucht.

  • Für Sie als Vermieter: Mancher Vermieter hält sich dann – gerade auch bei Lärmstörungen – nicht für verantwortlich („Was kann ich dafür?“), wirft seinem Mieter ein

  • übersteigertes Anspruchsdenken vor und ist über die Höhe der vom Mieter angekündigten oder bereits vorgenommenen Mietminderung empört.

Praxis-Tipp: Emotionale Überreaktionen sind ein schlechter Ratgeber. Insbesondere bringt es nichts, dem Mieter erst einmal „einen geharnischten Brief“ zu schreiben.

Auch die Einschaltung eines Rechtsanwalts, um den Mieter durch ein entsprechendes Schreiben „gehörig in die Schranken zu weisen“, wird die erhoffte Wirkung verfehlen und stattdessen nur zu einer weiteren Verhärtung der Situation führen, wenn sie zu früh kommt.

„Zu früh“ bedeutet hier, dass Sie als Vermieter im Vorfeld nicht versucht haben, die Angelegenheit zunächst im direkten Gespräch mit Ihrem Mieter zu regeln.

Sicherlich: Ein „gepfeffertes Schreiben“ mag den einen oder anderen Mieter beeindrucken. In der Sache selbst ist es meist wenig hilfreich, weil der „Störenfried“ in der Weise reagiert, dass er sich selbst anwaltlicher Hilfe bedient und geringfügige Mängel regelrecht zu einem gravierenden Mangel „herbeigeschrieben“ werden.

Auf Beschwerden umsichtig reagieren: So haben Sie Mietkürzungen im Griff

Für Sie als Vermieter kommt es darauf an, schnellstmöglich festzustellen, ob sich der Mieter zu Recht beklagt. Wenn dies der Fall ist, sollten Sie alles Ihnen Mögliche und Zumutbare unternehmen, um die Wohnungsmängel zu beseitigen beziehungsweise die Lärmstörungen zu beheben.

Achtung: Zu einem umsichtigen Beschwerdemanagement gehört auch, dass Sie den Mieter darüber informieren, was Sie unternommen haben. Nur so ist es für den Mieter erkennbar, dass Sie sofort reagiert haben.

Vorsicht: Vermeiden Sie es, sich bei Lärmstörungen in die Rolle eines „Schiedsrichters“ zu begeben. Bieten Sie stattdessen allen Beteiligten an, Ihnen bei der Bereinigung der Angelegenheit behilflich zu sein, beispielsweise durch Vermittlung eines gemeinsamen Gesprächs. Derartige Angebote werden in der Praxis überwiegend angenommen – und verlaufen bemerkenswert erfolgreich.

Wichtiger Nebeneffekt dieser Vorgehensweise: Erkennt der Mieter, dass Sie sich um sein Anliegen kümmern, sieht er zunächst einmal von einer Mietminderung ab oder zahlt nicht selten wieder die volle Miete, wenn vielleicht auch in Höhe des bisherigen Mietminderungsbetrags unter Vorbehalt.

Entscheidend ist in diesen Fällen allein, dass die Zuspitzung der Angelegenheit zunächst einmal vermieden wurde. Sollten Ihren Bemühungen, im Miethaus wieder Ruhe einkehren zu lassen, vergeblich sein, können die zunächst bewusst zurückgestellten anwaltlichen Schreiben dann immer noch folgen.

Wie Sie sich jederzeit situationsgerecht verhalten, lesen Sie im Grundwerk Ihres „Immobilien-Beraters“ ausführlich unter „Mietminderung“ ab Seite M 42/001. Dort finden Sie auch umfassende Übersichten dazu, welche Mietminderungsquoten angemessen sind und wann Wohnungsmängel überhaupt nicht zur Mietminderung berechtigen.

Damit aber nicht genug. Woche für Woche werden neue Gerichtsurteile veröffentlicht, die für Sie als Vermieter oftmals weit reichende Bedeutung haben. Dazu zählen gerade auch Entscheidungen zur Mietminderung. Ab der nächsten Seite finden Sie eine Zusammenstellung aktueller Gerichtsurteile.

Achtung: Die Gerichtsentscheidungen sind nicht allgemein verbindlich. Maßgeblich ist immer der konkrete Einzelfall. Als Orientierungshilfe kann Ihnen die Zusammenstellung aber wertvolle Dienste leisten. Damit Sie Ihre finanziellen Interessen als Vermieter rechtssicher durchsetzen können und Ihre Mieteinbußen so gering wie nur möglich halten.

Asbest in der Heizung

Dass Asbestfasern gesundheitsschädlich sind, ist seit langem anerkannt. Deshalb verbietet die Gefahrenstoffverordnung inzwischen weitgehend die Herstellung und Verwendung nahezu aller Asbestartikel.

Speziell asbesthaltige Nachtspeicheröfen stellen eine Gesundheitsgefährdung dar, wenn die Verarbeitung des Asbestes dazu führt, dass asbesthaltige Materialien über den Luftstrom freigesetzt werden. Allein das Vorhandensein von Geräten, die Asbestfasern freisetzen können, rechtfertigt noch nicht die Annahme eines Wohnungsmangels.

Erforderlich ist, dass zusätzlich Umstände hinzutreten, auf Grund derer eine Freisetzung von Asbestfasern wahrscheinlich ist. Dies ist der Fall, wenn Richtlinien oder Verordnungen Grenzwerte für den Schadstoff aufstellen und diese Grenzwerte überschritten werden.

Für den Schadstoff Asbest, für den gesicherte Grenzwerte nicht normiert sind, ist mittlerweile anerkannt, dass das Vorhandensein dieses Stoffes in Wohnräumen zu einer Gesundheitsbeeinträchtigung für die Bewohner führen kann. Ebenso gilt generell, dass jede Asbestbelastung eine Gesundheitsgefahr darstellt und Asbest prinzipiell schädlich ist.

Deshalb gelten Mieträume als mangelhaft, wenn konkret befürchtet werden muss, dass in den Mieträumen Asbestfasern in nicht unerheblichem Umfang freigesetzt werden (OLG Hamm, 30 U 20/01).

Abweichende Wohnfläche

Wenn die Wohnung um mehr als 10% kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, kann die Miete gemindert werden. Das geht aus einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor.

Damit wurde den Mietern eines Reihenhauses die Kürzung der Miete rechtskräftig zugesprochen, weil das Haus um 16% kleiner war als im Mietvertrag angegeben (BGH, VIII ZR 295/03).

Zugleich nutzte Deutschlands höchstes Zivilgericht die Gelegenheit, ein für alle Mal klarzustellen, dass nicht bereits jede geringfügige Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag zu einer Mietminderung berechtigten.

Nur bei der genannten Abweichung von mehr als 10% darf ein Mieter die Miete kürzen. Nur dann muss er nicht erst darlegen, dass er die Wohnung in Folge der Flächendifferenz nicht vertragsgemäß nutzen kann. Und: Nur dann kann ihm nicht entgegengehalten werden, dass er bei Einzug die Wohnung gesehen und die Größe akzeptiert hat.

In den meisten Praxisfällen hingegen geht es um Flächendifferenzen von weniger als 10%. Und dafür gilt jetzt ohne Wenn und Aber: Ist die Wohnung weniger als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, handelt es sich nur um einen unerheblichen Mangel. Und der berechtigt überhaupt nicht zu einer Mietminderung.

Praxis-Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie mit Ihrem Mieter im Mietvertrag nicht eine ganz bestimmte Wohnungsgröße vereinbaren. Und: Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter auch nicht ausdrücklich eine Quadratmetermiete. Versehen Sie die Flächenangabe grundsätzlich mit dem Zusatz „circa“.

Achtung: Bei der Ermittlung der genauen Wohnfläche müssen alle Räume der Wohnung gemessen werden. Dazu zählen auch Küche und Flur, nicht jedoch so genannte Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Dachboden, Trockenboden oder Garage.

Bei den eigentlichen Wohnräumen wird die Grundfläche voll angerechnet, sofern die Räume oder Raumteile mindestens 2 m hoch sind. Soweit Räume nur zwischen 1 und 2 m hoch sind, dürfen die Grundflächen nur zur Hälfte angerechnet werden.

Räume mit einer Höhe von weniger als 1 m zählen bei der Berechnung überhaupt nicht. Bei der Fläche von Balkonen und Loggien kommt es in erster Linie auf den Wohnwert an. Sie zählen in der Regel zu einem Viertel mit.

Baulärm in der Nachbarschaft

Selbst wenn Baulärm eine wesentliche Lärmbeeinträchtigung darstellt, muss er als unvermeidbar hingenommen werden.


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Voraussetzung ist allerdings, dass der Baulärm ortsüblich und auch nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen zu vermeiden ist. Ortsüblich bedeutet beispielsweise, dass die im Baugewerbe üblichen Arbeitszeiten eingehalten werden.

Kein Recht zur Mietminderung besteht, wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrags für den Mieter erkennbar ist, dass in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts mit Baumaßnahmen zu rechnen ist.

Das folgt aus einem Urteil des Kammergerichts Berlin (KG Berlin, 8 U 74/01). Um das Mietminderungsrecht des Mieters auszuschließen, ist es auch nicht erforderlich, dass das Mietobjekt in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet liegt.

Ebenso wenig kommt es darauf an, ob es sich um ein baufälliges Gebäude handelt oder sich in der Nachbarschaft Baulücken befinden. Ausreichend ist vielmehr, dass sich das Mietobjekt nicht in einem Neubaugebiet befindet.

Schon deshalb, so die Richter des Kammergerichts Berlin, muss im Hinblick auf die ältere Bausubstanz des Miethauses und der Nachbargebäude jederzeit mit baulichen Veränderungen und Reparaturen gerechnet werden.

Das gilt in besonderer Weise für Fassadenerneuerungen. Hausfassaden überdauern in der Regel nicht die gesamte Zeit, in der ein Gebäude erhalten bleibt. Vielmehr sind sie von Zeit zu Zeit entweder zu erneuern oder zu renovieren.

Mit anderen Worten: Zieht ein Mieter in eine Gegend mit älteren Häusern und Wohnungen, muss er einkalkulieren, dass es früher oder später zu Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen kommt, die auch lärmintensiv sein können.

Achtung: Mieter können ausnahmsweise allenfalls dann zu einer Mietminderung berechtigt sein, wenn die so genannte Wesentlichkeitsgrenze überschritten ist. Das bedeutet, dass der Baulärm schlicht unzumutbar ist. Dazu genügt es nicht, dass sich der Mieter über „extremen“, „andauernden“ oder „nervenden“ Baulärm beschwert.

Erforderlich ist vielmehr, dass er ein so genanntes Lärmprotokoll führt, das ganz konkrete Angaben enthalten muss. Insbesondere muss sich aus dem Inhalt des Protokolls ergeben, dass die Lärmbelästigungen den ganzen Tag über und nicht nur sporadisch auftreten.

Weiter ist zu klären, ob die Lärmbelästigungen tatsächlich unzumutbar sind oder ob durch das Schließen der Fenster eine Abhilfe möglich ist.

Achtung: Selbst wenn der Mieter behauptet, dass der Lärm – beispielsweise von Bohrmaschinen – durch die geschlossenen Fenster dringt, begründet dies noch nicht eine unzulässige Lärmbelästigung. Erforderlich sind immer auch Angaben dazu, wie lange diese Geräusche andauerten.

Außerdem kann erwartet werden, dass der Mieter konkrete Schallmessungen mitteilt. Andernfalls können Sie ihm entgegenhalten, dass es sich bei dem gerügten Baulärm um eine subjektive Beurteilung des Mieters handelt.

Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung

Es ist ein alltäglicher Fall aus der Vermietungspraxis: In der Wohnung des Mieters tritt Schimmelpilz auf. Daraufhin kürzt der Mieter „wegen Gesundheitsgefahr“ umgehend die Miete und verlangt „sofortige Beseitigung der Schäden“.

Dass der Schimmelpilz auf falsches Heizen und Lüften zurückzuführen sein könnte, weist der Mieter selbstverständlich weit von sich.

Tatsache aber ist: In den meisten Fällen sind die Feuchtigkeitsschäden vom Mieter selbst verursacht. Einen der wenigen Fällen, in denen die Feuchtigkeitsschäden „hausgemacht“, also im wahrsten Sinne des Wortes vom Vermieter zu vertreten sind, hat kürzlich das Landgericht Hamburg entschieden (LG Hamburg, 307 S 48/02).

Der Fall: Die Feuchtigkeitsschäden traten auf, nachdem in der vermieteten Wohnung nachträglich isolierverglaste Fenster eingebaut worden waren. In der Küche, im Esszimmer und auch im Schlafzimmer entstanden später Schimmelpilze.

Nach Auffassung des Landgerichts Hamburg waren diese Feuchtigkeitsschäden durch den Vermieter zu vertreten.

Er hätte auf Grund des nachträglichen Einbaus der isolierverglasten Fenster nachweisen müssen, dass eine derartige Maßnahme das Raumklima nicht negativ beeinflusst hat. Im entschiedenen Fall hielt das Landgericht Hamburg eine Mietminderung von 30% für angemessen.

Keine Frage: Durch Energie sparende und weitgehend dichte Fenster- und Türfugen kann kaum mehr Feuchtigkeit abgeführt werden. Die gesamte Feuchtigkeit muss dann über die Außenmauern nach draußen geleitet werden.

Achtung: Als Faustregel gilt dabei: Je höher die Luftfeuchtigkeit ist und je niedriger die Temperatur der Außenwände sinkt, desto eher kondensiert Wasser an den Wänden.

Ein Streitpunkt in der Vermietungspraxis ist deshalb auch, ob und in welchem Abstand Möbel von der Außenwand abgestellt werden sollten beziehungsweise müssen. Fest steht zunächst: Feuchtigkeitsgefährdete Wände, wie insbesondere Außenwände, sollten nicht durch Mobiliar verstellt werden. Denn sonst besteht die Gefahr, dass die Raumluft nicht zirkulieren und die Feuchtigkeit damit nicht abtrocknen kann.

Doch wie groß sollte der Abstand der Möbelstücke von den Wänden sein? Ob es 10 cm sein müssen oder ob nicht doch – wie von Mietern immer wieder behauptet – ein Abstand von 5 cm ausreicht, ist eine umstrittene Frage.

Im verhandelten Fall hatte der Mieter zwischen seinen Möbelstücken und den Außenwänden einen Abstand von 9 cm gelassen. Das ist zumindest nach Auffassung des Landgerichts Hamburg ausreichend.

Zugleich stellten die Richter klar: Soll der Mieter verpflichtet sein, einen größeren Abstand als 9 cm einzuhalten, muss dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Mängel bei Mietbeginn

Das kommt immer wieder mal vor: Selbst wenn objektiv ein Mangel vorliegt, kann Ihr Mieter die Miete trotzdem nicht mindern. Dabei geht es um diese Fälle:

  • Er kennt bei Abschluss des Mietvertrags den Mangel der Wohnung.

  • Ihm ist der Mangel in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben.

  • Er nimmt eine mangelhafte Wohnung vorbehaltlos an, indem er beispielsweise rügelos die volle Miete zahlt, obwohl ihm der Mangel bekannt ist.

„Kenntnis des Mangels“ können Sie Ihrem Mieter allerdings nur entgegenhalten, wenn ihm der Mangel nicht nur ganz allgemein bekannt ist, sondern wenn er detailliert darüber informiert ist. Mit einem solchen Fall hatte das Amtsgericht München zu tun. Dabei ging es um Folgendes:

Zu Beginn des Mietverhältnisses wurde ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt. Darin wurde ausdrücklich vermerkt, dass die Wohnung eine Reihe von Mängeln aufwies. Diese betrafen die Regale und Fliesen in der Küche, Wandflecken im Wohnzimmer, eine abgeschlagene und aufgeraute Wanne im Badezimmer, Bohrlöcher in den Badfliesen, eine defekte Abluft und zwei Steckdosen im Schlafzimmer.

Trotz dieser schriftlich festgestellten Mängel kürzte der Mieter eben wegen dieser Mängel die Miete und bekam vor Gericht schließlich sogar Recht.

Der Grund: Der Vermieter hatte sich kurz nach Mietbeginn und Erstellung des Wohnungsübergabeprotokolls bereit erklärt, die festgestellten Mängel zu beseitigen. Dazu kam es in der Folgezeit aber nicht. Dazu jetzt das Amtsgericht München:

Ursprünglich hatte der Mieter kein Recht zur Mietminderung. Schließlich waren die Mängel in der Wohnung ausdrücklich im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Es konnte also ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass dem Mieter die Mängel bekannt waren.

Dadurch, dass sich der Vermieter später bereit erklärt hat, die Mängel zu beseitigen, ist er eine verbindliche Verpflichtung eingegangen.

Dieser ist er nicht nachgekommen. Und deshalb lebt das Mietminderungsrecht des Mieters sozusagen wieder auf. Dieses Mietminderungsrecht gilt dann so lange, bis die zugesagten Mängelbeseitigungsarbeiten stattgefunden haben (AG München, 453 C 11234/03).

Achtung: Sinn und Zweck eines Übernahmeprotokolls ist es in erster Linie, spätere Streitigkeiten über das Vorhandensein und die Art von Schäden in den Mieträumen zu verhindern.

Eine rechtliche Verpflichtung zur Erstellung eines Übergabeprotokolls besteht nicht. Ebenso wenig haben Sie als Vermieter einen Anspruch darauf, dass der Mieter an der Erstellung des Protokolls mitwirkt.

Auch wenn Ihr Mieter an einem Übergabeprotokoll kein Interesse zeigt, sollten Sie auf keinen Fall darauf verzichten, das Protokoll zu erstellen. Es kann als Beweismittel größte Bedeutung erlangen, wenn es später beim Auszug des Mieters Streit darüber gibt, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Mietbeginn befand.

Praxis-Tipp: Zu den notwendigen Angaben gehört auch, ob festgestellte Mängel beseitigt werden sollen, wer die entsprechenden Arbeiten durchführt und auf wessen Kosten dies geschieht. Sofern Sie sich als Vermieter verpflichten, bestimmte Arbeiten durchzuführen, empfiehlt es sich, dieser Selbstverpflichtung auch nachzukommen.

Wenn es Ihnen darauf ankommt, dass bestimmte Mängel behoben werden, Sie sich aber nicht selbst darum kümmern wollen oder können, kommt auch in Betracht, dass der Mieter die entsprechenden Arbeiten übernimmt und Sie ihm dafür einen Kostenzuschuss zahlen. Diesen können Sie bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten steuermindernd berücksichtigen.

Madonnenstatue im Treppenhaus

Ein Recht zur Mietminderung steht dem Mieter nur zu, wenn er seine Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen kann. Eine im Treppenhaus aufgestellte Madonna führt zu keinerlei Beeinträchtigungen. Deshalb berechtigt das Aufstellen einer Madonna im Treppenhaus eines Miethauses auch einer evangelischen Mieterin nicht zur Kürzung der Miete.

Begründung des Amtsgerichts Münster, das den Fall zu entscheiden hatte: Auch nach evangelischem Glauben ist Jesus durch Maria geboren worden, so dass die Aufstellung der Madonna im Treppenhaus kein Umstand sein kann, der zu einem besonderen Schock führt.

Subjektive Überempfindlichkeiten sind bei der Bewertung von Minderungsrechten grundsätzlich nicht zu berücksichtigen (AG Münster, 3 C 2122/03).

Marder unterm Dach

Ein Marder raubte zunächst einer Familie den Schlaf, belastete dadurch das Mietverhältnis und beschäftigte schließlich das Amtsgericht Hamburg.

Das war passiert: Ein Marder hinderte zunächst die Tochter der Mieter regelmäßig am Einschlafen und weckte die gesamte Familie 2- bis 3-mal in der Woche jeweils in den frühen Morgenstunden, meist zwischen 3 und 5 Uhr, durch ein lautstarkes Herumlaufen und Fauchen im Hohlraum zwischen Dachaußen- und -innenhaut. An ein erneutes Einschlafen war nicht zu denken.

Diese Lärmstörungen dauerten insgesamt 3 Wochen, dann war der Spuk durch Abwehrmaßnahmen des Vermieters vorbei. Angesichts von Art und Umfang der nächtlichen Lärmstörungen hielt das Gericht eine Mietminderung in Höhe von 23,55% für angemessen. Der Mieter hatte sich zuvor bereit erklärt, eine Mietminderung von „nur“ 15,7% zu akzeptieren.

Dazu das Gericht: Regelmäßige und erhebliche Störungen der Nachtruhe durch Lärm beeinträchtigen die vertragsgemäße Funktion einer Wohnung in ganz erheblichem Maße. Die ungestörte Nachtruhe stellt eine ganz wesentliche Funktion einer Wohnung dar. Sie ist wesentlicher Faktor für das allgemeine Wohlbefinden und die Leistungsfähigkeit im täglichen Leben.

Übrigens: Der Vermieter hatte sich gleich nach Bekanntwerden der Lärmstörungen um Abhilfe bemüht und dazu einen Fachmann eingeschaltet. Da der sich jedoch an der Hand verletzt hatte, konnte er nicht bereits nach wenigen Tagen, sondern erst nach 3 Wochen tätig werden.

Deshalb vertrat der Vermieter die Auffassung, dass die Miete nur bis zu seinem Tätigwerden gemindert werden könne. Dass der Fachmann zunächst gehindert gewesen sei, den Auftrag auszuführen, sei von ihm als Vermieter nicht zu vertreten.

Dazu das Amtsgericht Hamburg in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung anderer Gerichte: Die Miete ist so lange gemindert, bis der Mangel behoben ist – unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht.

Reparaturarbeiten in der Küche

In der Küche einer Mietwohnung mussten Reparaturarbeiten durchgeführt werden. Dazu war es erforderlich, einige Kacheln zu entfernen und ein Abflussrohr zu erneuern. Die Arbeiten zogen sich etwas hin.

Wegen der (vorübergehend) fehlenden Fliesen und wegen des (vorübergehend) offen liegenden Abflussrohres verlangte der Mieter eine Mietminderung. Dies konnte der Vermieter nicht nachvollziehen. Vor Gericht setzte der Mieter eine Mietminderung von 10% durch.

Dazu das Landgericht Hannover, das den Fall zu entscheiden hatte: Fehlende Fliesen und ein unverkleidetes Abwasserrohr in einer Küche stellen nicht nur einen optischen Nachteil dar, sondern beeinträchtigen auch den Funktionswert der Küche.

Begründung: Ein offenes Rohr verursacht stärkere Fließgeräusche als ein verkleidetes. Eine Küche könne auch nicht mit einem haustechnischen Raum, wie beispielsweise einer Besenkammer oder einem Abstellraum, verglichen werden.

Selbst wenn es sich nicht um eine Essküche handele, werden dort Speisen zubereitet und es kommen dort Familie und auch Gäste zusammen.

Es sei „unappetitlich“ und ausgesprochen unhygienisch, wenn in einer täglich mehrfach benutzten Küche mehrere Fliesen fehlen und in einer Länge von rund 2,6 m eine unverkleidete Hauptleitung für das Abwasser eines Mehrfamilienhauses verläuft.

Und auch darauf weist das Gericht ausdrücklich hin: Die Mietminderung von 10% sei eher hoch gegriffen. Darin enthalten sei ein so genannter „Druckzuschlag“, weil der Vermieter über einen Zeitraum von 2 Jahren untätig geblieben sei. Andernfalls hätte das Gericht eine Mietminderung von 5% für angemessen gehalten.

Schallisolierung der Wohnung

Die Schallisolierung zwischen den Wohnungen im Haus muss so beschaffen sein, dass ein Wohnen ohne Gesundheitsbeeinträchtigung durch Geräuschquellen (Trittschall, Gebrauch der Sanitäreinrichtungen) gewährleistet ist.

Andernfalls kann der Mieter die Miete kürzen und vom Vermieter zusätzlich verlangen, dass er die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen vornimmt. Darauf hat jetzt auch das Amtsgericht Schöneberg hingewiesen (AG Schöneberg, 103 C 617/01).

Im entschiedenen Fall monierte der Mieter verschiedene Lärmbelästigungen. Zum einen verwies er auf deutliche Trittgeräusche aus der darüber liegenden Wohnung. Zum anderen beanstandete er:

Sämtliche Geräusche, die in der darüber liegenden Wohnung bei der Benutzung des Handwaschbeckens, der Badewanne und der Toilette entstehen, seien bei ihm in der Wohnung so wahrzunehmen, als stünde er unmittelbar daneben.

Das Gericht setzte auch hier einen Sachverständigen ein.

Der stellte fest, dass der Schallpegel in der Wohnung des Mieters unzumutbar hoch ist und es deshalb zu erheblichen Lärmbeeinträchtigungen kommt, wenn in der darüber liegenden Wohnung folgende sanitären Gegenstände benutzt werden: WC-Spülkasten, Waschbecken, Wanne und Handbrause der Dusche.

Achtung: Ihr Mieter kann auch dann verlangen, dass Sie die mangelhafte Schallisolierung beseitigen, wenn es sich um eine Altbauwohnung handelt. Allerdings sind Sie nicht verpflichtet, den bestmöglichen Schallschutz zu gewährleisten, sondern „nur“ den Schallschutz, den der Mieter nach den konkreten Umständen des Einzelfalls erwarten kann.

Dabei macht es naturgemäß einen Unterschied, ob es sich um eine Altbau- oder Neubauwohnung handelt. Wichtig ist außerdem, ob die Wohnung einfach oder (weit) über Standard ausgestattet ist.

Praxis-Tipp: Einen Anhaltspunkt für den erforderlichen Schallschutz in einer Mietwohnung liefern die Mindestvorschriften zum Schallschutz. Diese sind in der DIN-Norm 4109 in Verbindung mit der VDI-Richtlinie 4100 (Schallschutz im Hochbau) niedergelegt.

Diese DIN ist in allen Bundesländern baurechtlich eingeführt, so dass die dort festgelegten Anforderungen als Mindestwerte zu verstehen sind, auch wenn dies nicht vertraglich vereinbart wurde. Dies gilt zwar in erster Linie für Bauverträge, kann entsprechend aber auf die Vermietungspraxis übertragen werden.

Danach sind 3 Schallschutzstufen zu unterscheiden:

  • Stufe I: Der Schallschutz muss gewährleisten, dass unzumutbare Belästigungen verhindert werden. Eine Vertraulichkeit des eigenen Wortes im eigenen Wohnbereich ist dadurch allerdings nicht sichergestellt.

  • Stufe II: Die Bewohner der Räume finden im Allgemeinen Ruhe und müssen Ihre Verhaltensweisen nicht besonders einschränken, um Vertraulichkeit zu wahren. Angehobene Sprache in der Nachbarwohnung ist in der Regel wahrzunehmen, aber nicht zu verstehen. Diese Stufe würde man bei einer Wohnung erwarten, die auch in sonstiger Ausstattung üblichen Komfortansprüchen genügt.

  • Stufe III: Bei Einhaltung der Schallschutzstufe III können die Bewohner ein hohes Maß an Ruhe finden. Geräusche von außen sind kaum wahrnehmbar. Der Schutz der Privatsphäre ist auch bei lauter Sprache weitestgehend gegeben. Angehobene Sprache aus der Nachbarwohnung wird nur halb so laut wahrgenommen wie bei Stufe II. Musikinstrumente können aber beim Nachbarn noch hörbar sein und damit unter Umständen stören.

Wie Geräusche aus Nachbarwohnungen wahrgenommen werden

Art der GeräuschemissionWahrnehmung der Geräusche aus der Nachbarwohnung bei einem abendlichen Geräuschpegel von 20 db (A)
Schallschutz-Stufe ISchallschutz-Stufe IISchallschutz-Stufe III
Laute SpracheVerstehbarIm Allgemeinen verstehbarIm Allgemeinen nicht verstehbar
Sprache mit angehobener SprechweiseIm Allgemeinen verstehbarIm Allgemeinen nicht verstehbarVerstehbar
GehgeräuscheIm Allgemeinen störendIm Allgemienen nicht mehr störendNicht störend
Geräusche aus haustechnischen AnlagenUnzumutbare Belästigungen werden im Allgemeinen vermiedenGelegentlich störendNicht oder nur selten störend
Hausmusik, laut eingestellte Rundfunk- und Fernsehgeräte, PartysDeutlich hörbarDeutlich hörbarIm Allgemeinen hörbar

17. Juni 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.