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Beste Finanzierung für Immobilien sichern

Wenn es um die Finanzierung Ihres Mietobjekts geht, haben Sie mehrere Möglichkeiten, um die erforderlichen Fremdmittel aufzubringen. „Das“ ideale Finanzierungsmodell, das für alle Käufer und Bauherren das richtige ist, gibt es nicht. Vielmehr muss die Finanzierung individuell zugeschnitten werden und sich an den persönlichen Liquiditätsbedürfnissen orientieren.

Vereinbaren Sie Darlehenstilgungen immer nur in der Höhe und zu den Zeitpunkten, zu denen Sie auch Einnahmen in entsprechender Höhe haben. Lesen Sie in diesem Beitrag, wie Sie bei einer Finanzierung über ein klassisches Hypothekendarlehen kalkulieren.

Wenn Sie sich bei Ihrer Finanzierung für ein Annuitätendarlehen entscheiden

Die Kreditinstitute lassen Ihnen grundsätzlich die Wahl, ob Sie ein Darlehen als Tilgungsdarlehen oder aber als Annuitätendarlehen in Anspruch nehmen möchten. Der Unterschied: Beim Tilgungsdarlehen zahlen Sie einen jährlich gleichhoch bleibenden Tilgungsbetrag und zusätzlich die Zinsen. Sie haben also eine fallende Kapitaldienstrate.

Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie jährlich einen gleich hohen Betrag für Zinsen und Tilgung. Zins- und Tilgungsleistungen verschieben sich untereinander. Die Tilgungsbeträge steigen um die ersparten Zinsen. Ersparte Zinsen ergeben sich, weil jeweils nach Abzug der monatlichen Tilgung nur die verbleibende Restschuld verzinst wird. „Unterm“ Strich bleibt Ihre Kapitalzinsrate aber eben unverändert.

Beispiel: Sie nehmen ein Darlehen über 100.000 Euro zu 5,1% Zinsen und 1% Tilgung auf. Dies bedeutet für Sie, dass Sie eine Annuität von jährlich 6,1% = 6.100 Euro zu zahlen haben.

Auch in der Folgezeit bleibt Ihre Belastung immer gleich. Durch die Tilgungsverrechnung nimmt Ihre Zinsbelastung ab. Da Ihre Kapitaldienstrate jedoch stets bei 6.100 Euro bleibt, werden die Zinsen weniger, die Tilgung nimmt zu.

Beispiel: Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz

Darlehensbetrag100.000,00 €
Auszahlungsbetrag100.000,00 €
Vertragsbeginn01.12.2004
Nominalzins p.a.5,10%
Anf. Effektiver Jahreszins6,22%
Anf. Tilgungssatz1,00%
Ratenhöhe monatlich508,33 €
Zahlung ab30.12.2004
Ende Zinsfestschreibung30.11.2014
Summe Zinsen47.990,35 €
Summe Tilgung13.009,25 €
Summe Zahlungen60.999,60 €
Restbetrag Ende Festzins86.990,75 €
Voraus. Gesamtlaufzeit35,06
Anzahl Regelraten426
Anzahl Leistungsraten427
Datum der letzten Rate30.06.2040
Höhe der letzten Rate198,65
Gesamtaufwand216.747,23 €

Die Zinsen werden monatlich berechnet. Die Tilgungsverrechnung erfolgt sofort.

Für alle Rückzahlungsvereinbarungen gilt: Sie sind weder hinsichtlich der Tilgungshöhe noch hinsichtlich des Tilgungszeitraums gebunden. Anders als die Hypothekenbanken und Versicherungen sind die Banken in der Lage, auf Ihre Wünsche flexibel einzugehen.

So können Sie beispielsweise auch ein Annuitätendarlehen mit steigendem Tilgungssatz vereinbaren.

Beispiel: Sie nehmen ein Darlehen von 100.000 Euro zu 5,1% Zinsen auf und vereinbaren einen steigenden Tilgungssatz, der eine ansteigende Jahresrate zur Folge hat.

JahrTilgungssatzJahresrate
1.-3. Jahr1,0%6.100 Euro
4.-5. Jahr1,5%6.600 Euro
6.-10. Jahr3,0%8.100 Euro

Wie sich Zins- und Tilgungssatz auf die Tilgungsdauer eines Annuitätendarlehens auswirken, macht die folgende Tabelle deutlich:

Tilgungsdauer eines Annuitätendarlehens (in Jahren und Monaten)

Zinssatz p.a.Tilgung p.a.
1,0%1,5%2,0%
5,035,11 Jahre29,05 Jahre25,02 Jahre
5,534,02 Jahre28,01 Jahre24,02 Jahre
6,032,07 Jahre26,11 Jahre23,02 Jahre
6,531,01 Jahre25,10 Jahre22,04 Jahre
7,029,10 Jahre24,11 Jahre21,07 Jahre
7,528,08 Jahre24,00 Jahre20,11 Jahre
8,027,07 Jahre23,02 Jahre20,03 Jahre
8,526,07 Jahre22,05 Jahre19,07 Jahre
9,025,09 Jahre21,09 Jahre19,01 Jahre

So lesen Sie die Tabelle: Angenommen, der Zinssatz beträgt 6,5% und die Tilgung 1,5%. Bleibt der Zinssatz während der gesamten Vertragszeit unverändert, ist das Darlehen nach 25 Jahren und 10 Monaten getilgt.

Wie Sie mit einem Tilgungsdarlehen kalkulieren

Bei einem Tilgungsdarlehen tilgen Sie keinen festen Prozentsatz, sondern eine vereinbarte Rate. Neben dieser Tilgung sind die Zinsen zu zahlen.

Die Zinszahlungen werden durch die erfolgten Tilgungen von Jahr zu Jahr geringer. Sie haben zunächst eine höhere Kapitaldienstrate (Zinsen plus Tilgung), die dann aber von Jahr zu Jahr niedriger wird. Deshalb spricht man oft auch von fallenden Leistungen.

Tilgungsdarlehen mit festem Zinssatz

Darlehensbetrag100.000,00 €
Auszahlungsbetrag100.000,00 €
Vertragsbeginn01.12.2004
Nominalzins p.a.5,10%
Anf. Effektiver Jahreszins5,22%
Ratenhöhe monatlich234,20 €
Zahlung ab30.12.2004
Ende Zinsfestschreibung30.11.2014
Summe Zinsen43.893,20 €
Summe Tilgung28.104,00 €
Summe Zahlungen71.997,20 €
Restbetrag Ende Festzins71.896,00 €
Laufzeitende am30.06.2040
Anzahl Leistungsraten427
Angaben nach VerbrKr190.946,93 €

Die Zinsen werden monatlich berechnet. Die Tilgungsverrechnung erfolgt sofort.

Achtung: Auch bei Vereinbarung eines Tilgungsdarlehens ist es möglich, anstelle einer gleich hohen Tilgungsrate eine abweichende Tilgung zu vereinbaren.

Beispiel: Sie vereinbaren eine Stufentilgung mit unterschiedlich hohen, ansteigenden Tilgungsraten.

KfW-Förderbank hilft mit günstigen Darlehen beim Energiesparen

Seit Februar 2002 ist die Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Zunächst einmal wird mit der Verordnung der Niedrigenergie-Standard bei Neubauten zur Regel. Wer einen Neubau plant, muss den Heizenergiebedarf im Vergleich zu den bisherigen Anforderungen um 30 % senken.

Dabei bleibt es dem Bauherren überlassen, mit welchen Maßnahmen er dieses Ziel erreichen will. Möglich sind beispielsweise eine verbesserte Wärmedämmung, die Vermeidung von Kältebrücken oder der Einsatz regenerativer Energien wie Solartechnik oder Wärmepumpen. Die energetischen Eigenschaften von Neubauten müssen überdies in einem so genannten „Energiebedarfsausweis“ dokumentiert werden.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil der neuen Regelung besteht in der gezielten Förderung von Energiesparmaßnahmen bei Altbauten. So mussten eigentlich schon bis zum 01.11.2004 solche Heizkessel ausgetauscht werden, die vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden und als Energiefresser gelten. Außerdem sollen bei Modernisierungsarbeiten, die den Außenputz oder die Fenster betreffen, die Wärmedämmwerte deutlich verbessert werden.

Zwar gibt es weder Strafen noch Bußgelder für diejenigen, die ihren energiefressenden Altbau so lassen, wie er ist. Doch um Immobilieneigentümer zum Handeln zu bewegen, hat Vater Staat über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unter dem Namen „CO 2-Gebäudesanierungsprogramm“ ein neues Förderprogramm aufgelegt.

Gefördert werden Modernisierungsarbeiten an selbstgenutzten und vermieteten Wohngebäuden, die im Jahr 1978 oder vorher fertiggestellt wurden – allerdings nur in bestimmten „Maßnahmenpaketen“:

  • Maßnahmenpaket 0: Wärmedämmung der Außenwände und des Daches und der Kellerdecke oder von erdberührten Außenflächen beheizter Räume und Erneuerung der Fenster

  • Maßnahmenpaket 1: Erneuerung der Heizung und Wärmedämmung des Dachs und Wärmedämmung der Außenwände

  • Maßnahmenpaket 2: Erneuerung der Heizung und Wärmedämmung des Dachs und Wärmedämmung der Kellerdecke oder erdberührter Außenflächen beheizter Räume und Erneuerung der Fenster

  • Maßnahmenpaket 3: Erneuerung der Heizung und Umstellung des Heizungsenergieträgers und Erneuerung der Fenster

  • Maßnahmenpaket 4: Kombination außerhalb der Maßnahmepakete 0 bis 3. Hier können abweichende Maßnahmen oder Maßnahmenkombinationen sowie Maßnahmen mit abweichenden technischen Spezifikationen gefördert werden.

Ebenfalls nach dem „CO 2 Gebäudesanierungsprogramm“ werden zusätzlich noch folgende Maßnahmen gefördert:

  • Maßnahmenpaket 5: Austausch von Kohle-, Öl- und Gaseinzelöfen, Nachtspeicherheizungen sowie Kohlezentralheizungen durch den Einbau von Wärmeversorgungsanlagen im Sinne der EnEV; Austausch von Standardöl- und Gaskesseln, die vor dem 1. Juni 1982 eingebaut wurden, durch Öl- oder Gas-Brennwertkessel in

  • Kombination mit Solarkollektoranlagen oder durch Anlagen zur Nutzung von erneuerbaren Energien (Biomasse und Umweltwärme) in Kombination mit Solarkollektoranlagen

  • Maßnahmenpaket 6: Errichtung, Herstellung oder Ersterwerb von KfW-Energiesparhäusern 40 einschließlich Passivhäusern

Mit dem zinsgünstigen KfW-Kredit können Sie als Immobilieneigentümer die kompletten Investitionskosten sowie die dadurch entstehenden Nebenkosten wie Architektenhonorare oder Aufwendungen für eine Energieeinspar-Beratung finanzieren.

Der maximale Kreditbetrag liegt jedoch bei 250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Zinssatz liegt deutlich unterhalb des üblichen Kapitalmarktzinses. Der derzeitige Effektivzins beträgt bei 100% Auszahlung und drei tilgungsfreien Jahren 1,81% (Maßnahmenpaket 0-5) bzw. 2,85% (Maßnahmenpaket 6) – und ist auf 20 Jahre festgeschrieben.

Achtung: Die Sicherstellung erfolgt banküblich. Das heißt im Klartext: Es muss der KfW eine entsprechende Grundschuld oder Bürgschaft zur Verfügung gestellt werden.

Angebotsvergleich und Kreditgespräch: Worauf es für Sie entscheidend ankommt

Nach der Preisangabenverordnung muss bei Darlehen als Preis die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent angegeben werden. Bei Darlehen, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind, ist dieser Preis der effektive Jahreszins.

Da bei der Immobilienfinanzierung die Laufzeit des Darlehensvertrags meist (deutlich) länger ist als die Zinsbindungsfrist, können sich der Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ändern. Das ist in den Darlehensverträgen auch ausdrücklich vorbehalten. In diesen Fällen ist vom anfänglichen effektiven Jahreszins die Rede.

Welche Kosten im Effektivzinssatz enthalten sind

Nach der Preisangabenverordnung ist der Effektivzins unter Einbeziehung folgender Faktoren zu ermitteln:

Der Nominalzinssatz ist der von Ihnen zu zahlende jährliche Zins in Prozent der Darlehenssumme. Mit dem Zinssatz, der in den Zins- und Tilgungsplänen genannt wird, ist immer der Nominalzinssatz gemeint. Wird das Darlehen zu 100% ausgezahlt, ist oftmals auch vom „Nominalzinssatz zu 100“ die Rede.

Der Nominalzinssatz berechnet sich grundsätzlich immer auf die Darlehenssumme, auch Darlehensnennwert genannt, und nicht auf den ausgezahlten Betrag. Wenn Sie also beispielsweise ein Darlehen nur zu 95% ausgezahlt bekommen, erstrecken sich die Zinsen trotzdem auf 100% des Darlehens, also auf den Betrag, den Sie zurückzahlen müssen.

Bei dem Disagio, oftmals auch Damnum genannt, handelt es sich um die Differenz zwischen dem Nennwert und dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag eines Darlehens. Angenommen, Sie benötigen ein Darlehen von 100.000 Euro. Bei einem Disagio von 8% wird Ihnen das Darlehen nicht voll, sondern nur in Höhe von 92.000 Euro ausgezahlt. Das Disagio beträgt hier also 8.000 Euro.

Die Differenz zwischen Darlehenssumme und Auszahlungsbetrag ist für Sie praktisch eine Vorschussleistung auf die zu

  • Nominalzinssatz


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  • Disagio

  • Bearbeitungsentgelt

  • Zinsverrechnungsmodus

  • Form der Tilgungsanrechnung

  • Ratenhöhe

  • Kreditprovision

  • gegebenenfalls Vermittlungsprovision

Bei Erwerb eines Mietobjekts kalkulieren Sie (geringfügig) anders: Ein hohes Disagio (10% der Darlehenssumme) führt zu einem hohen steuerlichen Verlust in der Finanzierungsphase. Sie erzielen also einen kurzfristigen Steuervorteil. Langfristig lohnt sich ein Disagio dagegen nicht.

Der Grund: In der Vermietungsphase sinken die Zinszahlungen und damit die abzugsfähigen Werbungskosten.

Achtung: Rechnen Sie in jedem Einzelfall genau durch, ob Sie durch ein Disagio einen Vorteil erwirtschaften. Der anfängliche effektive Jahreszins leistet Ihnen dabei keine Hilfestellung. Orientieren Sie sich immer nach der Restschuld und der Anschlussfinanzierung, und entscheiden Sie sich nur dann für ein Disagio, wenn es auf die Gesamtlaufzeit der Finanzierung gesehen vorteilhaft ist.

Praxis-Tipp: Orientieren Sie sich beim Vergleich von Finanzierungsangeboten immer an dem Angebot mit dem niedrigsten Effektivzinssatz. Ein echter Angebotsvergleich ist nur bei Angeboten mit gleicher Zinsbindungsfrist möglich. Auch alle anderen Faktoren, die für die Ermittlung des Effektivzinses maßgeblich sind, müssen berücksichtigt werden. Ist ein echter Angebotsvergleich möglich, orientieren Sie sich am besten an der Höhe der Restschuld bei Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Welche Kriterien bei der Festlegung der Zinsbindungsfrist zählen

Die wichtigste Zinsbindungsregel lautet: „niedrige Zinsen – lange Bindung“ bzw. „hohe Zinsen – kurze Bindung“. Gegen diese Regel verstoßen Darlehensnehmer, die ihre Hypothekenzinsen in einer Niedrigzinsphase nur für maximal fünf Jahre festlegen oder in einer Hochzinsphase über zehn und mehr Jahre binden.

Achtung: Eine Tiefzinsphase erkennen Sie daran, dass die Nominalzinsen bei 10-jähriger Zinsbindung und 100-prozentiger Auszahlung der Darlehenssumme unter 8% liegen, zugleich aber über den Nominalzinsen bei 5-jähriger Zinsbindung und ebenfalls 100-prozentiger Auszahlung.

In einer Niedrigzinsphase sind die Hypothekenzinsen also um so geringer, je kürzer die Zinsbindungsdauer ist. Diese „normale“ Zinsstruktur reizt verständlicherweise speziell Vermieter, nur fünfjährige Zinsbindungen einzugehen.

Sie sparen zwar dabei im allgemeinen etwa 0,5 Prozentpunkte an laufenden Nominalzinsen. Die vermeintlich günstige Finanzierung kehrt sich jedoch ins Gegenteil um, wenn das Zinsniveau nach Ablauf von fünf Jahren deutlich über dem Zinstief bei Abschluss der Finanzierung liegt.

Beispiel: Angenommen, die Nominalzinsen bei 100%iger Auszahlungen liegen bei 5% (5 Jahre) beziehungsweise 5,5% (10 Jahre), eine laufende Tilgung des Darlehens soll nicht erfolgen. In fünf Jahren wird mit einem Nominalzins von 7% (bei 5 Jahren Zinsbindung) gerechnet.

Die Nominalzinsersparnis von insgesamt 2,5 Prozentpunkten bei der Erstfinanzierung über 5 Jahre (5,5% minus 5% = 0,5% x 5 Jahre) wird durch die Nominalzinsverteuerung bei der Anschlussfinanzierung mehr als aufgezehrt. Selbst wenn die Nominalzinsersparnis in den ersten 5 Jahren verzinslich angelegt oder zur Tilgung eingesetzt wird, lässt sich die Zinsverteuerung in den nachfolgenden fünf Jahren bei weitem nicht wettmachen.

Eine Zinsbindung von mindestens 10 Jahren ist daher empfehlenswert, um teure Anschlussfinanzierungen vor Ablauf von zehn Jahren zu vermeiden. Eventuell bietet sich noch ein Zinsbindungssplitting an, wenn Sie beispielsweise nach fünf Jahren einen Teil des Hypothekendarlehens auf einen Schlag ablösen wollen. Beispiel: 80% des Hypothekendarlehens mit zehnjähriger Zinsbindung und 20% mit einer Zinsbindung von fünf Jahren.

Völlig anders kalkulieren Sie dagegen in Hochzinsphasen mit Nominalzinsen von 9% und mehr. In solchen Zeiten verkehrt sich die Zinsstruktur ins Gegenteil. Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung sind dann günstiger als Darlehen mit einer nur kurzen Zinsbindung.

Achtung: Vermeiden Sie in einer Hochzinsphase eine langfristige Zinsbindung von etwa zehn Jahren. Entscheiden Sie sich besser für eine Zinsbindung von maximal fünf Jahren, um bei der Anschlussfinanzierung von einem zwischenzeitlich gesunkenen Zinsniveau profitieren zu können.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie, ob für Sie ein Zinsbindungssplitting in Betracht kommt.

Beispiel: Sie finanzieren einen Betrag in Höhe von 150.000 Euro. Sie vereinbaren drei Darlehen über jeweils 50.000 Euro mit einer Zinsbindungsdauer von 3, 5 und 8 Jahren.

Wann variable Zinsen eine echte Alternative sind

Der variable Kredit ist die risikoreichste Variante der Immobilienfinanzierung. Hier haben Sie überhaupt keine Zinsbindung – die Veränderungen am Geldmarkt wirken sich in Form von Zinserhöhungen oder Zinssenkungen unmittelbar auf Ihre Finanzierung aus.

Auf dem Gipfel einer Hochzinsphase kann Ihnen der variable Kredit helfen, Ihre Zinsbelastung schnell zu senken. Wenn die Zinsen sinken, können Sie im gleichen Rhythmus Ihre Kreditkosten mindern.

Aber umgekehrt haben Sie keine Schonfrist, wenn die Zinsen steigen. Während Sie bei Darlehen mit fünf- oder zehnjähriger Zinsbindung die Entwicklung in aller Ruhe beobachten und bei Bedarf eine zusätzliche Tilgung am Ende der Zinsbindungsfrist vorbereiten können, schlagen sich Erhöhungen des Marktzinses beim variablen Kredit auf Ihre monatliche Belastung nieder.

Achtung: Auch in der Hochzinsphase gehen Sie mit variablen Krediten ein Zinsrisiko ein – schließlich können im ungünstigsten Fall die Marktzinsen noch weiter steigen. Achten Sie beim Abschluss eines variablen Kredites unbedingt darauf, dass Sie genügend finanzielle Reserven haben, um Zinserhöhungen problemlos verkraften zu können.

Praxis-Tipp: Auch bei Vereinbarung eines variablen Zinses besteht die Möglichkeit, Ihr finanzielles Risiko zu begrenzen. Sie können ein Hypothekendarlehen mit einer Zinsobergrenze vereinbaren, einen sogenannten Cap-Kredit. Das bedeutet: Der Zins ist weiterhin variabel, geht aber über eine vereinbarte Obergrenze nicht hinaus. Dadurch wird der variable Zins für Sie besser kalkulierbar, und flexibel bleiben Sie auch.

Als Gegenleistung für dieses Mehr an Zinssicherheit verlangt die Bank eine einmalige Cap-Prämie. Je länger die Laufzeit ist, je niedriger die Obergrenze ausfällt und je größer die möglichen Zinsschwankungen sind, desto höher ist die Prämie.

Einerseits stellt ein Kredit ohne Zinsbindung also einen unkalkulierbaren Faktor in Ihrer Baufinanzierung dar. Andererseits darf nicht übersehen werden, dass Sie sich durch Vereinbarung eines variablen Zinses die Möglichkeit eröffnen, das Darlehen schnell tilgen zu können, wenn Sie unverhoffte Geldeingänge verbuchen können. Damit eignet sich der variable Kredit als spekulative Beimischung für Ihre Baufinanzierung, wenn

  • Sie gegen Ende einer Hochzinsphase einen Teil Ihres Darlehens so gestalten wollen, dass Sie bei sinkenden Zinsen schnell umschulden können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen oder

  • Sie variable Gehaltsanteile wie Provisionen oder Tantiemen zum schnellen Darlehensabbau verwenden wollen.

Achtung: Die Cap-Prämie fällt geringer aus, wenn Sie gleichzeitig auch eine Zinsuntergrenze vereinbaren. Das bedeutet: Fällt der Zins unter die vereinbarte Untergrenze, gibt die Bank diese Zinssenkung nicht an Sie weiter.

Damit Sie nicht mehr zahlen als nötig: Vermeiden Sie eine Überfinanzierung

Immobilienpleiten lassen sich fast immer auf Überfinanzierungen zurückführen. Eine Überfinanzierung, bei der das Hypothekendarlehen über dem tatsächlichen Wert des Objekts liegt, ist nun einmal gleichbedeutend mit einer Überschuldung von Anfang an. Nicht nur der substanzbildende Teil – also die Immobilie selbst – wird fremdfinanziert, sondern auch alle mehr oder minder überflüssigen weichen Kosten.

Beispiel: Ein reiner Kaufpreis von 150.000 Euro für eine 75 m² große Neubau-Eigentumswohnung schaukelt sich bei einem Bauträgermodell unter Einschluss aller Nebenkosten und Gebühren auf einen Gesamtaufwand von 200.000 Euro hoch. Wenn Sie nun diesen Gesamtaufwand über eine Hypothek finanzieren und auf den Einsatz von Eigenkapital völlig verzichten, handeln Sie sich eine 133%ige Überfinanzierung ein, da das aufgenommene Darlehen um ein Drittel höher liegt als der Kaufpreis.

Da nicht selten im ausgewiesenen Kaufpreis versteckte Kosten für Marketing und Vertrieb enthalten sind, liegt der Anteil der Überfinanzierung in Wirklichkeit sogar noch höher. Bei einer versteckten Innenprovision von beispielsweise 10% des Gesamtaufwands macht das in Höhe des Gesamtaufwands aufgenommene Darlehen schon mehr als 150% des Immobilienwerts aus.

Bei Einschaltung eines Maklers müssen Sie als Käufer entweder eine zusätzliche Provision zwischen rund 3,5 und 7% des Kaufpreises bezahlen. Ist die Maklerprovision nicht von Ihnen als Käufer zu leisten, können Sie davon ausgehen, dass diese vom Verkäufer getragen wird und daher im Kaufpreis bereits eingerechnet ist.

Praxis-Tipp: Aus Vorsichtsgründen sollten Sie nie mehr als 100% des notariell beurkundeten Kaufpreises finanzieren. Enthält dieser „beurkundete“ Kaufpreis eine versteckte Innenprovision oder liegt er über dem ortsüblichen Marktpreis für vergleichbare Objekte, sollten Sie hartnäckig verhandeln.

Gelingt es Ihnen nicht, den Kaufpreis herunterzuhandeln, sollten Sie zumindest den „Überpreis“ nicht fremd finanzieren.

Oftmals empfiehlt es sich, das Hypothekendarlehen auf maximal 90% des Kaufpreises zu begrenzen und den restlichen Kaufpreis sowie die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln aufzubringen. Sie vermeiden dadurch in jedem Fall eine Überfinanzierung.

Besonders vorteilhaft: Sie erwerben ein gut vermietetes Mietobjekt aus zweiter Hand, bei dem der Kaufpreis unter den ortsüblichen Marktpreisen liegt.

Ihr Eigenkapitalanteil beschränkt sich dann auf die zusätzlich zum Kaufpreis zu tragenden Kaufnebenkosten. Besondere Risiken gehen Sie auch dann nicht ein, wenn die auf zehn Jahre festgezurrten Hypothekenzinsen bei 100%iger Auszahlung des Darlehens durch die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen gedeckt sind.

Vorsicht: Falls Ihre Bank den gesamten Kaufpreis oder sogar mehr fremdfinanziert, bedeutet dies nicht, dass sie den Wert der Immobilie entsprechend hoch einschätzt.

Die Bank wird die Voll- oder Überfinanzierung sowohl auf die Werthaltigkeit des Objekts als auch auf Ihre Bonität stützen. Dies bedeutet in der Sprache der Banker: Das gesamte Hypothekendarlehen besteht aus einem Realkredit- und einem Personalkreditanteil.

Der grundbuchlich gesicherte Realkreditanteil richtet sich nach dem Beleihungswert des Objekts, während der ebenfalls grundbuchlich gesicherte Personalkredit von der Bonität des Darlehensnehmers abhängt. Bei überteuerten Steuersparmodellen übersteigt der Personalkreditanteil gelegentlich sogar den Realkreditanteil. Und das ist sicherlich kein Beispiel für eine gesunde Finanzierung.

Praxis-Tipp: Versuchen Sie, den Realkreditanteil durch Ihre Bank zu erfahren, und meiden Sie einen hohen Personalkreditanteil. Missverstehen Sie einen hohen Personalkreditanteil nicht als besondere Anerkennung Ihrer Bonität.

Selbstbewusst mit der Bank verhandeln: Bieten Sie nicht zu viele Sicherheiten

Es ist eine altbekannte Tatsache: Kreditgeber sind ausgesprochene Sicherheitsfanatiker. Die Absicherung der Kredite geht ihnen über alles. Kein Wunder also, dass in den Kreditverhandlungen schnell auch die Sprache darauf kommt, welche Sicherheiten Sie bieten können. Dabei schießen die Banken immer wieder mal über das Ziel einer angemessenen Kreditabsicherung hinaus.

Nicht jeder Vermögenswert, den Sie der Bank anbieten, wird von ihr akzeptiert. Voraussetzung ist stets, dass die Sicherheit einfach bewertbar, wertbeständig und leicht verwertbar ist. Vor allem folgende Sicherheiten kommen in Betracht:

Die einzelnen Sicherheiten werden von den Banken unterschiedlich beurteilt und bewertet. Die Banken akzeptieren als Sicherungswert nur selten den vollen Wert Ihrer Gegenstände, sondern immer nur einen Teil davon. Rechnen Sie also stets mit einem Abschlag vom Tages- oder Verkehrswert. Die Banken sprechen hier vom Beleihungswert. Das ist der Wert, den die Bank bei einem Verkauf oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Sicherheit jederzeit mühelos erzielen könnte.

  • Grundschulden/Hypotheken,

  • Bausparguthaben,

  • Wertpapiere,

  • Lebensversicherungen,

  • Edelmetalle,

  • Bürgschaften.

Beispiel: Die Beleihungsgrenze für Immobilien liegt in der Regel bei maximal 80%. So dient etwa eine Eigentumswohnung, die einen Verkehrswert von 225.000 Euro hat, als Sicherheit für ein Darlehen bis zum Betrag von 180.000 Euro.

Hier bietet es sich unter Umständen an, etwaige Mieteinnahmen zusätzlich als Sicherheit abzutreten, wenn Sie dadurch den Darlehensbetrag erhöhen können.

Grundsätzlich müssen Sie eine grundbuchliche Absicherung Ihres Hypothekendarlehens akzeptieren. Daran führt kein Weg vorbei. Zu diesem Zweck lassen Sie beim Notar eine Grundschuld bestellen und in der Abteilung III des Grundbuchs eintragen.

In der Grundschuldbestellungsurkunde unterwerfen Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Diese so genannte dingliche Unterwerfungsklausel kommt jedoch nur zum Tragen, wenn Ihr Darlehen wegen Zinsrückständen gekündigt und anschließend eine Zwangsversteigerung des Mietobjekts eingeleitet wird.

Achtung: Auch an einer persönlichen Haftung für Ihre Hypothekenschulden kommen Sie nicht vorbei. Der Grund: Es kann ja sein, dass nach erfolgter Versteigerung noch Restschulden übrig bleiben.

Praxis-Tipp: Alles, was über die Unterwerfungsklausel und persönliche Haftung hinaus an Sicherheiten verlangt wird, sollten Sie mit größter Vorsicht prüfen.

Dazu gehören:

  • Zusätzliche grundbuchliche Absicherung auf einem anderen Objekt (zum Beispiel schuldenfreies Eigenheim) Zusatzsicherheiten wie: Verpfändung von Wertpapier-

Die Abtretung von Versicherungsansprüchen zur Sicherung und Tilgung eines Festdarlehens ist noch am ehesten vertretbar. Auf jeden Fall sollten Sie aber dabei eine steuerschädliche Abtretung vermeiden.

Diese liegt dann vor, wenn die abgetretenen Versicherungsansprüche über die mit dem Darlehen finanzierten Anschaffungskosten hinausgehen. Meiden Sie daher eine solche „Übersicherung“ und treten Sie sicherheitshalber nur die Versicherungssumme und nicht die sehr viel höhere Ablaufleistung ab.

Den im obigen Katalog genannten sonstigen Zusatzsicherheiten, Zweckerklärungen, Mitverbindlichkeitserklärungen und Bürgschaften sollten Sie soweit wie möglich aus dem Wege gehen. Warum sollten Sie beispielsweise noch andere Immobilien grundbuchlich belasten oder Verwandte zu Bürgschaften überreden?

Achtung: An der Mithaftung Ihres Ehegatten kommen Sie in aller Regel nicht vorbei, sofern Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben. Haben Sie jedoch Gütertrennung vereinbart und erwerben Sie das Objekt allein, ist nicht einzusehen, warum Ihr Ehegatte eine Mitverbindlichkeitserklärung unterschreiben soll.

  • oder Fondsdepot-Abtretung von Versicherungsansprüche Abtretung von Bausparverträgen

  • Abtretung von Gehaltsansprüchen (mit möglicher Gehaltspfändung)

  • Abtretung von Mietansprüchen

  • Abtretung von Steuererstattungsansprüchen

  • Zweckerklärung, wonach Ihr Kreditgeber andere Sicherheiten verwerten kann (zum Beispiel alle bestehenden und künftigen Forderungen Ihrer Hausbank, die gleichzeitig Kreditgeber ist)

  • Mitverbindlichkeitserklärung oder Bürgschaft Ihres Ehegatten, obwohl Sie Alleineigentümer der Immobilie werden und Gütertrennung vereinbart haben

  • Bürgschaften sonstiger Dritter.

Schnellübersicht über die üblichen Beleihungswerte

KreditsicherheitBeleihungsgrenze
Unbebaute Grundstücke in Wohngebieten80% des Verkehrswerts
Unbebaute in Mischgebieten70% des Verkehrswerts
Unbebaute in Gewerbegebieten60% des Verkehrswerts
Wohngrundstücke80% des Verkehrswerts
Gemischt genutzte Grundstücke70% des Verkehrswerts
Gewerblich genutzte Grundstücke60% des Verkehrswerts
Bankguthaben:
Spareinlagen100% des Nennwerts
Festgelder100% des Nennwerts
Sparbriefe100% des Nennwerts
Bausparverträge100% des Bausparguthabens
Lebensversicherungen100% des Rückkaufwerts
Steuererstattungsansprüche100% des Erstattungsanspruchs
Wertpapiere:
Bundesschatzbriefe100% des Nennwerts
Schuldverschreibungen öffentlicher Stellen90% des Kurswerts
Sonstige Schuldverschreibungen80% des Kurswerts
Sammelschuldverschreibungen60% des Kurswerts
Aktien50% des Kurswerts
Aktienfonds60% des Kurswerts
Gemischte Fonds60% des Kurswerts
Rentenfonds75% des Kurswerts
Zertifikate offener Immobilienfonds70% des Kurswerts
Bürgschaften:
einer Bürgschaftsbank100% des Bürgschaftsbetrags
von Dritten/ vom EhepaarJe nach nachgewiesener Bonität
Edelmetalle70% des Metallwerts

Stärken Sie Ihre Verhandlungsbasis: Holen Sie immer mehrere Angebote ein

Wenn Ihre grundsätzlichen Entscheidungen über Höhe des Darlehens, Zinsbindungsdauer und Tilgungsmodell gefallen sind, müssen Sie die Zinskonditionen der Anbieter unter die Lupe nehmen. Es ist ein großer Fehler, das erstbeste Darlehensangebot anzunehmen, nur weil es auf den ersten Blick günstig erscheint.

Ihre Hausbank sollten Sie auf jeden Fall auch konsultieren. Vielleicht ist sie mit Hinweis auf die zinsgünstigere Konkurrenz zu individuellen Sonderkonditionen bereit.

Bei den in den Medien veröffentlichten Effektivzinsen handelt es sich fast immer um Standardkonditionen für den erstrangigen Teil, der je nach Anbieter von 45 bis 60% des Beleihungswerts reicht. Standardkonditionen gelten für das Massengeschäft.

Bonitäts- und verhandlungsstarke Darlehensnehmer schaffen es, die „standardmäßig“ geforderten Effektivzinsen noch um 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte zu unterbieten. Gelingt dies nicht, sollten Sie zumindest auf dem völligen oder weitgehenden Wegfall der Kreditnebenkosten bestehen.

Achtung: Kreditnebenkosten wie Wertschätzungsgebühren und Bereitstellungszinsen gehen nicht in die Berechnung des anfänglichen effektiven Jahreszinses ein. Es lohnt sich also, diese zusätzlichen Kosten auf Null zu drücken.

4. November 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.