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Vermietung Eigentumswohnung: So vermeiden Eigentümer unnötige Kosten

„Wenn es ums Geld geht, hört die Freundschaft auf“, heißt es im Volksmund. Wie sonst im Leben, gilt das auch für Wohnungseigentümergemeinschaften.

Stehen Reparaturen oder sonstige bauliche Maßnahmen an, kann es unter Wohnungseigentümern schon mal hitzig zugehen. Typisch sind vor allem zwei Situationen:

  • Einer gegen alle übrigen Wohnungseigentümer: Es wird darüber gestritten, ob notwendige Reparaturen das Sondereigentum (also einzelne Wohnungen) oder das Gemeinschaftseigentum betreffen.

  • Selbstnutzer gegen Kapitalanleger: Eigentümer, die ihre Wohnung selbst nutzen, sind schnell bereit, Geld ins Gemeinschaftseigentum zu stecken, um beispielsweise nicht unbedingt notwendige, aber wertsteigernde Maßnahmen durchzuführen.

  • Die vermietenden Eigentümer hingegen haben daran oft gar kein Interesse. Kosten, die sie nicht auf ihre Mieter umlegen können, wollen sie möglichst gering halten. Ihnen kommt es darauf an, dass die Anlage in einem gepflegten Zustand erhalten bleibt. Das reicht ihnen vollkommen. Mehr muss nicht sein.

Die Hinweise und Praxis-Tipps in diesem Beitrag konzentrieren sich auf jene Informationen, die Sie als vermietender Wohnungseigentümer benötigen, um Ihre wirtschaftlichen Interessen jederzeit sicher durchsetzen zu können.

Die Teilungserklärung ist der wichtigste Bestandteil der Regelungen für alle Eigentümer einer Eigentums-Wohnanlage. Die Teilungserklärung ist mit der Gemeinschaftsordnung die juristische Basis für die Beziehungen der Eigentümer untereinander.

In der notariell beglaubigten Teilungserklärung ist der Anteil jedes Eigentümers am Grundstück und am Gebäude festgelegt, aufgeteilt nach Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Sie enthält einen Aufteilungsplan mit Grundrissen des Gemeinschaftseigentums und der Eigentumswohnungen.

Was die Teilungserklärung regelt

Für Sie als Kapitalanleger ist wichtig, welche Regelungen die Teilungserklärung zu den folgenden vier Punkten enthält:

  • Wie hoch ist Ihr Miteigentumsanteil?

  • Was zählt zum was gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum?

  • Welche Flächen in der Wohnanlage sind als Wohnungseigentum ausgewiesen, und welche Einheiten werden als Teileigentum bezeichnet?

  • Werden Ihnen Sondernutzungsrechte eingeräumt?

Achtung: Eine Übereinstimmung zwischen dem Wert und der Größe der einzelnen Wohnungen und ihrem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum ist nicht notwendig.

Erforderlich ist nur die Verbindung eines Miteigentumsanteils mit einem Sondereigentum. Berechnungsbasis für den Miteigentumsanteil ist in der Regel die Wohn- oder Nutzfläche der Eigentumswohnungen.

Der Miteigentumsanteil wird normalerweise in Tausendsteln (z. B.112/1.000) angegeben.

Der Miteigentumsanteil dient als Schlüssel für die Verteilung sämtlicher Kosten, die die Wohnungseigentümer mitzutragen haben, wenn die Eigentümerversammlung keinen anderen Verteilungsschlüssel festlegt.

Die meisten Teilungserklärungen sehen außerdem vor, dass das Stimmrecht nach dem Umfang der Miteigentumsanteile ausgeübt wird.

Wohnungseigentum oder Teileigentum: Nur eine klare Regelung erspart Ärger

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, das unlösbar mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum verbunden ist, zu dem es gehört. Wohnungseigentum unterscheidet sich vom Teileigentum lediglich durch die Zweckbestimmung der im Sondereigentum stehenden Räume.

Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass die Räume, die dem Sondereigentum unterliegen, anderen als Wohnzwecken dienen, also nicht baulich als Wohnung ausgestaltet und nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind.

Soweit einzelne Räume als Teileigentum bezeichnet sind, gibt dies dem Eigentümer die Möglichkeit, die Räume in beliebiger Weise gewerblich, beruflich oder sonst wie zu nutzen.

Achtung: Durch Zusatzbezeichnungen kann der Umfang der zulässigen Nutzung des Teileigentums eingeschränkt werden. So darf beispielsweise in einem „Laden“ weder eine bis in die Nacht hinein geöffnete Gaststätte noch ein Tanzcafé betrieben werden.

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: der kleine Unterschied macht’s

Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung (oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen). Das Sondereigentum umfasst die gesamte Wohnung, und zwar alles innerhalb der Wohnung. Das sind

  • nichttragende Innenwände,


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  • Putz- und Wandbeläge,

  • Fußbodenbelag einschließlich Estrich,

  • Heizkörper,

  • Elektro- und Sanitärinstallation,

  • Türen und Balkon.

Über sein Sondereigentum kann der betreffende Wohnungseigentümer grundsätzlich allein verfügen, wie er auch die im Bereich seines Sondereigentums entstehenden Betriebskosten sowie Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung selbst tragen muss.

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören das Grundstück und das Gebäude mit Ausnahme der Teile, die im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum Gebäude zählen alle tragenden Bauteile, Versorgungsleitungen bis zu den Eigentumswohnungen, Heizungsanlage, Aufzug, Treppenhaus, Fassade.

Außerdem gehören hierher alle Gemeinschaftsanlagen wie Sauna, Schwimmbad, Gemeinschaftsräume, Außenanlagen.

Das Gemeinschaftseigentum wird von der Eigentümergemeinschaft verwaltet. An den Lasten der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Wohnungseigentümer jeweils entsprechend ihrem Miteigentumsanteil oder entsprechend einem anderen Verteilungsschlüssel beteiligt.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in der Schnellübersicht

Gebäudeteil

Sondereigentum

Gemeinschaftseigentum

Abflussrohre (Hauptleitung)
Abstellplätze
Außenjalousien
Bad/WC
Decken
Geländer

 

Ein Thema mit hohem Streitpotenzial: Wie sich Gebrauchsregelungen auswirken

Jeder Wohnungseigentümer kann von den übrigen Miteigentümern verlangen, dass diese das gemeinschaftliche Eigentum und die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile entsprechend dem Gesetz, den getroffenen Vereinbarungen und den gefassten Beschlüssen nutzen.

Soweit in der Gemeinschaftsordnung und in der Teilungserklärung Regelungen nicht getroffen sind, können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen, was sie unter ordnungsgemäßem Gebrauch verstehen. Dies sind etwa Regelungen über die Haustierhaltung oder das Musizieren.

Aber auch folgende Regelungen können mehrheitlich beschlossen werden:

  • Beschränkung der Befugnis, den Heizungsraum zu betreten.

  • Gestatten des Spielens auf gemeinschaftlichen Flächen innerhalb festgelegter Grenzen auf einem Garagenhof.

  • Nutzung eines Kellervorplatzes zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen.

  • Nutzung von Außenwänden durch Werbeeinrichtungen, Warenautomaten oder Schaukästen.

  • Regelung der Benutzung des Spielplatzes.

  • Schließen der Kellerfenster.

  • Turnusmäßige Benutzung der Waschküche.

  • Turnusmäßige Benutzung von Kfz-Abstellplätzen, wenn diese nicht in ausreichender Anzahl vorhanden sind.

  • Verpflichtung, die Hauseingangstür offen oder bei Vorhandensein einer Sprech- und Türöffnungsanlage geschlossen zu halten.

Wenn Ihnen als Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte eingeräumt sind

Eine echte Extrawurst für einzelne Wohnungseigentümer kann das so genannte „Sondernutzungsrecht“ sein. Gemeint ist damit ein besonderes Recht, das nur einem bestimmten Miteigentümer an einem bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums zusteht.

Es kann nur durch die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Das bedeutet, dass es auch nicht einfach durch Mehrheitsbeschluss wieder abgeändert oder abgeschafft werden kann. Vielmehr ist dazu ein einstimmiger Beschluss der Eigentümergemeinschaft nötig.

Solche Sondernutzungsrechte sind weit verbreitet. Sie werden typischerweise an Kfz-Stellplätzen in Tiefgaragen eingeräumt. Haben Sie mit der Eigentumswohnung einen Kfz- Stellplatz erworben, können Sie diesen ohne weiteres an Ihren Mieter vermieten.

Achten Sie jedoch darauf, dass Sie im Mietvertrag ganz genau bezeichnen, um welchen Kfz- Stellplatz es sich handelt.

In den meisten Fällen sind die Stellplätze nummeriert oder in sonstiger Weise gekennzeichnet. Übernehmen Sie diese Kennzeichnung in den Mietvertrag („Stellplatz Nr.5“).

Sondernutzungsrechte sind daneben insbesondere auch an Boden- und Kellerräumen, Terrassen und Gartenflächen möglich. Vor allem den Eigentümern von Erdgeschosswohnungen wird häufig das Recht eingeräumt, die Gartenflächen allein nutzen zu dürfen.

Das bedeutet dann, diese Wohnungseigentümer können allen anderen verbieten, sich dort aufzuhalten.

Wie Sie auf bauliche Veränderungen reagieren können

Bauliche Veränderung meint jede über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, in Abweichung vom Aufteilungsplan.

Eine bauliche Veränderung liegt im Allgemeinen vor bei einer Veränderung bereits vorhandener Gebäudeteile bzw. jeder auf Dauer angelegten Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht und etwas Neues schafft, etwas Bestehendes abschafft oder ein Einrichtung zweckentfremdet.

Zu den baulichen Veränderungen gehören insbesondere auch Veränderungen an der äußeren Gestaltung des Hauses, also des architektonischen oder ästhetischen Bilds oder der farblichen Gestaltung.

Bauarbeiten, die zur Fertigstellung der Wohnanlage nachgeholt werden müssen, fallen nicht unter bauliche Veränderungen.

Achtung: Bauliche Veränderungen müssen einstimmig beschlossen werden.

Sinn dieses Einstimmigkeitsprinzips ist es, Sie als Miteigentümer mit Ausnahme von ohnehin zu erwartenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor solchen Aufwendungen zu schützen, die beispielsweise unter ästhetischen Gesichtspunkten wünschenswert sein mögen, wirtschaftlich aber nicht erforderlich sind.

Als Wohnungseigentümer müssen Sie sicher sein können, dass Ihr finanzielles Engagement Grenzen hat und ohne Ihre Zustimmung nicht beliebig ausgeweitet werden kann. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie in eine Eigentümergemeinschaft erst eintreten oder dieser bereits angehören.

Ausnahme: Die an sich erforderliche Zustimmung eines Wohnungseigentümers ist entbehrlich, wenn aus der beabsichtigten Umgestaltung für ihn kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht.

Bauliche Veränderungen sollen nicht am Widerspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers scheitern, wenn er daran kein vernünftiges Interesse hat, weil die Maßnahme, die er verhindern will, ihn nicht oder nicht in erheblicher Weise beeinträchtigt.

Nicht alle Eigentümer müssen zustimmen

Das bedeutet, dass Sie bei einer baulichen Veränderung immer „nur“ die Zustimmung derjenigen Miteigentümer brauchen, die durch Ihr Vorhaben in ihren Rechten beeinträchtigt werden.

Im Extremfall kann dies dazu führen, dass Sie als einzelner Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen gegen den Willen sämtlicher Miteigentümer durchführen können, solange den übrigen Eigentümern dadurch kein oder ein nur unerheblicher Nachteil entsteht.

Beispiel: Ein Mauerdurchbruch ist erforderlich, um sanitäre Räume zu entlüften. Dann wirkt sich die Veränderung sicherlich auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes aus. Das ist aber unerheblich, wenn die Öffnung wegen ihrer Lage praktisch „unsichtbar“ ist, weil sie sich etwa im untersten Bereich der Außenwand befindet.

Oder: Der Anschluss eines Kamins an einem bestehenden Leerschornstein kann immer nur diejenigen Wohnungseigentümer beeinträchtigen, die dadurch von der Benutzung dieses Schornsteins ausgeschlossen werden. Deshalb brauchen Sie auch nur die Zustimmung dieser Wohnungseigentümer.

Praxis-Tipp: Wenn Sie die Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer zur baulichen Veränderung benötigen, informieren Sie diese am besten frühzeitig. Dies kann beispielsweise durch ein Rundschreiben geschehen, dem Sie gegebenenfalls auch einen Bauplan oder eine Skizze über die von Ihnen geplanten Änderungen beifügen.

In der Praxis hat es sich auch bewährt, die betroffenen Miteigentümer zu einem gemeinsamen Treffen einzuladen.

Durch eine offensive „Informationspolitik“ wirken Sie von vornherein einer unnötig breiten Diskussion über Ihre Pläne auf der Wohnungseigentümer-Versammlung entgegen. Hinzu kommt, dass Sie auf etwaige Gegenargumente besser vorbereitet sind.

Wann alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen

Diese Übersicht nennt Ihnen bauliche Veränderungen, denen alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

Mit anderen Worten: Ein einziger Wohnungseigentümer kann das Vorhaben zu Fall bringen, indem er seine Zustimmung verweigert. Die Übersicht basiert auf einschlägigen Gerichtsentscheidungen.

Auch wenn es immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt, so kann diese Übersicht doch als wertvolle Orientierungshilfe dienen.

Was Sie über den Wirtschaftsplan wissen müssen

Zu einer der zentralen Verwalterpflichten gehört die Aufstellung eines Wirtschaftsplans für das folgende Kalender- oder Wirtschaftsjahr. Hat die Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan gebilligt, dient er als Basis für die während des Wirtschaftsjahrs zu erbringenden Vorauszahlungen.

Die im Wirtschaftsplan enthaltenen Kostenansätze stoßen nicht immer auf ungeteilte Zustimmung der Eigentümer. Aus diesem Grund ist der Wirtschaftsplan oftmals Gegenstand lebhafter Diskussionen.

Achtung: Wurde ein Verwaltungsbeirat bestellt, hat dieser den Wirtschaftsplan vorher zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen.

Die im Wirtschaftsplan zu berücksichtigenden Positionen dürfen sich nur auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beziehen.

Inhaltlich muss der Plan eine Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben während des Wirtschaftsjahres enthalten.

Daneben ist die Höhe der Instandhaltungsrücklage festzusetzen, um den geschätzten Finanzbedarf der Gemeinschaft zu ermitteln.

Vom Aufbau her ist der Wirtschaftsplan in zwei Teile gegliedert: Während der Gesamtplan die Zahlen für die gesamte Anlage ausweist, ergeben sich aus dem Einzelplan die anteiligen Zahlungsverpflichtungen des einzelnen Wohnungseigentümers.

Anhand der nebenstehenden Checkliste können Sie leicht prüfen, ob der vom Verwalter vorgeschlagene Wirtschaftsplan ordnungsgemäß ist.

9. März 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.