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Gewerbemiete: Diese Regelungen gehören in jeden Vertrag

Steigende Leerstände und stagnierende, teils sogar rückläufige Mieten: Dadurch ist zur Zeit der Markt für Gewerbeimmobilien gekennzeichnet. Kein Wunder also, dass die Vermietung von Büros und Läden immer schwieriger wird.

Hinzu kommt: Die Gewerbeflächen, die sich noch im Bau befinden, ist sehr hoch. Schon heute entfällt ein erheblicher Teil der Leerstände auf neu fertiggestellte Räume.

Für Sie als Vermieter kommt es deshalb ganz besonders darauf an, Ihre finanziellen Interessen durch eine vorteilhafte Vertragsgestaltung optimal zu wahren. Versäumnisse, die Ihnen bei den Vertragsverhandlungen unterlaufen, können Sie später teuer zu stehen kommen, denn es gilt der Grundsatz: „Verträge sind einzuhalten“.

Die wichtigsten Bestimmungen und Praxis-Tipps dazu lesen Sie in diesem Beitrag.

Wer wird Ihr Vertragspartner? Gehen Sie auf Nummer sicher

Achten Sie darauf, dass Ihr Mieter im Mietvertrag so genau wie möglich bezeichnet wird. Der Vor- und Nachname sowie der Beruf und die Adresse des Mieters sind unverzichtbare Angaben. Handelt es sich um eine Einzelfirma, so ist es wichtig, dass nicht nur die Firma, sondern auch der oder die Inhaber im Vertrag genannt werden.

Gleiches gilt für Gesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (BGB-Gesellschaft). Vertragspartner werden hier der Firmeninhaber beziehungsweise die einzelnen Gesellschafter. Diese haften auch persönlich dafür, dass Ihr Mieter die mietvertraglichen Pflichten erfüllt.

Achten Sie bei der Vermietung an Handelsgesellschaften außerdem darauf, dass die Bezeichnung der Firma im Mietvertrag mit der im Handelsregister übereinstimmt.

Praxis-Tipp: Unterschreiben Sie den Mietvertrag nur, wenn Ihr neuer Mieter Ihnen einen aktuellen Handelsregisterauszug vorgelegt hat. Erhalten Sie den Auszug nicht innerhalb kürzester Zeit, haben Sie allen Grund, misstrauisch zu sein.

Im Zweifel gilt: Verzichten Sie besser darauf, mit diesem Mietinteressenten einen Vertrag abzuschließen.

Ihre Vorteile durch eine detaillierte Bezeichnung der Mieträume

Geben Sie die Gewerberäume ebenfalls detailliert an. Dazu gehört die Angabe von Ort, Straße, Hausnummer und Geschoss. Führen Sie außerdem mit auf, welche Nebenräume und Freiflächen mit vermietet sind, beispielsweise

  • Kellerräume

  • Bodenräume

  • Kfz-Abstellplätze/Garagen

  • Freiflächen

Ein sorgfältiges Vorgehen an dieser Stelle hat große praktische und rechtliche Bedeutung für die Durchsetzung Ihrer Rechte als Vermieter:

  • Die Angaben dienen dazu, den Vertragsgegenstand eindeutig zu kennzeichnen.

  • Erweist sich der Mieter als zahlungsunfähig oder zahlungsunwillig und zwingt er Sie deshalb dazu, das Mietverhältnis zu kündigen und anschließend Räumungsklage zu erheben, können Sie Ihren Anspruch besser durchsetzen. Die genauen Angaben im Mietvertrag erleichtern es Ihnen, einen konkreten Klageantrag zu formulieren.

Praxis-Tipp: Befinden sich die Mieträume in einem Neubau und ist das Geschäftshaus noch nicht fertiggestellt, fügen Sie dem Mietvertrag am besten einen Plan bei, auf dem die Mieträume besonders gekennzeichnet sind.

Ist der Vertragszweck überhaupt zulässig? Wann in Wohnanlagen Ärger droht

Wichtig ist, dass Sie sich mit Ihrem Mieter über den Gebrauchszweck einig sind. Bei der Vermietung von Gewerberäumen dient die Branchenangabe dazu, den Vertragszweck festzulegen.

Beispiele: Nutzung der Mieträume als Arztpraxis oder Nutzung der Mieträume als Ladengeschäft zum Verkauf von Kosmetika.

Ihr Mieter wird im Allgemeinen daran interessiert sein, den Gebrauchszweck möglichst allgemein zu fassen.

Dies bietet ihm die Möglichkeit, die Mieträume später einmal anders nutzen zu können, als er dies bei Abschluss des Mietvertrags beabsichtigte. Daran kann er beispielsweise interessiert sein, wenn er aufgrund enttäuschter Gewinnerwartungen die Branche wechseln will.

Praxis-Tipp: Formulieren Sie den Vertragszweck so konkret wie nur möglich. Sie als Vermieter müssen dafür einstehen, dass Ihr Mieter die Mieträume vertragsgemäß gebrauchen kann. Je genauer der Vertragszweck bezeichnet ist, desto besser lässt sich feststellen, ob die Mieträume für die Nutzungszwecke des Mieters geeignet sind.

Für den Fall, dass die Mieträume in einer Wohnungseigentumsanlage liegen, müssen Sie besonders vorsichtig vorgehen. Es handelt sich bei diesen Räumen dann um Teileigentum.

Teileigentum unterscheidet sich von Wohnungseigentum dadurch, dass die Räume, die dem Sondereigentum unterliegen, anderen als Wohnzwecken dienen, also nicht baulich als Wohnung ausgestaltet und nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind. Soweit einzelne Räume als Teileigentum bezeichnet sind, gibt dies dem Eigentümer die Möglichkeit, die Räume in beliebiger Weise gewerblich, beruflich oder sonst wie zu nutzen.

Beispiele: Ihr Mieter richtet dort ein Ladengeschäft oder ein Restaurant ein, oder Sie vermieten die Räume an Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater.

Zu allgemein gehaltene Formulierungen in Teilungserklärungen führen immer wieder zu heftigen Meinungsverschiedenheiten zwischen den Wohnungseigentümern darüber, wie bestimmte Räume innerhalb der Wohnanlage genutzt werden dürfen.

Achten Sie deshalb unbedingt darauf, ob die Teilungserklärung eine Zusatzbezeichnung wie beispielsweise „Ladenlokal“ oder „Büro“ enthält.

Durch solche Zusatzbezeichnungen wird der Umfang der zulässigen Nutzung eingeschränkt. So darf beispielsweise in einem „Ladenlokal“ weder eine bis in die Nacht hinein geöffnete Gaststätte noch ein Tanzcafé betrieben werden.

Die Bezeichnung „Büro“ gestattet nicht den Betrieb einer Arztpraxis. Mit der sehr allgemein gehaltenen Zweckbestimmung „Geschäftsräume“ lässt sich der Betrieb eines bis in die frühen Morgenstunden geöffneten Nachtlokals mit Musikdarbietungen allenfalls nur dann vereinbaren, wenn eine derartige Nutzung dem Charakter der Wohnanlage entspricht.

Unbefristet oder besser feste Mietdauer? Das sind Ihre Alternativen

Für den Fall, dass Sie mit Ihrem Mieter keine feste Laufzeit des Mietvertrags vereinbaren, ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs für den Ablauf des nächsten Vierteljahrs zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt also sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahrs.

Beispiel: Sie haben Gewerberäume unbefristet vermietet. Sollen die Räume Ende März 2004 frei sein, muss die Kündigung Ihrem Mieter bis zum 4. Oktober 2003 zugehen.

Abweichend von dieser gesetzlichen Regelung, können Sie aber auch eine andere Kündigungsfrist vereinbaren. In der Regel beträgt die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist sechs Monate zum 30. Juni oder 31. Dezember eines Jahres. Unbefristete Mietverträge sind allerdings relativ selten. Vielmehr sind Mietverträge mit einer festen Laufzeit üblich. Eine Laufzeit von zehn Jahren ist die Regel.

Praxis-Tipp: Regeln Sie bereits im Mietvertrag, unter welchen Voraussetzungen sich das Mietverhältnis verlängern kann. Meistens wird ein Optionsrecht zugunsten des Mieters vereinbart.

Das bedeutet: Die Option gibt dem Mieter die Möglichkeit, durch einseitige Erklärung das bestehende Mietverhältnis um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern.


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Für eine Option ist etwa folgende Formulierung typisch:

Das Mietverhältnis endet zum 30.9.2005. Der Mieter kann das Mietverhältnis jedoch bis zum 30.9.2010 verlängern, indem er dem Vermieter die Verlängerungsabsicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Vertragsdauer schriftlich mitteilt.

Ihre Gestaltungsmöglichkeiten bei der Vereinbarung der Miete

Anders als bei der Vermietung einer Wohnung kann die Miete bei der Überlassung von Gewerberäumen bis zur Wuchergrenze frei vereinbart werden. Üblicherweise zahlt der Mieter einen fest vereinbarten Geldbetrag.

Sofern es sich bei Ihrem Mieter um den Betreiber eines Einzelhandelsgeschäfts handelt, kommt auch die Vereinbarung einer Umsatzmiete in Betracht.

Bedenken Sie dabei aber, dass es im Einzelfall große Schwierigkeiten bereiten kann, den tatsächlichen Umsatz des Mieters zu ermitteln.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich nicht darauf ein, eine reine Umsatzmiete zu vereinbaren. Andernfalls machen Sie Ihre Vermietungseinkünfte unnötigerweise von den geschäftlichen Aktivitäten Ihres Mieters abhängig, und die müssen nicht unbedingt erfolgreich sein.

Vereinbaren Sie allenfalls eine kombinierte Fest- und Umsatzmiete. Dazu bietet sich beispielsweise folgende Formulierung an:

Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 3.950 Euro zuzüglich 5% des Nettoumsatzes.

Praxis-Tipp: Als Vermieter können Sie für die Umsatzsteuer optieren. Daher empfiehlt es sich, dass der Mietvertrag eine Regelung darüber enthält, ob zusätzlich zur Miete Umsatzsteuer zu bezahlen ist.

Ohne eine klare Regelung sind Sie zur Abwälzung der Umsatzsteuer auf Ihren Mieter selbst dann nicht berechtigt, wenn er seinerseits die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen und deshalb von Ihnen als Vermieter die Aufstellung einer Rechnung beanspruchen kann, in der die Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen wird.

Soweit die Mieteinnahmen des Vermieters der Umsatzsteuer unterliegen oder der Vermieter die Mieteinnahmen durch Verzicht auf die Steuerbefreiung gemäß § 9 Umsatzsteuergesetz der Umsatzsteuer unterwirft, hat der Mieter auf Verlangen des Mieters zusätzlich zur Nettokaltmiete und den weiteren gem. Ziff. 1 zu leistenden Zahlungen Umsatzsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe zu entrichten.

Die Nettokaltmiete beträgt monatlich…. €
zuzüglich einer Vorrauszahlung für die Betriebskosten…. €
zuzüglich einer Vorrauszahlung für die Heiz- und Warmwasserkosten…. €
zuzüglich Garagen-/Stellplatzmiete in Höhe von monatlich…. €
Miete ohne Umsatzsteuer…. €
zuzuüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, zur Zeit…. €
Gesamtbetrag der Miete monatlich…. €

Beugen Sie finanziellen Risiken vor: Bestehen Sie auf einer Mietkaution

Bestehen Sie zur Sicherung Ihrer Ansprüche aus dem Mietverhältnis darauf, dass Ihr Mieter eine Mietsicherheit leistet. Eine Mietkaution können Sie von ihm aber nur dann verlangen, wenn sie vertraglich vereinbart ist.

In der Regel wird die Mietkaution dadurch erbracht, dass der Mieter einen bestimmten Geldbetrag zahlt. Aber auch andere Sicherungsformen, wie insbesondere die Bürgschaft eines Dritten, kommen in Betracht. Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist es üblich, dem Mieter die Beibringung einer Bankbürgschaft zu gestatten.

Beachten Sie zur Verzinsung der Mietkaution Folgendes: Gesetzlich ist lediglich geregelt, dass die Mietkaution bei der Vermietung von Wohnraum verzinst werden muss. Für die Vermietung von Gewerberäumen fehlt eine entsprechende Vorschrift.

In den Mietverträgen über Gewerberäume fehlt im Allgemeinen eine Regelung über die Verzinsung der Mietkaution. Nach Beendigung des Mietverhältnisses rechnen Sie als Vermieter die Kaution ab. Eine Verzinsung der Kaution hat nicht stattgefunden und wird von den Mietern in der Regel auch nicht verlangt.

Falls doch, müssen Sie die Mietkaution dann auch verzinsen. Dies ergibt sich nach Auffassung der Gerichte aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags. Die Gerichte gehen vom Sicherungszweck der Mietkaution aus. Diese dient Ihnen als Vermieter zur Sicherung für den Fall, dass Ihr Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, insbesondere die Miete nicht zahlt.

Mit Rücksicht auf die fortschreitende Geldentwertung ist der Mieter nach Auffassung der Gerichte daran interessiert, dass sich das Kautionsguthaben durch Zinsgutschriften vermehrt. Deshalb erwartet der Mieter, dass der Vermieter – auch ohne entsprechende Regelung im Mietvertrag – den Kautionsbetrag verzinslich anlegt.

Als Vermieter können Sie allerdings nicht verpflichtet werden, das Geld so anzulegen, dass ein möglichst hoher Zinsertrag erwirtschaftet wird. Hierzu wäre eine längerfristige Kapitalanlage erforderlich. Das ist Ihnen als Vermieter jedoch regelmäßig nicht zuzumuten, weil der Kautionsbetrag jederzeit kurzfristig verfügbar sein muss. Das gilt zum Beispiel dann, wenn Ihr Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät. Deshalb reicht es aus, wenn die Verzinsung der Mietkaution zu dem Zinssatz erfolgt, der für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblich ist.

Praxis-Tipp: Wenn die Mietkaution nicht verzinst werden soll, dann empfiehlt sich eine eindeutige Regelung im Mietvertrag. Diese kann beispielsweise wie folgt lauten:

Der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrags eine Mietsicherheit in Höhe von _____ Euro. Die Mietvertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Mietkaution nicht verzinst wird.

Sie wollen mehr Miete verlangen: Diese Möglichkeiten haben Sie

Anders als bei der Vermietung von Wohnraum sehen die Mietgesetze bei der Vermietung von Gewerberäumen keine Mieterhöhungsmöglichkeit vor. Für Sie als Vermieter bedeutet das:

  • Wenn Sie den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen haben, können Sie nur durch die so genannte Änderungskündigung eine Mieterhöhung erreichen.

In diesem Fall kündigen Sie das Mietverhältnis unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist, bieten Ihrem Mieter aber gleichzeitig an, das Mietverhältnis zu einer erhöhten Miete fortzusetzen.

  • Wenn Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, sind für dessen Dauer Mieterhöhungen ausgeschlossen.

  • Deshalb enthalten praktisch alle Mietvertragsformulare eine so genannte Wertsicherungsklausel. Das ist eine Klausel, nach der sich die Miete im gleichen Verhältnis wie eine bestimmte Bezugsgröße ändert. Als Bezugsgröße dient der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Basisjahr 2000 = 100).

Typisch ist etwa folgende Formulierung:

Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Basisjahr 2000 = 100) gegenüber der jeweils letzten Mietvereinbarung um mehr als ______%, ändert sich die Nettokaltmiete jeweils in gleichem prozentualem Verhältnis vom Beginn des nächsten, auf die Überschreitung des vereinbarten Prozentsatzes folgenden Kalendermonats an.

Ihr Mieter verlangt Konkurrenzschutz: Was Sie im Vertrag regeln können

Der geschäftliche Erfolg Ihres Mieters ist vielfach davon abhängig, dass sich in unmittelbarer Nähe keine Konkurrenz befindet. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, den Mieter vor der Konkurrenz anderer Mieter aus demselben Geschäftshaus zu schützen.

Diese Verpflichtung ist Bestandteil Ihrer Pflicht als Vermieter, dem Mieter die Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Diese Schutzpflicht besteht auch ohne vertragliche Vereinbarung.

Fehlt eine vertragliche Vereinbarung zum Konkurrenzschutz, so ist von wesentlicher Bedeutung, auf welche Waren sich der Konkurrenzschutz des Vermieters erstreckt.

Grundsätzlich gilt: Der Schutz erstreckt sich auf das Hauptsortiment, das dem Geschäft das Gepräge gibt. So besteht beispielsweise zwischen Apotheken und Drogerien keine Konkurrenz.

Während die Konkurrenzschutzfrage für Betreiber von Einzelhandelsgeschäften oftmals von existenzieller Bedeutung ist, stellt sie sich für die freien Berufe bei weitem nicht so problematisch dar. Hier kommt es nicht so sehr auf die Gleichartigkeit des Leistungsangebots an als vielmehr auf die Persönlichkeit, das berufliche Können und die Vertrauenswürdigkeit des Freiberuflers. Im Übrigen sind immer die konkreten Umstände des Einzelfalls entscheidend.

Beispiel: In einem Miethaus in zentraler Innenstadtlage üben zwei Ärzte jeweils ihre Praxis aus. Handelt es sich bei ihnen um einen Allgemeinmediziner und einen Internisten, wird der eine den anderen kaum als Konkurrenten ansehen. Handelt es sich dagegen bei beiden Ärzten um Internisten, wäre die Frage des Konkurrenzschutzes von erheblicher Bedeutung.

Dazu auch folgendes Beispiel: Die Vermietung von Praxisräumen an einen Mund-, Kiefer- und Gesichtschirurgen verstößt gegen die Konkurrenzschutzklausel, wenn sich im selben Gebäude bereits eine Arztpraxis für Chirurgie und Orthopädie befindet.

Hier ergibt sich eine Konkurrenzsituation unter den Ärzten daraus, dass ein Durchschnittspatient bei Betrachtung der Praxisschilder den Eindruck gewinnen muss, der neue Arzt sei ebenfalls chirurgisch tätig, nur eben auf sein Fachgebiet beschränkt.

Achtung: Dass auch unter Ärzten ein ähnliches Konkurrenzverhältnis besteht wie unter gewerbetreibenden Geschäftsleuten und folglich auch bei der Vermietung einer Arztpraxis grundsätzlich Konkurrenzschutzpflichten des Vermieters bestehen, ist heute allgemein anerkannt. Ein bereits ansässiger Mieter kann vom Vermieter verlangen, einem neu hinzukommenden Mieter die konkurrierende Geschäftstätigkeit zu untersagen.

Achtung: Der Konkurrenzschutz kann formularmäßig völlig ausgeschlossen werden. Um dies zu erreichen, kommt beispielsweise folgende Formulierung in Betracht:

Die Vertragsparteien sind sich darin einig, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, dem Mieter Konkurrenz- oder Sortimentsschutz zu gewähren.

Ob eine solche Klausel durchzusetzen ist, hängt beispielsweise bei der Vermietung von Ladenflächen ganz entscheidend von der Marktposition des Einzelhandelsunternehmens und der Attraktivität der angebotenen Lage, aber nicht zuletzt auch vom Mietpreis ab.

Achtung: Bei der Vermietung von Gewerbeflächen an ein Einzelhandelsunternehmen kann es sich beispielsweise auch anbieten, den Konkurrenzschutz auf ein bestimmtes Sortiment zu begrenzen, ihn im Übrigen aber auszuschließen.

„Betriebspflicht“ hört kein Mieter gern: Trotzdem müssen Sie darauf bestehen

Nach dem Gesetz (BGB) sind Sie als Vermieter zur Überlassung der Mieträume und Ihr Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Eine Betriebspflicht hat Ihr Mieter nur, wenn dies – wie hier – vereinbart ist. Daran, dass Ihr Mieter sein Ladengeschäft auch tatsächlich öffnet und betreibt, haben Sie als Vermieter ein gesteigertes Interesse, da anderenfalls die Attraktivität des Quartiers leidet.

Stellt Ihr Mieter den Betrieb seines Ladengeschäfts ein, handelt es sich um eine Vertragsverletzung. Sie können die Wiedereröffnung des Ladengeschäfts verlangen. Nach vorausgegangener Abmahnung kommt auch die Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht.

Zur Regelung der Betriebspflicht bietet sich beispielsweise folgende Formulierung an:

Bei Einzelhandelsgeschäften und ähnlichen Betrieben mit regelmäßigem Publikumsverkehr ist der Mieter verpflichtet, sein Geschäft während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten geöffnet zu halten und zu betreiben. Ohne schriftliche Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, sein Geschäft zu schließen bzw. den Geschäftsbetrieb einzustellen.

Wenn Mietereinbauten notwendig sind: So sichern Sie sich umfassend ab

Bauliche Veränderungen in den Mieträumen, die nicht lediglich unerheblich sind, darf der Mieter nur mit Ihrer Zustimmung als Vermieter vornehmen.

Achtung: In der Vermietungspraxis kommt es häufig vor, dass die Mieträume noch mit bestimmten Einrichtungen und Anlagen versehen werden müssen, damit sie überhaupt für die Nutzungszwecke des Mieters geeignet sind.

So können beispielsweise noch elektrische Installationen erforderlich sein, oder der Mieter möchte noch eine Zwischenwand einziehen. In solchen Fällen empfiehlt es sich, hier im Mietvertrag zu regeln,

  • unter welchen Voraussetzungen Ihre Zustimmung als Vermieter erforderlich ist,

  • wer die Kosten der baulichen Maßnahmen trägt und

  • ob Sie als Vermieter eine Sicherheitsleistung für die Beseitigung der baulichen Veränderungen bei Beendigung des Mietverhältnisses verlangen können.

Was Sie über etwaige Mietereinbauten im Mietvertrag regeln können, zeigt folgendes Formulierungsbeispiel:

  1. Bauliche Veränderungen (Um- und Einbauten, Installationen jeglicher Art), durch die der Mieter in die Bausubstanz eingreift, dürfen nur mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Eine etwa erforderliche Baugenehmigung hat der Mieter auf seine Kosten einzuholen. Alle durch die baulichen Veränderungen entstehenden Kosten hat der Mieter zu tragen.

  2. Der Mieter haftet für alle Schäden, die im Zusammenhang mit den von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen stehen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu den Arbeiten erteilt hat.

  3. Der Vermieter kann seine Zustimmung zu baulichen Veränderungen des Mieters, durch die er in die Bausubstanz eingreift, davon abhängig machen, dass der Mieter ihn von allen im Zusammenhang mit den baulichen Veränderungen entstehenden Kosten, Gebühren und Schäden frei hält sowie für den Aufwand für die Beseitigung der baulichen Veränderung bei Auszug des Mieters in angemessener Weise Sicherheit leistet.

Schönheitsreparaturen in Büros und Läden: Welche Besonderheiten hier gelten

Nach den gesetzlichen Vorschriften müssen Sie als Vermieter auch bei der Vermietung von Gewerberäumen die Mieträume in einem gebrauchsfähigen Zustand übergeben und dafür sorgen, dass dieser Zustand bis zur Beendigung des Mietverhältnisses erhalten bleibt.

Achtung: Zu dieser so genannten Instandsetzungspflicht zählt auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Wenn Sie die Renovierungsarbeiten auf Ihren Mieter übertragen wollen, bedarf dies einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag. Dies kann auch im Rahmen einer Formularklausel geschehen. Wählen Sie eine klare und eindeutige Formulierung. Unklarheiten gehen zu Ihren Lasten, da Sie das Vertragsformular stellen.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören die folgenden Arbeiten:

  • Tapezieren/Anstreichen der Wände und Decken

  • Streichen der Heizkörper und Heizrohre

  • Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

  • Reinigen des Fußbodens (Teppichbodens)

Achtung: Ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, wie er bei der Vermietung von Wohnungen üblicherweise vereinbart wird, kommt bei der Vermietung von Gewerberäumen nicht in Betracht. Der Fristenplan ist speziell auf die normale Abnutzung von Wohnräumen ausgerichtet und auf gewerbliche Räume nicht übertragbar.

Zu Schönheitsreparaturen bietet sich im Mietvertrag folgende Formulierung an:

Schönheitsreparaturen sind auszuführen, wenn und soweit sie durch Abnutzung oder Beschädigung erforderlich werden. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden.

Außerdem bietet es sich an, mit dem Mieter individuell noch Folgendes auszuhandeln:

Der Mieter übernimmt vollständig renovierte, das heißt neuwertige Räume. Er verpflichtet sich, die Räumlichkeiten dementsprechend nach Beendigung des Mietverhältnisses vollständig zu renovieren. Kommt der Mieter seiner Renovierungspflicht nicht nach, so hat er dem Vermieter die Kosten für die nachträgliche Ausführung der notwendigen Arbeiten zu erstatten. Er haftet darüber hinaus für den Schaden (zum Beispiel Mietausfall), der durch die nachträgliche Ausführung der Renovierungsarbeiten entsteht.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

29. August 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.