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Vermietung von Immobilien: „Flüssige Mittel“ richtig kalkulieren

Was bei Wirtschaftsunternehmen selbstverständlich ist, hält auch bei privaten Vermietern immer mehr Einzug.

Die Rede ist von der privaten Liquiditätsplanung. Hierbei erstellen Sie eine Art Bestandsaufnahme Ihrer gegenwärtigen Vermögens- und Liquiditätsverhältnisse. Dadurch verschaffen Sie sich auf einfache Art und Weise einen guten Überblick über den Aufbau Ihres Immobilienvermögens und der damit verbundenen Liquidität.

Im Vordergrund sollte dabei zunächst die Erfassung aller gegenwärtigen Einnahmen und Ausgaben aus Ihrer Vermietungstätigkeit stehen. Es kommt schließlich nicht nur darauf an, angemessene Zusatzeinkünfte aus Vermietung zu erzielen.

Sie müssen auch jederzeit liquide sein, also Ihre Zahlungsfähigkeit sicherstellen. Finanzielle Engpässe durch hohe Unterdeckungen in der Vermietungsphase sollten Sie daher reduzieren oder am besten ganz vermeiden. Machen Sie daher zunächst einen Kassensturz und ermitteln Sie Ihre persönliche Liquiditätssituation.

Wie Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben zuverlässig ermitteln

Am besten beginnen Sie Ihre Liquiditätsplanung mit der Einrichtung eines speziellen Girokontos für Ihre Mietobjekte, sofern bisher alles über Ihr Privatkonto abgewickelt wurde. Über dieses Mietkonto können Sie dann alle Mieteinnahmen und alle mit der Vermietung zusammenhängenden Ausgaben laufen lassen.

Praxis-Tipp: Vereinbaren Sie für die Führung des Mietkontos mit Ihrer Bank die gleichen Gebührensätze, wie sie auch bei einem Privatkonto berechnet werden. Schließlich handelt es sich ja um Immobilien, die in Ihrem Privatvermögen bleiben, und nicht um Betriebsvermögen.

Bei mehreren Mietobjekten kann es sich empfehlen, verschiedene Vermietungskonten einzurichten. Beachten Sie aber, dass sich die Kontoführungsgebühren dadurch beträchtlich erhöhen können.

Gehören Ihnen sowohl Miethäuser als auch vermietete Eigentumswohnungen, bietet sich je ein Mietkonto für jedes Miethaus sowie ein Sammel-Mietkonto für alle vermieteten Eigentumswohnungen an.

Beispiel: Mietkonto 1 für ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen und 500 m² Wohnfläche und Mietkonto 2 für vier vermietete Eigentumswohnungen mit insgesamt 250 m² Wohnfläche.

Ihre Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung bekommen Sie mit Hilfe dieser Mietkonten relativ schnell in den Griff. Da fast alle Mieteinnahmen und Ausgaben zum Monatswechsel gebucht werden, erhalten Sie einen zuverlässigen Überblick über Ihre Einnahmen-Ausgaben-Situation.

Ihre laufende Kontrolle beschränkt sich in der Regel auf die Durchsicht einiger Kontoauszüge zum Monatsende beziehungsweise -Anfang.

Achtung: Einige Ausgaben fallen vierteljährlich an (zum Beispiel Grundsteuer zum 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. oder vierteljährliche Zins- und Tilgungszahlungen zum 31.3., 30.6., 30.9. und 31.12.). Bei einer Jahresplanung müssen Sie diese nicht monatlich zu zahlenden Posten ebenfalls mit berücksichtigen.

Praxis-Tipp: Verzichten Sie darauf, das Mietkonto nur auf Guthabenbasis führen zu lassen. Auch bei schuldenfreien Mietobjekten kann es vorkommen, dass infolge von Mietausfällen ein momentanes Defizit entsteht.

Sie sollten daher mit Ihrer Bank vereinbaren, dass Überziehungen bis zu einem bestimmten Betrag erlaubt sind. Als Richtschnur eignet sich dafür das Zwei- bis Dreifache der monatlichen Mieteinnahmen.

Ihr Argument gegenüber der Bank: Auf Gehaltskonten wird Arbeitnehmern typischerweise ein Dispositionskredit in Höhe des zwei- bis dreifachen Monatsnettogehalts zur Verfügung gestellt. Was bei ihnen ohne weiteres praktiziert wird, sollte bei Vermietern mit sicher kalkulierbaren Mieteinnahmen ebenfalls problemlos möglich sein.

Der Kontrolle des Mieteingangs kommt eine besondere Rolle zu. Falls die Miete nicht pünktlich bis zum dritten Werktag des Monats eingeht, sollten Sie den Mieter nach dem Grund fragen. Schnelles Handeln ist angesagt, wenn Ihr Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten in Rückstand gerät.

In aller Regel sollten Sie dann unverzüglich die fristlose Kündigung aussprechen.

Die Ausgabenseite ist einfacher zu kontrollieren, da es die Banken wohl kaum versäumen, fällige Zins- und Tilgungsraten aufgrund der erteilten Einzugsermächtigung abzubuchen. Pannen können schon eher bei der Abbuchung der laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten passieren.

Praxis-Tipp: Lassen Sie die Lastschrift auf jeden Fall zurückbuchen, wenn Sie diese für unberechtigt halten. Dafür haben Sie bis zu sechs Wochen Zeit. Werden die Unstimmigkeiten nicht beseitigt, widerrufen Sie die von Ihnen erteilte Einzugsermächtigung.

Wie Sie Ihre Überschüsse anlegen und Belastungen abtragen

Ihr Ziel muss es sein, dass die Mieteinnahmen ausreichen, um alle Ausgaben (Bewirtschaftungskosten, Zinskosten, Tilgungen) zu decken. In diesem Fall sind Mieteinnahmen und -ausgaben ausgeglichen, die Liquidität nach Tilgung ist gleich Null.

Einen Überschuss beziehungsweise eine positive Liquidität erzielen Sie, wenn die Mieteinnahmen über den Mietausgaben liegen. Übersteigen die mit der Vermietung anfallenden Ausgaben jedoch die laufenden Mieteinnahmen, wird die Liquidität negativ. Mit anderen Worten: Sie müssen eine laufende Unterdeckung nach Tilgung einkalkulieren.

Auf der Einnahmenseite erfassen Sie nicht nur die Nettokaltmieten, sondern auch die von den Mietern zu zahlenden Umlagen sowie eventuelle Betriebskosten-Nachzahlungen.

Die Mieteinnahmen und -ausgaben in der Schnellübersicht

Bei schuldenfreien Mietobjekten entfallen naturgemäß sämtliche Belastungen aus Kapitaldienst. Die erfreuliche Konsequenz: In diesem Fall entsteht ein Überschuss der Mieteinnahmen über die Bewirtschaftungskosten.

Mieteinnahmen

Nettokaltmieten

  • Umlagen

  • Nachzahlungen für Betriebskosten

Mietausgaben

Hypothekenzinsen

  • regelmäßige Tilgungen (bei Annuitätendarlehen)

  • Tilgungsersatz (bei abgetretener Kapital- Lebensversicherung)


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  • Bewirtschaftungskosten (bei Miethäusern)

  • Hausgelder (bei vermieteten Eigentumswohnungen)

  • Nachzahlungen laut Jahresabrechnung des Hausverwalters

  • Grundsteuer

  • Sonderumlagen, Instandhaltungskosten für Sondereigentum ( bei vermieteten Eigentumswohnungen)

Musterkalkulation 1: Überschuss bei Vermietung eines Mehrfamilienhauses

Beispiel: Die Gesamtwohnfläche beträgt 500 m². Die Nettokaltmiete beläuft sich für alle Wohnungen auf 6,00 Euro/m² monatlich, die Vorauszahlung auf Betriebskosten auf 1,50 Euro/m² . Die Instandhaltungskosten betragen umgerechnet 0,50 Euro/m² monatlich und die Verwaltungskosten 75 Euro monatlich.

Monatliche Mieteinnahmen einschließlich Umlagen:

 

500 m² x 7,5 €/m²3750 €
/ monatliche Betriebskosten/ 750 €
/ monatliche Instandhaltungskosten/ 250 €
/ monatliche Verwaltungskosten/ 75 €
monatlicher Überschuss2675 €
jährlicher Überschuss (Jahresreinertrag)32100 €

Wie Sie diesen Überschuss verwenden, ist allein Ihre Sache. Ein Rentner oder Pensionär wird den monatlichen Überschuss von fast 2.700 Euro als willkommene private Zusatzrente ansehen, die ihm ein finanziell sorgenfreies Leben im Alter ermöglicht. Die private Altersvorsorge mit Haus- und Wohnungsbesitz hätte sich dann ausgezahlt.

Ist Ihr Miethaus schon vor dem Ausstieg aus Ihrem Berufsleben schuldenfrei, können Sie den monatlichen Überschuss für private Zwecke entnehmen. Sie bestreiten davon beispielsweise einen Teil Ihrer Lebenshaltungskosten und legen den Rest erneut in Immobilien an.

Kalkulieren Sie vorsichtshalber einen Mietausfall mit ein

Aus Vorsichtsgründen sollten Sie jedoch nie den gesamten Überschuss verplanen. Kalkulieren Sie am besten einen Mietausfall von durchschnittlich 2 bis 4% der Bruttomiete, im Beispielfall also 75 bis 150 Euro pro Monat, ein und legen Sie Geld in Form einer Reparaturrücklage für größere Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zurück.

Lasten auf Ihrem Miethaus noch Hypothekenschulden, müssen Sie die Zins- und Tilgungszahlungen auf der Ausgabenseite berücksichtigen. Zählen Sie auf jeden Fall auch Beiträge zu abgetretenen Kapital-Lebensversicherungen dazu.

Musterkalkulation 2: Wie Sie bei bestehender Restschuld rechnen

Beispiel: . Angenommen, der Zinsaufwand beträgt jährlich 15.000 Euro (6% von 250.000 Euro), monatlich also 1.250 Euro. Weiter angenommen, der Beitrag für eine Kapital-Lebensversicherung, die zur Sicherung und Tilgung des Darlehens dient, beläuft sich auf 500 Euro monatlich. Dann kalkulieren Sie wie folgt:

 

Monatlicher Mietreinertrag2675 €
/ monatliche Hypothekenzinsen/ 1250 €
/ monatlichers Versicherungsbetrag/ 500 €
monatlicher Überschuss  925 €
jährlicher Überschuss nach Tilgung11100 €

Unterdeckungen nach Tilgung ergeben sich fast immer bei hoher Fremdfinanzierung von vermieteten Neubau-Eigentumswohnungen. Auch beim Erwerb von Eigentumswohnungen aus zweiter Hand liegen die gesamten Vermietungsausgaben nicht selten über den Mieteinnahmen, sofern eine Vollfinanzierung des Kaufpreises erfolgt.

Musterkalkulation 3: Wie sich eine Unterdeckung auswirkt

Beispiel: Ihnen gehören vier Eigentumswohnungen mit insgesamt 250 m² Wohnfläche. Die Nettokaltmiete beträgt in allen Fällen 9 Euro/m² monatlich. Hausgeld und Grundsteuer belaufen sich zusammen auf 750 Euro monatlich. Der monatliche Zinsaufwand beträgt 1.875 Euro, die Prämie für die Kapital-Lebensversicherung beläuft sich auf 750 Euro monatlich.

Wie Sie auf monatliche Unterdeckungen reagieren können

Falls Ihre monatliche Unterdeckung nach Tilgung tatsächlich 1.125 Euro für Ihre vermieteten Eigentumswohnungen beträgt, sollten Sie nach Wegen suchen, dieses Defizit auszugleichen. So könnten Sie beispielsweise Monat für Monat 1.125 Euro von Ihrem Privatkonto auf das Mietkonto überweisen.

Wenn Sie den als Tilgungsersatz vorgesehenen monatlichen Versicherungsbeitrag in Höhe von 750 Euro direkt von Ihrem Privatkonto abbuchen lassen, sinkt das Defizit bereits auf 375 Euro. Grundsätzlich können Sie laufende Unterdeckungen dadurch reduzieren, dass Sie Mieterhöhungen durchsetzen und/oder Kostensenkungen erreichen:

  • Mieterhöhung: Die letzten Jahre waren für Vermieter nicht leicht. Stagnierende bzw. rückläufige Mieten haben den Wohnungsmarkt gekennzeichnet. An Mieterhöhungen war meist nicht zu denken. Jetzt zeichnet sich aber ein leicht positiver Trend ab, jedenfalls in Westdeutschland. Vor diesem Hintergrund ist es nur zu verständlich, dass immer mehr Vermieter beabsichtigen, die Miete zumindest geringfügig anzuheben.

  • Kostensenkung: In einer Niedrigzinsphase, wie sie augenblicklich herrscht, lässt sich eine Kostensenkung vor allem durch zinsgünstige Anschlussdarlehen erreichen, sofern die Zinsbindung für das Altdarlehen innerhalb der nächsten drei Jahre ausläuft. Prüfen Sie vor allem, ob die neuartigen Forward-Darlehen für Sie in Frage kommen.

Leider sind die Möglichkeiten zur Senkung der Bewirtschaftungskosten sehr begrenzt. Auch wenn Sie alle Betriebskosten auf Ihre Mieter laut Mietvertrag umlegen, bleiben noch die nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.

Vor allem die nicht exakt kalkulierbaren Kosten für Instandhaltung und Modernisierung werden eher steigen als sinken.

Falls Sie alle Maßnahmen zur Verringerung der laufenden Unterdeckung bereits ausgeschöpft haben, könnten Sie mit Ihrer Bank über einen Kontokorrentkredit sprechen, der sich im dritten Kalkulationsbeispiel (Seite L 39/008) im Laufe eines Jahres bis auf 13.500 Euro aufbaut.

Ihre Bank wird dazu vor allem dann bereit sein, wenn Sie diesen laufenden Kredit durch Eintragung einer Grundschuld auf Ihrem vollständig oder teilweise entschuldeten Eigenheim absichern lassen. Möglicherweise baut sich der Kontokorrentkredit in gleichem Maße auf, wie sich Ihre restlichen Eigenheimschulden durch die laufende Tilgung vermindern.

In diesem Falle der Schuldenverlagerung vom Eigenheim auf die Mietobjekte könnten Sie „zwei Fliegen mit einer Klappe“ schlagen. Sie erhalten den Kontokorrentkredit zu günstigen variablen Hypothekenkonditionen und können die auflaufenden Sollzinsen steuerlich unter Werbungskosten aus Vermietung abziehen.

Falls der Kontokorrentkredit eine bestimmte Höhe (zum Beispiel 25.000 oder 50.000 Euro) erreicht hat, sollten Sie den kurzfristigen Kontokorrentkredit in ein langfristiges Hypothekendarlehen für Ihre Mietobjekte umwandeln.

Bei Gesamtbetrachtung des zweiten und dritten Musterbeispiels ergibt sich nur ein monatliches Defizit von 200 Euro (1.125 Euro minus 925 Euro). Schon eine Mietsteigerung Wohnfläche im von durchschnittlich 0,25 Euro pro m² Monat oder eine Zinssenkung bei der Anschlussfinanzierung um 0,4 Prozentpunkte lässt auch dieses Defizit verschwinden.

Wie Sie Ihre Steuerersparnisse verwenden oder Steuerzahlungen reduzieren

Daran führt bei einer seriösen Investitionsplanung kein Weg vorbei: Ihre Mietobjekte müssen sich auch vor Steuern rechnen. Daher ist es unerlässlich, zunächst immer die Überschüsse oder Unterdeckungen nach Tilgung, aber vor Steuern zu ermitteln.

Die Steuerersparnis stellt zwar eine willkommene zusätzliche Einnahme dar. Sie ist aber nicht so einfach kalkulierbar, da sie sowohl vom steuerlichen Verlust aus Vermietung und Verpachtung als auch von Ihrem zu versteuernden Einkommen vor Berücksichtigung des Mietverlusts abhängt. Zudem erhalten Sie die Steuerersparnis erst zeitverzögert über eine Steuererstattung.

Ausnahme: Sie haben auf der Lohnsteuerkarte einen Freibetrag eintragen lassen oder eine Herabsetzung der vierteljährlichen Einkommensteuer-Vorauszahlungen verlangt.

Achtung: Dennoch oder gerade deshalb sollten Sie auf eine gewissenhafte Steuersparplanung nicht verzichten. Lassen Sie sich auch nicht durch die Begrenzung des Verlustausgleichs verunsichern.

Sofern Ihre steuerlichen Vermietungsverluste nicht über 51.500/103.000 Euro (Singles/Verheiratete) hinausgehen und Sie sich nicht an bestimmten Steuersparmodellen (Bauträgeroder Erwerbermodelle, geschlossene Immobilienfonds) beteiligen, brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen.

Achtung: Achten Sie darauf, dass Sie in jedem Fall Ihre Gewinnerzielungsabsicht beweisen können und nicht in die Steuerfalle Liebhaberei geraten. Von Liebhaberei spricht man, wenn es an der Gewinnerzielungsabsicht fehlt.

Außerdem sollte sich der Ausgleich steuerlicher Mietverluste mit positiven anderen Einkünften auch finanziell lohnen. Dies dürfte wegen der Steuerprogression vor allem dann der Fall sein, wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen auch nach Berücksichtigung der steuerlichen Verluste noch mindestens 20.000/40.000 Euro (Singles/Verheiratete) ausmacht.

Die Berechnung des steuerlichen Verlustes aus Vermietung und Verpachtung ist relativ einfach, wenn Ihnen die jährliche Liquidität nach Tilgung bereits bekannt ist. Gehen Sie wie folgt vor:

Musterkalkulation 4: Wie Sie Ihren steuerlichen Mietverlust berechnen

Wie Sie Ihren steuerlichen Mietverlust ermitteln, zeigt die Musterkalkulation auf der nächsten Seite.

Achtung: Gehen Sie zunächst am besten immer von der Liquidität nach Tilgung und vor Steuern aus. Die Steuerersparnis stellt dann eine höchst willkommene zusätzliche Einnahmequelle dar.

So ermitteln Sie Ihren steuerlichen Mietverlust

Beispiel: Ihnen gehören vier Altbau-Eigentumswohnungen mit insgesamt 250 m2 Wohnfläche. Die Nettokaltmiete beträgt in allen Fällen 9 Euro/m2 monatlich. Hausgeld und Grundsteuer belaufen sich zusammen auf 750 Euro monatlich. Der monatliche Zinsaufwand beträgt 1.875 Euro, die Prämie für die Kapital-Lebensversicherung beläuft sich auf 750 Euro monatlich.

 Jährlicher Unterdeckung nach Tilgung13500 €
Entnahme aus Instandhaltungsrücklage1500 €
Abschreibungen6300 €
steuerlicher Verlust aus Vermietung21300 €

Bei einer Steuerprogression von 40% errechnet sich damit eine jährliche Einkommensteuerersparnis von 8.520 Euro (40% von 21.300 Euro). Die jährliche Unterdeckung nach Tilgung und Steuern sinkt daher auf knapp 5.000 Euro. Vor Tilgung und nach Steuern ergibt sich ein Überschuss von 4.080 Euro.

 

 Jährlicher Unterdeckung nach Tilgung13500 €
Steuerersparnis 40%8520 €
jährliche Unterdeckung nach Steuern4980 €
Versicherungsbeitrag als Tilgungsersatz9000 €
Überschuss nach Steuern und vor Tilgung4080 €

Handelt es sich in unserem Beispiel oben um vermietete Neubau-Eigentumswohnungen, steigt die Abschreibung in den ersten acht Jahren wegen des auf 5% erhöhten Abschreibungssatzes auf 15.750 Euro. Der steuerliche Verlust erhöht sich dadurch auf 30.750 Euro.

* Instandhaltungsrücklagen sind nicht steuerlich abzugsfähig, sondern nur die tatsächlich entstandenen Instandhaltungskosten ** lineare Abschreibung: 2% von 315.000 Euro Gebäudekosten Haben Sie per Saldo positive Vermietungseinkünfte, müssen Sie mit zusätzlichen Steuerzahlungen rechnen. Meist erfolgt dies über eine Steuernachzahlung laut Einkommensteuerbescheid und eine nachfolgende Erhöhung der Einkommensteuer-Vorauszahlungen.

Achtung: Ihre Vermietungseinkünfte werden vor allem dann positiv sein, wenn Sie schuldenfreie Mietobjekte besitzen. Es kann auch sein, dass der steuerliche Gewinn bei einem Objekt über den steuerlichen Verlusten bei anderen Objekten liegt.

Praxis-Tipp: Ihre Steuersparplanung sollte Ihre Liquiditätsplanung vor Steuern sinnvoll ergänzen. Hüten Sie sich davor, Ihre private Liquiditätsplanung in erster Linie an der Höhe der Steuern auszurichten. Der oberste Grundsatz muss heißen: „Nicht nur nach Steuern steuern“. Vermietete Häuser und Wohnungen müssen sich in erster Linie vor Steuern rechnen.

Ihre 10-Jahres-Planung für Ihre Liquidität nach Tilgung und nach Steuern

Ihre Liquiditätsrechnung für das abgelaufene oder noch laufende Vermietungsjahr kann selbstverständlich immer nur eine Momentaufnahme sein. Daher empfiehlt es sich, die Liquidität für die Folgejahre bewusst einzuplanen. Der Liquiditätsplan sollte sich dabei über mindestens zehn Jahre erstrecken.

Gehen Sie am besten in folgenden Stufen vor:

Um Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit Ihren vermieteten Immobilien sorgfältig zu planen, sollten Sie realistische Zukunftsannahmen treffen. Dazu zählen beispielsweise:

  • jährliche Steigerung der Bruttomiete: 2 bis 3%

  • jährliche Steigerung der Bewirtschaftungskosten: 2 bis 3 %

  • Anschlusszins nach Auslaufen der Zinsbindung: nominal 8% (langfristiger Durchschnittszins) von der Restschuld bei 100% Auszahlung

  • Tilgung beziehungsweise Tilgungsersatz nach Auslaufen der Zinsbindung: 1 bis 2% von der Restschuld oder Weiterzahlung der Versicherungsbeiträge

  • individuelle Steuerprogression: in Abhängigkeit vom erwarteten zu versteuernden Jahreseinkommen.

Praxis-Tipp: Kalkulieren Sie in Ihrer Liquiditätsplanung für die nächsten 10 Jahre auch Rücklagen für Risikofälle mit ein. Dazu zählen beispielsweise Rücklagen für Mietausfälle, größere Instandhaltungen und höhere Zinssätze bei der Anschlussfinanzierung. Je mehr finanzielle Vorsorge Sie treffen, desto weniger müssen Sie vorübergehende Zahlungsengpässe fürchten.

28. Juli 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.