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Renovierung des Mietobjekts: So wahren Sie Ihre finanziellen Interessen

Der ganz überwiegende Teil der Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern und Vermietern über Art und Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen entsteht bei der Beendigung des Mietverhältnisses.

Befindet sich die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand, geht der Streit darum, wer die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchführen muss, welchen Qualitätsanspruch sie erfüllen müssen und wer die Kosten trägt.

Dass beide Vertragsparteien ihren jeweiligen Standpunkt so beharrlich vertreten, liegt auf der Hand:

Die Interessen des Mieters gehören längst der neuen Wohnung. Entsprechend groß ist die Neigung der Mieter, in der „alten“ Wohnung nur noch die dringendsten Arbeiten auszuführen.

Das Unverständnis darüber, die Wohnung umfassend zu renovieren ist immer dann besonders groß, wenn der Mieter bei Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung vorgefunden und/oder während des Mietverhältnisses fortlaufend Schönheitsreparaturen ausgeführt hat.

Das gilt erst recht dann, wenn die Wohnung objektiv sehr gepflegt ist, die persönlichen Vorstellungen des Mieters über die farbliche Gestaltung der Mieträume aber für den weit überwiegenden Teil potenzieller Mietinteressenten nicht akzeptabel ist und die Wohnung deshalb renoviert werden muss.

Manch ein Vermieter hat es in den letzten Jahren schmerzhaft zu spüren bekommen: Es herrscht ein Mietermarkt, und die Mieter sind generell kritischer und wählerischer geworden. Außerdem haben Psychologen längst herausgefunden: Immobilien werden mehr denn je mit dem Auge und nach Gefühl gekauft.

Daran orientieren sich erfolgreiche Vermieter

Das bedeutet zu allererst: Die Wohnung kann nur dann innerhalb kürzester Zeit zu guten Konditionen neu vermietet werden, wenn der Vormieter sie entsprechend übergibt oder aber Sie als Vermieter die Wohnung auf Kosten des Mieters in einen entsprechenden Zustand versetzen.

So sieht es fast jeder Vermieter, und so müssen Sie es zunächst einmal auch sehen, wenn Sie Ihren Haus- und Wohnungsbesitz wirtschaftlich erfolgreich verwalten wollen. Ob die Vertragslage dies hergibt oder Sie aus rechtlichen Gründen mit weniger zufrieden sein müssen, ist dann wiederum eine andere Frage.

Hinzu kommt: Für die unnachgiebige Haltung gibt es zusätzlich auch noch weitere finanzielle Gründe: Die Kosten für die Schönheitsreparaturen können sich schnell auf mehrere Tausend Euro summieren. Naturgemäß hängen die Kosten stark vom jeweiligen Zustand der Wohnung ab. Überschlägig können die Kosten aber anhand folgender Kostensätze ermittelt werden.

Wann schuldet Ihr Mieter Schönheitsreparaturen?

Nach dem Gesetz müssen Sie als Vermieter die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand übergeben und dafür sorgen, dass dieser Zusatnd bis zur Beendigung des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Zu dieser so genannten Instandsetzungspflicht zählt auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Wenn diese auf den Mieter übertragen werden sollen, ist dazu eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich. Darin muss klar und eindeutig geregelt sein, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet wird. Unklare Formulierungen gehen zu Lasten des Vermieters, wirken sich also zu Ihrem Nachteil aus.

Meist wird vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen „trägt“.

Das ist eine eindeutige Regelung. Anders sieht es dagegen aus, wenn die für die Übertragung der Schönheitsreparaturen vorgesehene Klausel im Mietvertrag nicht ordnungsgemäß ausgefüllt ist.

Beispiel: Im Mietvertrag heißt es: „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter/der Vermieter.“ Wenn hier die Wendung „der Vermieter“ nicht durchgestrichen ist, handelt es sich nach ständiger Rechtsprechung um eine unklare Klausel.

Die Folge ist, dass dann wieder die gesetzliche Regelung gilt, wonach Ihnen als Vermieter die Schönheitsreparaturen obliegen.

Die Übertragung von Schönheitsreparaturen ist unabhängig davon zulässig, ob es sich bei der Wohnung um einen Neubau oder einen Altbau handelt.

Selbst bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung kann der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet werden. Voraussetzung ist hier aber, dass zwischen den Parteien ein Fristenplan für Schönheitsreparaturen gilt, der Fristlauf mit dem Mietverhältnis beginnt und die Renovierungsfristen abgelaufen sind.

Beispiel: Ihr Vormieter hat die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen.

Gleichwohl gelingt es Ihnen, die Wohnung schnell wieder zu vermieten. Obwohl Ihr Mieter die Wohnung unrenoviert übernimmt, können Sie ihn formularmäßig verpflichten, nach Ablauf bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Achtung: Sie müssen lediglich sicherstellen, dass die Fristen erst ab Mietbeginn zählen, die vom Vormieter nicht eingehaltenen Fristen also nicht angerechnet werden, denn dafür kann der neue Mieter nicht verantwortlich gemacht werden.

Als Vermieter können Sie Ihren Mieter also formularvertraglich nicht verpflichten, in den Fristenplan eines Vormieters „einzusteigen“. Hat der Vormieter die Wohnung beispielsweise zwei Jahre vor seinem Auszug renoviert, ist eine Klausel unwirksam, die den neuen Mieter verpflichtet, ein Jahr nach Auszug Küche und Bad zu renovieren, weil dann die mietvertraglich vereinbarte 3-Jahres-Frist verstrichen ist.

Mit Beginn des Mietverhältnisses müssen grundsätzlich auch die Renovierungsfristen neu zu laufen beginnen.

Achtung: Nicht jede Rückgabeklausel verpflichtet Mieter auch tatsächlich, Schönheitsreparaturen auszuführen. Vor allem „selbstgestrickte“ Klauseln sind oftmals unwirksam. Lesen Sie dazu die Übersicht auf der nächsten Seite.

Welche Renovierungsarbeiten muss Ihr Mieter erfüllen?

Eine gesetzliche Definition von „Schönheitsreparaturen“ gibt es nur für preisgebundenen Wohnraum.

Sie wird aber entsprechend auch bei der Vermietung freifinanzierter Wohnungen und Gewerbeflächen herangezogen. Danach zählen zu den Schönheitsreparaturen das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Was typische Vertragsklauseln für Ihre Vermietungspraxis bedeuten

Diese Klausel im Mietvertrag…… bedeutet für die Renovierungspflicht des Mieters
Rückgabe in einem bezugsfertigen/bezugsgeeigneten Zustand.Die Wohnung muss nicht frisch renoviert werden. Es genügt, dass der Mieter die Wohnung beim Auszug in einem Zustand zurückgibt, der dem üblichen Gebrauch entspricht. Das ist der Fall, wenn die Wohnung anschließend von einem Nachmieter benutzt werden kann, ohne dass dieser in nächster Zeit Schönheitsreparaturen ausführen muss.
Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand.Vertragsgemäß bedeutet nicht renoviert. Es reicht aus, wenn der Mieter während der Mietzeit in angemessenen Abständen die erforderlichen Schönheitsreparaturen ausgeführt hat. Dann kann er die Wohnung in im dem Zustand zurückgeben, der sich bei normaler Abnutzung seit der letzten Schönheitsreparatur ergibt.
Rückgabe in ordnungsgemäßem Zustand.Hier können Sie von Ihrem Mieter Schönheitsreparaturen nur erwarten, wenn Sie ihm die Wohnung bei Mietbeginn im renovierten Zustand übergeben haben. Und die laufenden Schönheitsreparaturen muss Ihr Mieter nur durchführen, wenn dies wirklich in den Mietvertrag aufgenommen wurde.
Rückgabe in neuwertigem Zustand.Der Mieter muss sämtliche Abnutzungserscheinungen der Mieträume beseitigen, auch wenn diese noch so gering sind. Ob eine solche Klausel, die in Gewerbe-Mietverträgen üblich ist, bei Vermietung einer Wohnung wirksam vereinbart werden kann, ist allerdings eher zweifelhaft.
Rückgabe wie übernommen.Ihr Mieter muss nur die laufenden Schönheitsreparaturen übernehmen; vorausgesetzt natürlich, dass diese wirksam im Mietvertrag vereinbart wurden.
Rückgabe wie bei Beginn des Mietverhältnisses.Ihr Mieter hat die Räume in dem Zustand zu übergeben, wie er sie bei Übergabe angetroffen hat. Das gilt auch dann, wenn der Vormieter ohne Ihre Kenntnis der Renovierungspflicht nicht nachgekommen ist.
Rückgabe in erneuertem Zustand.Diese Klausel verpflichtet Ihren Mieter, alle Abnutzungsspuren zu beseitigen, die er verursacht hat. Er braucht die Mieträume jedoch nicht vollständig neu zu renovieren. Die Erneuerung bezieht sich nur auf die Schönheitsreparaturen.
Rückgabe neuwertig dekoriert.Diese Klausel bedeutet, dass sich die Wohnung in einem bezugsfertigen Zustand befinden muss.
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.Ihr Mieter muss nur solche Schäden an den Mieträumen beseitigen, die die Bezugsfertigkeit beeinträchtigen und die von ihm zu verantworten sind. Zusätzliche Schönheitsreparaturen muss er nicht vornehmen.

Worauf es bei Teppichboden und Parkett entscheidend ankommt

Umstritten ist in der Vermietungspraxis oft auch die Pflege und Erneuerung eines Teppichbodens. Während die Reinigung des Teppichbodens zweifellos zu den Schönheitsreparaturen gehört, kann der Mieter nicht verpflichtet werden, den infolge vertragsgemäßen Gebrauchs verschlissenen Teppichboden zu erneuern. Das gilt jedenfalls bei der Vermietung einer Wohnung.

Ist dagegen ein Büro oder ein Ladengeschäft vermietet, kann dem Gewerbemieter die laufende Instandsetzung und Instandhaltung der Mieträume übertragen werden. In diesem Fall ist dann auch verbrauchter Teppichboden zu ersetzen.

Wurden dem Gewerbemieter dagegen ausschließlich die Schönheitsreparaturen übertragen und nicht zusätzlich auch noch die laufende Instandsetzung und Instandhaltung, ist auch der Gewerbemieter lediglich zur Reinigung des Teppichbodens verpflichtet.

Die Erneuerung eines Teppichbodens oder eines sonstigen Bodenbelags kann dann nicht von ihm verlangt werden, da diese Arbeiten nach Auffassung der Gerichte nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen.

Achtung: Sind Wohnungen mit Parkett ausgestattet, umfassen die Schönheitsreparaturen nicht auch das Abschleifen und Versiegeln des Parketts.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören solche Schäden, die auf Grund normaler Abnutzung der Wohnung bzw. der eingebauten Einrichtungen entstehen. Aus diesem Grund werden beispielsweise folgende Schäden nicht von den Schönheitsreparaturen erfasst:

  • Stumpfwerden der Emailleschicht einer alten Badewanne


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  • Übliche Verfärbung von Fugen im Sanitärbereich

  • Ausbleichen von Teppichen infolge Lichteinwirkung

Schönheitsreparaturen müssen stets fachgerecht erfolgen

Entscheidet sich der Mieter dazu, die erforderlichen Arbeiten selbst auszuführen, muss er fachgerecht arbeiten. Was die erforderliche Qualität anbelangt, so muss diese „mittlerer Art und Güte“ sein.

Dies bedeutet zum einen, dass Sie sich nicht mit Laienarbeiten zufrieden geben müssen, denen die Hobby-Qualität anzusehen ist. Andererseits können Sie auch nicht den höchsten Profi-Standard verlangen.

Beispiel: Zum üblichen Ausführungsstandard gehört, dass die Tapeten sauber auf Stoß geklebt werden, und dass der Farbanstrich deckend ist. Ebenso können Sie verlangen, dass angrenzende Flächen und Einbauten (z.B. Fensterrahmen, Rollladengurte oder Steckdosen) nicht überstrichen werden.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören auch die notwendigen Begleitarbeiten, wie etwa das Entfernen von Nägeln und Schrauben aus den Wänden und Decken und das Schließen von Dübellöchern. Besonders streitanfällig ist die Behandlung von Dübellöchern im Badezimmer.

Es ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt, dass der Mieter im Badezimmer Dübellöcher in den Wänden anbringen darf, um die übliche Einrichtung wie Handtuchhalter, Spiegel und Konsole zu montieren. Demgegenüber gehört das Anbohren der Badezimmerfliesen zum Anbringen von Kleiderhaken nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch.

Immer wieder entsteht Streit darüber, welche Farben und Tapeten der Mieter verwenden muss. Grundsätzlich kann der Mieter frei entscheiden, wie er die Mieträume farblich gestaltet. Das gilt jedenfalls während des laufenden Mietverhältnisses. Auf die Wünsche des Vermieters braucht er keine Rücksicht zu nehmen.

Die Grenze des Rechts zur Selbstverwirklichung ist allerdings dann erreicht, wenn das verwendete Material nach

Diese Arbeiten Ihres Mieters müssen Sie nicht akzeptieren

Die folgenden Arbeiten entsprechen nicht dem erforderlichen Qualitätsstandard und müssen von Ihnen deshalb nicht akzeptiert werden:

  • Anstrich wurde nicht deckend ausgeführt oder zeigt Streifen;

  • Im Anstrich finden sich festgetrocknete Pinselhaare oder Schmutzpartikel;

  • Tapeten sind an den Rändern und Anschlussstellen übereinander geklebt bzw. weisen offene Nähte auf;

  • Tapeten sind nicht ordentlich verklebt („Luftblasen“ oder zeigen abstehende Ränder);

  • Überstrichene Lichtschalter, Steckdosen, Heizkörper, Tür- oder Fensterbeschläge;

  • „Laufnasen“ am Lackanstrich von Türen, Fensterrahmen etc.;

  • Farbtropfen auf Stellen, die unterhalb des Anstrichs gelegen sind (z.B. auf Fenstersimsen, Heizkörpern oder Fußböden;

  • Oberwände sind in Küche oder Bad mit für Feuchträume ungeeigneten Tapeten übertapeziert.

Neuvermietung muss sofort möglich sein

Anders sieht es dagegen bei Beendigung des Mietverhältnisses aus.

Während die laufende Renovierung den Interessen und der Selbstverwirklichung des Mieters dienen darf, soll durch die Endrenovierung ein Zustand hergestellt werden, der es Ihnen als Vermieter ermöglicht, das Mietobjekt in ordentlichem, vertragsgemäßem Zustand einem neuen Mieter zu überlassen.

Eine ausgefallene Farb- oder Materialwahl in einer Wohnung müssen Sie deshalb als Vermieter bei Auszug des Mieters nicht akzeptieren.

Unüblich sind beispielsweise Farbanstriche in türkis, lila, rot oder schwarz. Wurden zudem Stuckleisten mit Ölfarbe gestrichen, Holztüren mit einer Kunststofffolie versehen oder Zimmerdecken mit Styroporplatten beklebt, kann es für den Mieter sehr kostspielig werden, den vertraglich geschuldeten Zustand herzustellen.

Das liegt an den aufwändigen Vorarbeiten, die hier erforderlich sind.

Wichtig: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag dient gerade auch dazu, Ihnen als Vermieter die Renovierungskosten bei der Anschlussvermietung zu ersparen. Deshalb kommt es maßgeblich darauf an, dass die Weitervermietung durch die farbliche Gestaltung nicht nachhaltig erschwert wird.

Achtung: Die Gerichte berücksichtigen zusätzlich auch die Situation auf dem Wohnungsmarkt. Vor allem in den großen Städten und deren Umlandregionen übersteigt das Angebot die Nachfrage. Deshalb können Mietinteressenten im Hinblick auf den dekorativen Zustand einer Wohnung höhere Ansprüche stellen als dies Anfang der 90er Jahre noch der Fall war.

Eine farblich überaus ungewöhnliche Gestaltung der Wohnung kann dazu führen, dass sie schlicht nicht vermietbar ist. Deshalb können Sie als Vermieter in derartigen Fällen grundsätzlich verlangen, dass Ihr ausziehender Mieter die Wohnung in einen Zustand versetzt, der den üblichen Vorstellungen entspricht.

Mieter kommt seinen Pflichten nicht nach: So setzen Sie Ihre Interessen sicher durch

Kommt der Mieter zum Ende der Mietzeit seinen Verpflichtungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht nach, müssen Sie eine Reihe von Formalien einhalten, um einen daraus resultierenden Schadenersatzanspruch rechtssicher durchsetzen zu können.

Dabei müssen Sie insbesondere auf die beiden folgenden Punkte achten:

  • Setzen Sie den Mieter zunächst in Verzug.

  • Setzen Sie ihm anschließend eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung.

Achtung: Die Nichteinhaltung dieser Schritte gehört in der Praxis zu den häufigsten Fehlern, die selbst von erfahrenen Vermietern immer wieder begangen werden.

Diese Schäden muss Ihr Mieter ersetzen

In der Praxis sind insbesondere die folgenden Schadenspositionen bedeutsam:

  • Erstattung des Mietausfalls infolge verzögerter Weitervermietung während der Dauer der Nachfrist und für die Zeit der Durchführung der Renovierungsarbeiten bzw. während der Dauer eines selbstständigen Beweisverfahrens;

  • Kosten eines von Ihnen außergerichtlich beauftragten Sachverständigen, dessen Einschaltung für die Feststellung komplizierterer Sachverhalte erforderlich war;

  • Kosten eines Gutachters, der im gerichtlichen Beweisverfahren tätig wurde;

  • Dokumentierte Fahrt-, Telefon und Portokosten, die im Zusammenhang mit der Ausführung der Renovierungsarbeiten entstanden sind;

  • Gebühren für die Einschaltung eines Rechtsanwaltes im Zusammenhang mit der Geltendmachung Ihrer Schadenersatzansprüche;

  • Gerichts- und Zwangsvollstreckungskosten.

Achtung: Nicht erstattungsfähig sind Inseratskosten für die Suche eines Nachmieters. Insoweit handelt es sich um Aufwendungen, die Ihnen auch bei ordnungsgemäßer Erbringung der Renovierungsarbeiten entstanden wären. Allerdings können Sie diese Kosten beim Fiskus als steuermindernde Werbungskosten geltend machen.

Ausnahme: Der Nachmieter kündigt den Mietvertrag, weil Sie ihm die Wohnung infolge der renovierungsbedingten Verzögerung nicht zum vereinbarten Termin überlassen können.

18. Oktober 2002

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.