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Immobilienübertragung: Steuern sparen und Altersvorsorge sichern

Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer werden im deutschen Recht in etwa gleich behandelt. In fiskalischer Hinsicht gelten Schenkungen als Erbe zu Lebzeiten. Wenn man den Immobilienbesitz schon zu Lebzeiten auf die künftigen Erben überträgt, hat dies aber den Vorteil, dass der Freibetrag für die Erbschaftsteuer grundsätzlich mehrfach ausgenutzt werden kann.

Denn im Gegensatz zum Freibetrag bei der Erbschaftsteuer, der immer nur einmal anfällt und dann verbraucht ist, kann ein Schenkungsteuer-Freibetrag alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden.

Wenn man von dieser Möglichkeit Gebrauch machen und die Immobilie schon zu Lebzeiten auf einen der künftigen Erben übertragen möchte, geht es darum, dass im Gegenzug auch die Altersvorsorge abgesichert wird. Hierzu stehen jedem verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung.

Möglichkeiten zur Altersabsicherung

Rente

Man kann die Altersabsicherung vertraglich so gestalten, dass die Zahlungen an Sie als Rente behandelt werden.

Dann kann der Erbe einen Teil der Zahlungen bei der Einkommensteuer berücksichtigen. Diesen Teil muss man dann aber auch als Rente versteuern (§ 22 Einkommensteuergesetz – EStG).

Dieser Weg ist dann interessant, wenn man selbst weniger Steuern zahlen muss als der Erbe. Zahlen Sie mehr Steuern als Ihr Erbe, sollten Sie diesen Weg nur gehen, wenn es nicht allzu lange dauert, bis Ihr Erbe mehr Steuern zahlt als Sie.

Wie groß der Anteil ist, den der Erbe abziehen kann und den man selbst versteuern muss, kann aus folgender Tabelle abgelesen werden.

Bei Beginn der Rente vollendetes Lebensjahr des RentenberechtigtenAbziehbarer Anteil nach dem Einkommensteuergesetz in %Bei Beginn der Rente vollendetes Lebensjahr des RentenberechtigtenAbziehbarer Anteil nach dem Einkommensteuergesetz in %
0 bis 15951 bis 5229
2 bis 3585328
4 bis 5575427
6 bis 85655 bis 5626
9 bis 10555725
11 bis 12545824
13 bis 14535923
15 bis 165260 bis 6122
17 bis 18516221
19 bis 20506320
21 bis 22496419
23 bis 244865 bis 6618
25 bis 26476717
27466816
28 bis 294569 bis 7015
30 bis 31447114
324372 bis 7313
33 bis 34427412
35417511
36 bis 374076 bis 7710
383978 bis 799
39 bis 4038808
413781 bis 827
423683 bis 846
43 bis 443585 bis 875
453488 bis 914
46 bis 473392 bis 933
483294 bis 962
4931ab 971
5030

Beispiel 1: Herr Müller überträgt seine Mietimmobilie auf seine Tochter. Diese verpflichtet sich dafür, ihrem Vater monatlich 1.000 € zu zahlen. Wenn Herr Müller zu diesem Zeitpunkt 60 Jahre alt ist, kann seine Tochter pro Jahr 22%, also 12 mal 220 € (2.640 €) abziehen. Wenn sie eine Steuerbelastung von 40% hat, spart sie dann also 1.056 € Steuern.

Dieser Anteil bleibt in den Folgejahren gleich. Herr Müller muss dann diese 2.640 € als Rente versteuern. Wenn die Steuerbelastung zum Beispiel 30% beträgt, zahlt Herr Müller also 792 € Einkommensteuer. Der Steuervorteil beträgt also 264 €.

Dauernde Last

Den Vertrag kann man aber auch so gestalten, dass das Kind die Zahlungen voll als Sonderausgaben abziehen darf. Natürlich müssen dann die Zahlungen auch voll versteuert werden.

Dieser Weg ist wie die Rente dann interessant, wenn der Erbe mehr Steuern zahlt als man selbst. Bei dieser Gestaltung spricht man bei den Zahlungen von einer dauernden Last.


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Beispiel 2: Wie im Beispiel 1 verpflichtet sich die Tochter von Herr Müller zur Zahlung von 1.000 €. Sie kann diese Zahlungen nun voll abziehen, sodass sie von den 12.000 €, die sie im Jahr zahlt 40% also 4.800 € Einkommensteuer spart.

Herr Müller muss dafür von den 12.000 € 30% also 3.600 € Einkommensteuer zahlen. Der Gesamtsteuervorteil liegt hier also bei 1.200 €.

Unterhaltsleistungen

Wenn man den Vertrag so gestaltet, dass die Zahlungen als sogenannte Unterhaltsleistungen behandelt werden, kann der Erbe die Zahlungen nicht abziehen. Man muss diese Einnahmen im Gegenzug dann aber auch nicht versteuern. Das ist dann interessant, wenn man mehr Steuern zahlt als der Erbe und sich daran in absehbarer Zeit auch nichts ändern wird.

Dazu sollten Sie im Vertrag ausdrücklich festhalten, dass es sich bei den Zahlungen nicht um eine Rente oder eine dauernde Last handeln soll.

Verkauf

Natürlich kann der Vertrag auch so gestaltet werden, dass es sich um einen Verkauf handelt. Die lebenslangen monatlichen Zahlungen sind dann als Raten auf den Kaufpreis zu sehen. Der Erbe kann dann für den Kaufpreis die Abschreibungen in Anspruch nehmen.

Hier müssen dann Steuern gezahlt werden, wenn die Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft und mit dem Verkauf einen Gewinn erwirtschaftet wurde.

Beispiel 3: Wie im Beispiel 1 verkauft Herr Müller seine Mietimmobilie an seine Tochter, die dafür lebenslang 1.000 € zahlt. Die Immobilie hat einen Verkehrswert von 300.000 €. Auf das Gebäude entfallen davon 200.000 €.

Herr Müllers Tochter kann 2% aus den 200.000 €, also 4.000 € jährlich als Abschreibung geltend machen.

Man kommt hier steuerlich fein raus, wenn man die Mietimmobilie schon mehr als 10 Jahre besessen hat. Dann muss keine Einkommensteuer auf einen Gewinn gezahlt werden, der beim Verkauf gemacht wurde.

Hat man die Immobilie aber weniger als 10 Jahre besessen, und mit dem Verkauf einen Gewinn von 50.000 € gemacht, muss er voll im Jahr des Verkaufs versteuert werden. Bei angenommenen 30% Einkommensteuerbelastung sind das 15.000 € Steuern im Jahr des Verkaufs. In diesem Jahr und in den Folgejahren muss dann noch einen Teil der Raten als Zinseinnahmen versteuert werden.

Übertragung der Immobilie mit Unterhaltsleistungen

Unterhaltsleistungen vom Erben an den Vererbenden sind nicht steuerlich abziehbar. Im Gegenzug müssen für die empfangenen Leistungen ebenfalls keine Steuern gezahlt werden.

Sie sind dann interessant, wenn Sie mehr Steuern zahlen müssten als Ihr Erbe durch den Abzug der Zahlungen an Sie an Steuern spart.

So wird der Vertrag über Unterhaltsleistungen richtig gestaltet

Damit Zahlungen des Erben steuerlich als Unterhaltsleistungen behandelt werden, muss mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Zahlungen des Erben müssen größer sein als die Einnahmen aus den Mieten.
  • Der Erbe verkauft die Immobilie möglichst schnell und schafft keinen Ersatz an, aus dem die Zahlungen an den Vererbenden fließen.
  • Der Erbe leistet die Zahlungen nicht an den Vererbenden oder einen gesetzlichen Erben von ihm. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Zahlungen an den Lebenspartner fließen sollen, mit dem der Vererbende weder verheiratet ist, noch in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebt.

Achtung Steuerfalle: Betriebliche Nutzung

Ein Verkauf kann – wie bereits dargestellt – auch eine interessante steuerliche Alternative sein. Insbesondere, wenn man einen Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern muss, weil man die Immobilie schon mehr als 10 Jahre besessen hat.

Ausnahme: Man muss einen Gewinn auch nach mehr als 10 Jahren versteuern, wenn man die Immobilie für den Betrieb genutzt hat. Das ist dann der Fall, wenn man die Immobilie oder Teile davon nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich erfasst hat.

Beispiel: Die Immobilie wurde 2000 von Herrn Müller angeschafft. Das Erdgeschoss wurde seitdem für die Handelsvertretung genutzt. In den beiden anderen Geschossen befinden sich Wohnungen, die vermietet wurden. Wenn Herr Müller 2015 diese Gebäude verkauft und einen Gewinn erwirtschaftet, wird dieser für die vermieteten Flächen (2 ⁄3) nicht besteuert, soweit Herr Müller für diese Fläche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezogen und die Immobilie länger als 10 Jahre besessen hat.

Die Kosten für die von Herrn Müller für die Tätigkeit selbst genutzte Fläche (1 ⁄3) wurden bisher als Betriebsausgaben abgesetzt; bei der Vermietung traten sie nicht in Erscheinung. Daraus folgt, dass 1 ⁄3 des Gewinns im Betrieb versteuert werden muss. Auch wenn Herr Müller sie aus Vermietung und Verpachtung versteuert hat, sollte vor einem Verkauf durchdacht werden, ob nicht doch eine betriebliche Nutzung vorliegt, die bisher vom Finanzamt nicht entdeckt wurde.

Tipp: Wenn eine betriebliche Nutzung vorliegt, kalkulieren Sie ein, dass Sie einen Gewinn aus dem Verkauf an Ihr Kind versteuern müssen. Wenn Sie die Übertragung auf Ihr Kind als Kauf gestalten wollen, muss Ihr Vertrag das klar zum Ausdruck bringen.

28. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.