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Bei unwirksamer Renovierungsklausel können Sie die Miete erhöhen

In der Vergangenheit hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Vielzahl von Renovierungsklauseln gekippt.

Sei es, dass eine Endrenovierung vorgeschrieben wurde, die Klausel eine starre Fristenregelung enthielt, die vorschrieb, dass Außentüren oder -fenster der Wohnung gestrichen werden sollten oder der Mieter einem Farbdiktat unterworfen wurde.

Die Folge dieser Urteile trifft Sie als Vermieter hart, denn Sie müssen in diesen Fällen die Kosten der Renovierung selbst tragen.

Es kam daher die Frage auf, ob Vermieter in solchen Fällen zur Erhöhung der Miete berechtigt sind.

Im vergangenen Jahr hatte sich der BGH zu dieser Frage geäußert und entschieden, dass Sie als Vermieter einer preisfreien Wohnung keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend machen können, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält (BGH Urteil v. 11.02.09, Az. VIII ZR 118/07).


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Sie können eine Mieterhöhung verlangen

Nunmehr hat sich der BGH dieses Themas erneut angenommen und entschieden: Als Vermieter einer preisgebundenen Wohnung können Sie – anders als bei preisfreiem Wohnraum – eine Mieterhöhung verlangen, wenn die Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter fehlgeschlagen ist (BGH, Urteil v. 24.03.10, Az. VIII ZR 177/09).

Im entschiedenen Fall stellte der Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung während des Mietverhältnisses fest, dass die im Mietvertrag enthaltene Renovierungsklausel unwirksam ist. Er bot dem Mieter daher an, die unwirksame Klausel durch eine wirksame zu ersetzen.

Andernfalls, so kündigte er an, werde er die Miete erhöhen, da nun er selbst die Schönheitsreparaturen ausführen müsse.

Der Mieter lehnte die Vertragsänderung ab, und der Vermieter erhöhte die Miete um rund 60 €. Der Mieter weigerte sich, diese Erhöhung der Miete zu zahlen.

Nach dem BGH war die einseitige Mieterhöhung berechtigt. Das ergebe sich schon aus der II. Berechnungsverordnung (BV), wonach der Vermieter einen Zuschlag zur Kostenmiete in Ansatz bringen darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt hat.

Hat der Vermieter die Abwälzung zwar beabsichtigt, ist damit aber gescheitert, darf er nach Auffassung der Karlsruher Richter den Zuschlag ebenfalls verlangen.

Achtung: Das gilt, wie gesagt, nicht für den preisfreien Wohnraum.

Bei frei finanziertem Wohnraum richtet sich die Miete nämlich nicht nach den anfallenden Kosten wie beim preisgebundenen Wohnraum, sondern nach der marktüblichen Miete.

Handeln Sie, wenn die Renovierungsklausel Ihres Vertrages unwirksam ist

Vermieten Sie also eine Sozialwohnung, überprüfen Sie die in Ihrem Mietvertrag enthaltenen Klauseln zur Renovierung bzw. zu den Schönheitsreparaturen. Stellen Sie fest, dass diese unwirksam sind, sollten Sie handeln.

Die Unwirksamkeit solcher Klauseln ist etwa gegeben, wenn eine Endrenovierung vorgesehen ist, Ihrem Mieter ein Farbdiktat vorgeschrieben wird, aber die Arbeiten nur von einem Fachmann durchgeführt werden dürfen oder starre Fristen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf vorgesehen sind.

In diesen Fällen entscheiden Sie sich besser umgehend dazu, eine Mieterhöhung vorzunehmen. Hierdurch können Sie sich nicht ausgeführte Renovierungsarbeiten bezahlen lassen.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.