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Beleihungswert berechnen als erster Schritt zur Immobilienfinanzierung

Kein Kreditinstitut vergibt größere Darlehenssummen, z.B. zur Immobilienfinanzierung, ohne eine gewisse Kreditsicherheit.

Der Beleihungswert dient der Feststellung dieser Kreditsicherheit.

Um die Kreditsumme bestimmen zu können, muss der Wert der zu finanzierenden Immobilie festgelegt werden. Je höher dieser ausfällt, desto höher liegt auch der Beleihungswert.

Um wiederum den Beleihungswert zu berechnen, werden – je nach Verwendung des Objektes – verschiedene Ermittlungsmethoden angewandt.

Beleihungswert berechnen: verschiedene Verfahren

Bei der Kreditvergabe bei Immobilien zählt nicht der tatsächliche Wert einer Immobilie (auch Verkehrswert genannt), sondern der vom Kreditinstitut festgestellte Beleihungswert.

Ziel ist die nachhaltige Wertbeständigkeit des Beleihungswertes über den Bewertungsstichtag hinaus.

Die Ermittlung dieses Wertes hilft Kreditinstituten vorrangig bei der Festlegung der Grenze des Darlehensbetrages.

Um den Beleihungswert berechnen zu können, stehen 3 verschiedene Ermittlungsmethoden zur Verfügung: das Vergleichswert-, das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren.


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Bei dem Vergleichswertverfahren wird der tatsächliche Wert eines Grundstücks durch die Gegenüberstellung mit den Kaufpreisen anderer, vergleichbarer Grundstücke ermittelt.

Bei der Eigennutzung der Immobilie kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Der Sachwert der Immobilie setzt sich aus dem Sach- und Bodenwert zusammen.

Der Berechnung des Beleihungswertes als Ertragswert kommt bei vermieteten Objekten zum Einsatz. Die Ermittlung erfolgt durch die Kapitalisierung der Netto-Erträge, die voraussichtlich erwirtschaftet werden.

Einige Kreditinstitute legen den Beleihungswert auch als Mittelwert von Sachwert und Ertragswert fest.

Höhe des Beleihungswertes hat seine Grenzen

Der Beleihungswert liegt grundsätzlich unter dem Verkehrswert. Grund hierfür ist der Sicherheitsabschlag von 10%-25%, der den Kreditinstituten als Absicherung gegen Wertschwankungen der Immobilie dient.

Die Grenzen eines Immobiliendarlehens liegen üblicherweise zwischen 60% und 80% des Beleihungswertes.

Das bedeutet für den Kreditnehmer eine Restfinanzierung durch Eigenkapital oder ein weiteres Darlehen (z.B. bei einer Bausparkasse) mit schlechteren Zinskonditionen.

Ein Beispiel: Bei einem Verkehrswert einer Immobilie von 300.000 € (- 10% Sicherheitsabschlag) beträgt der Beleihungswert 270.000 €.

Eine Beleihungsgrenze von 80% des Wertes würde eine maximale Kredithöhe von 216.000 € bedeuten.

Der volle Kaufpreis wird von Kreditinstituten nur selten als Beleihungswert akzeptiert. Ausnahmen bestehen höchstens bei einer erstklassige Lage oder einem sensationell günstigen Kaufangebot der Immobilie.

Grundbucheintragung beachten

Meist bestehen die Kreditinstitute auf die Grundbucheintragung des Kredits im ersten Rang, auch 1a-Hypotheken genannt.

Im Falle einer Zwangsversteigerung wird der Erlös vor allen anderen Gläubigern an das Kreditinstitut verteilt. Durch diese hohe Absicherung fallen die Zinsen auch niedriger aus als bei 1b-Hypotheken.

Immobiliendarlehen, die über den üblichen Beleihungsgrenzen liegen, werden als 1b-Hypotheken bezeichnet und im Grundbuch durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht abgesichert.

Hier fallen die Zinskonditionen für den Kreditnehmer meist ungünstiger aus.

Kreditinstitute vergleichen

Insbesondere vor einer größeren Kreditaufnahme ist also eine ausführliche Prüfung der Konditionen und Bedingungen der jeweiligen Kreditinstitute unbedingt erforderlich.

Die Höhe des Sicherheitsabschlags, die Beleihungsgrenze des jeweiligen Kreditinstituts oder die Zinskonditionen können erheblich variieren.

12. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sonja Hüsken. Über den Autor

Schon vor ihrem Studium der Volkswirtschaftslehre beschäftigte sich Sonja Hüsken intensiv mit dem Zusammenspiel von Politik und Wirtschaft und der Frage nach der richtigen Vorsorge. Immer im Fokus: Der Mehrwert der Information für den Leser.