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Beleihungswert einer Immobilie als Grundlage der Zinskondition

Der Beleihungswert spielt in der Immobilienfinanzierung eine entscheidende Rolle. Denn beim Kauf einer Immobilie können die wenigsten ohne einen Kredit auskommen.

Um die Kreditsumme bestimmen zu können, muss vorab der Wert der zu finanzierenden Immobilie festgestellt werden. Mithilfe dieses Wertes wird dann die Höhe des Beleihungswertes ermittelt.

Die Festlegung des sogenannten Beleihungswertes einer Immobilie hängt jedoch von mehreren Faktoren ab.

Der Beleihungswert einer Immobilie

Der Erwerb einer Immobilie ist stets mit hohen Kosten verbunden. Infolge dessen bedeutet ein Immobilienkauf in den meisten Fällen auch die Beantragung eines Darlehens. Sofern die Überprüfung der Bonität des Antragstellers positiv ausfällt, kommt der Beleihungswert einer Immobilie ins Spiel.

Mehr zum Thema: Wie die eigene Kreditwürdigkeit verbessert werden kann

Der Beleihungswert stellt den Wert der Kreditsicherheit dar. Er kann die obere Grenze kennzeichnen, die ein Kreditinstitut aufgrund interner Vorschriften maximal als Darlehen vergeben darf.


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Für die Berechnung des Beleihungswertes benötigt das Kreditinstitut einige Unterlagen vom Kreditnehmer. Dazu gehören unter anderem die Baupläne, die Grundbuchauszüge, der Kaufvertrag, Versicherungsnachweise und Einkommensbelege.

Ermittlungsarten

Je nach Verwendung der Immobilie wird der Beleihungswert über das Vergleichswert-, Sachwert- oder das Ertragswertverfahren festgestellt.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert eines Grundstücks durch die Gegenüberstellung mit tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt.

Wird die Immobilie selbst genutzt, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Bei vermieteten Objekten wird der Ertragswert ermittelt. Dieser wird durch die Kapitalisierung der Netto-Erträge, die voraussichtlich erwirtschaftet werden, berechnet.

Unterschied Verkehrswert und Beleihungswert

Der Beleihungswert einer Immobilie ist nicht zu verwechseln mit dem Verkehrswert. Der Verkehrswert oder auch Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Der Beleihungswert wird hingegen aus Sicht des Kreditinstituts festgelegt. Er stellt den Wert der Kreditsicherheit dar, der langfristig von der Immobilie zu erwarten ist.

Anders als beim Verkehrswert sollte der Beleihungswert etwa 30 Jahre Bestand haben. Aufgrund dessen gelten bei der Ermittlung des Beleihungswertes auch andere Bewertungskriterien als bei der Feststellung des Verkehrswertes.

Diese beziehen die zu erwartenden Wertschwankungen der Immobilie in die Berechnung des Kreditinstituts mit ein.

Dies bedeutet dann einen Sicherheitsabschlag von 10-25% des Wertes. Der Beleihungswert liegt somit grundsätzlich unter dem Verkehrwert und deckt nicht die tatsächlichen Baukosten oder den Kaufpreis ab.

Grenzen der Beleihung

Bei einem Immobiliendarlehen wird banküblich ein Grenzwert von 60% des Beleihungswertes angesetzt. Die restlichen 40% sollten dann mit Eigenkapital finanziert werden können. Bei guter Bonität des Kreditnehmers sind jedoch auch Darlehen bis zu 80% des Beleihungswertes möglich.

Mehr zum Thema: Immobilien: Beleihungswert einfach steigern

Ausnahmen, bei denen der volle Kaufpreis als Beleihungswert akzeptiert wird, entsprechen zwar nicht der Regel, können aber aufgrund einer erstklassigen Lage oder einem besonders günstigem Erwerb der Immobilie durchaus vorkommen.

Der Zins des Darlehens richtet sich allerdings nach dem eingebrachten Eigenkapital. Weniger Eigenkapital bedeutet also zumeist auch die Zahlung eines entsprechend hohen Zinssatzes.

6. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sonja Hüsken. Über den Autor

Schon vor ihrem Studium der Volkswirtschaftslehre beschäftigte sich Sonja Hüsken intensiv mit dem Zusammenspiel von Politik und Wirtschaft und der Frage nach der richtigen Vorsorge. Immer im Fokus: Der Mehrwert der Information für den Leser.