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Beleihungswertberechnung: Beispiele zur Baufinanzierung

Die Beleihungswertberechnung ist für jeden Bauherrn eines der wichtigsten Kriterien zur Baufinanzierung.

Denn nur wenn die Bank das Risiko zur Kreditvergabe als kalkulierbar einstuft, erhält der Darlehensnehmer Unterstützung beim Hausbau oder Immobilienkauf.

Der Beleihungswert dient der Ermittlung der Beleihungsgrenze sowie der längerfristigen Risikobeurteilung durch die Bank und richtet sich nach der persönlichen Kreditwürdigkeit, der Bonität, dem eingebrachten Eigenkapital und den Sicherheiten, die ein Kunde erbringen kann.

Die Ermittlung des Beleihungswertes: Grundlage für die Höhe des Kredites

Die Ermittlung eines Beleihungswertes ist im Hypothekenbankgesetz unter § 12 vorgeschrieben.

Jedoch kann der Beleihungswert in der Regel von Bank zu Bank auf unterschiedliche Weise ermittelt werden.

Gleichbleibend ist jedoch die Tatsache, dass er dem Wert entspricht, welcher bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann.

Mehr dazu: Beleihungswert einfach steigern: Beim Zinspoker mit der Bank zählen nur die Sicherheiten.

Das heißt, für die Vergabe eines Kredites wird die Bank in einem 1. Schritt die Bonität des Kreditnehmers prüfen und anschließend den Beleihungswert der betreffenden Immobilie berechnen.

Dieser bildet dann die Grundlage für die Höhe eines Finanzierungskredites.

Pauschale Berechnung: Folgende Kriterien werden berücksichtigt

Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt über eine Schätzung der jeweiligen Bank vor Ort.

In der Regel werden hierzu eigene Experten des Kreditinstituts oder externe Sachverständige beauftragt.

Diese grundlegenden Kriterien berücksichtigt die Bank bei der Festlegung der Beleihungsgrenze:

  • Der Wert soll für möglichst lange Zeit stabil bleiben.

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  • Ausschließlich Kriterien aus Vergangenheit und Gegenwart dürfen bei der Schätzung berücksichtigt werden (Spekulationen über mögliche Zukunftswerte werden nicht zugrunde gelegt).
  • Mögliche Faktoren, welche den Wert der Immobilie im Kreditzeitraum verändern könnten, müssen ausreichend dokumentiert sein.
  • Es muss eine Bewertung der Vermietbarkeit oder Verkaufsmöglichkeit vorgenommen werden.

Bei der Schätzung des Beleihungswertes spielt außerdem die voraussichtliche Nutzung der Immobilie eine zentrale Rolle.

Mehr dazu: Beleihungswert einer Immobilie als Grundlage der Zinskondition.

Wird das Wohneigentum von dem Darlehensnehmer selbst genutzt, dann wird der Beleihungswert in der Regel nach dem Sachwertverfahren errechnet.

Soll das Objekt jedoch vermietet werden, findet das Ertragswertverfahren seine Anwendung.

Beleihungswertberechnung: Beispiel für den Kauf einer bestehenden Immobilie

Ermittelt man den Beleihungswert einer bestehenden Immobilie, dann legt man der Berechnung den Verkehrswert, das heißt den aktuellen Marktpreis des Objektes, zugrunde.

Von diesem Wert zieht man den Sicherheitsabschlag ab, welcher von den meisten Banken zwischen 10 und 20% angesetzt wird.

Demnach ergibt sich folgende Beispielrechnung:

Verkehrswert (= Kaufpreis):   300.000 €

– Sicherheitsabschlag (15%): 45.000 €

= Beleihungswert:                255.000 €

Beleihungswertberechnung: Beispiel für ein Neubauvorhaben

Bei einem Neubauvorhaben gestaltet sich die Berechnung des Beleihungswertes um einiges schwieriger, da ein Marktpreis des in der Zukunft geplanten Objektes nicht ohne weiteres festgelegt werden kann.

Aus diesem Grund müssen verschiedene Faktoren wie der Grundstückskaufpreis, die Hausbaukosten, die Baunebenkosten sowie die Kosten für Außenanlagen in die Berechnung mit einfließen.

Eine Beispielrechnung könnte sich demnach wie folgt gestalten:

Hausbaukosten:                                      200.000 €

+ Baunebenkosten:                                 23.000 €

+ Außenanlagen:                                     8.000 €

= geschätzte Herstellungskosten:     231.000€

– Sicherheitsabschlag (15%):                  11.550 €

= Bauwert:                                               219.450 €

+ Bodenwert (=Grundstückskaufpreis):  150.000 €

= Beleihungswert:                                 369.450 €

Bei älteren Immobilien kann der Sicherheitsabschlag unter Umständen auch über 15% liegen.

Die Innenausstattung, wie beispielsweise der Einbau eines Kamins, sanitäre Anlagen oder eine Sauna, spielen beim Neubau hingegen keine Rolle.

12. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.