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Berechung der Wohnfläche: Die ewige Streitfrage

Im Streit um die richtige Berechnung der Wohnfläche hat der BGH ein wichtiges Urteil zugunsten von uns Vermietern getroffen:

Gehören zur vermieteten Wohnung auch Räume, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften eigentlich nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürften, so zählen diese trotzdem bei der Berechnung der Wohnfläche mit (BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 275/08).

Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Wohnung mangelhaft, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße abweicht (BGH, Urteil v. 24.03.04, VIII ZR 295/03).

Der Mieter ist dann berechtigt, die Miete anteilig zu mindern, oder sogar fristlos zu kündigen.

Berechnungsweise nicht verbindlich vorgeschrieben

Da aber der Begriff der Wohnfläche im frei finanzierten Wohnungsbau gesetzlich nicht eindeutig geregelt ist, dreht sich in der Praxis der Streit zwischen Vermietern und Mietern meist um die richtige Berechnungsweise.


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Manchem Mieter fallen da abenteuerliche Argumente ein, um die Wohnfläche künstlich klein zu rechnen.

So in dem vom BGH jetzt entschiedenen Fall: Ein Mieter hatte 9 Jahre lang (!) zufrieden in dem gemieteten Einfamilienhaus gelebt.

Jetzt kam er auf die Idee, dass die als Wohnraum vermieteten und von ihm auch so genutzten Räume im Dachgeschoss nach öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften gar nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen und deshalb bei der Wohnfläche auch nicht mitzurechnen sind.

Er forderte deshalb vom Vermieter die Rückzahlung von mehreren Tausend Euro gezahlter Miete.

Was die Behörde nicht beanstandet, zählt zur Wohnfläche

Die Karlsruher Richter wiesen die Argumentation des Mieters zurück und urteilten zugunsten des Vermieters.

Entscheidend ist, dass auch das Dachgeschoss zu Wohnzwecken vermietet war und dass der Mieter diese Räume während der gesamten Mietzeit als Wohnräume nutzen konnte und genutzt hat.

Die öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen wirkten sich nicht ungünstig aus. Einziger Knackpunkt war, dass die Treppe zum Dachgeschoss nicht den Brandschutzvorschriften entsprach.

Da die Behörden nicht einschritten, war die Nutzbarkeit der Räume im Dachgeschoss tatsächlich nicht eingeschränkt.

Flächen, die den baurechtlichen Vorgaben nicht vollständig entsprechen, werden bei der Berechnung der Wohnungsgröße mitgezählt, wenn die Räume tatsächlich vom Mieter zu Wohnzwecken genutzt werden und die Behörde nichts dagegen unternimmt.

Dann liegt kein mietrechtlicher Mangel vor.

 

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.