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Beseitigung von Graffiti: Kosten bedingt umlegbar

Schon häufig haben in der Vergangenheit Vermieter versucht, Kosten für die Beseitigung von Graffiti auf ihre Mieter umzulegen.

Meist sind sie dabei gescheitert.

Nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen Sie grundsätzlich die Kosten für die Gebäudereinigung in Ihren Betriebskostenabrechnungen auf Ihre Mieter übertragen.

Grundvoraussetzung dafür ist eine Vereinbarung mit dem Mieter, dass er diese Kosten zu zahlen hat.

Rechtsprechung uneinheitlich

Fraglich ist aber, ob es sich um Kosten der Gebäudereinigung oder der Instandsetzung handelt, wenn Sie Graffiti entfernen lassen. Instandsetzungskosten dürfen Sie nach § 1 der BetrKV gerade nicht auf Ihre Mieter umlegen. Dabei handelt es sich insbesondere um die Kosten für Reparaturarbeiten.

Instandsetzungskosten nicht umlegbar …

So hat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg ebenfalls entschieden, dass Kosten für die Reinigung von Treppenhauswänden von Schmierereien grundsätzlich nicht zu den regelmäßig anfallenden Kosten der Reinigung gehören: Hierbei handelt es sich um Kosten der Instandsetzung, da sie der Beseitigung von Schäden dienen (AG Schöneberg, Urteil v. 03.04.02, Az. 12 C 696/01).

… aber Kosten für regelmäßige Sonderreinigungen

Dagegen hat als eines der wenigen Gerichte das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden, dass Sonderreinigungen von Farbschmierereien umlagefähig sind, wenn sie laufend beziehungsweise regelmäßig erforderlich sind und der Verursacher nicht festgestellt werden kann.

Diese sind – so das Gericht – vergleichbar mit Sperrmüllkosten. Die Kosten der Graffiti-Beseitigung sind deshalb nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung zuzuordnen, sondern der Gebäudereinigung (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 27.07.07, Az. 11 C 35/07).


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Tipp: Berufen Sie sich auf dieses Urteil und nehmen Sie die Reinigungskosten für die Beseitigung der Graffiti in Ihre Betriebskostenabrechnung unter dem Punkt „Hausreinigung“ auf. Eine letztendliche Rechtssicherheit haben Sie allerdings nicht.

Verweigert Ihr Mieter die Zahlung, muss ein Gericht über diese Frage entscheiden.

Graffiti haben keine Auswirkungen auf eine Mieterhöhung

Bei einer Mieterhöhung haben Graffiti keine direkten Auswirkungen. Denn es gilt der Grundsatz: Mängel schließen eine Mietanpassung nicht aus. Gleichwohl sind Mieter häufig der Auffassung, dass aufgrund von Mängeln eine Mieterhöhung nicht gerechtfertigt sei. Dazu können natürlich auch Graffiti zählen.

Sie können auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen

In diesem Punkt haben die Mieter aber Unrecht. Wenn Sie die gesetzlichen Kriterien für eine Mieterhöhung nach dem BGB erfüllt haben, muss Ihr Mieter der Erhöhung zustimmen. Andernfalls können Sie ihn auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen.

Ihr Mieter kann nun – stellen die Graffiti tatsächlich einen Mangel dar, der den Gebrauchswert mindert – eine prozentuale Mietminderung von der neuen, also der höheren Miete vornehmen.

Die bisherige Miete betrug 400 €. Der Mieter hat zu Recht die Miete wegen Graffiti-Schmierereien um 2% gemindert. Er hat also nur 392 € bezahlt. Nun verlangen Sie eine Mieterhöhung auf 460 €. Ihr Mieter wird nun 450,80 € zahlen müssen (460 € ÷ 100 × 2 = 9,20 € Minderungsbetrag).

So können Sie vorbeugen:

  • Langfristige Videoüberwachungen sind unzulässig.
  • Sie können Überwachungsunternehmen beauftragen, die anfallenden Kosten sind aber in der Regel nicht auf Ihre Wohnraummieter umlegbar.
  • Der beste Schutz vor Graffiti ist die Beschichtung der Fassade oder eine andere künstlerische Gestaltung. Auch Freiflächen für Sprayer können dazu gehören.

Das sollten Sie im Schadensfall tun:

  • Schäden sollten Sie beweissicher feststellen.
  • Informieren Sie die Polizei, machen Sie Fotos und bewahren Sie die Unterlagen möglichst lange auf.

Das darf Ihr Mieter:

  • Einen Anspruch auf Entfernung der Graffiti haben Ihre Mieter meist nicht. Es kommt auf die Ortsüblichkeit an.
  • Gleiches gilt für einen Minderungsanspruch. Hinzu kommt hierbei als Voraussetzung noch die teilweise Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit, die nicht vorliegen dürfte.

Hinsichtlich der Kosten gilt:

  • Sie können versuchen, die Beseitigungskosten von Graffiti auf Ihre Mieter umzulegen. Im Zweifelsfall muss ein Gericht entscheiden, ob es sich um (umlegbare) Hausreinigungskosten oder (nicht umlegbare) Instandsetzungskosten handelt.

6. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.