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Besuch oder Untervermietung? So nutzen Sie Ihre Vermieterrechte optimal

Fast jeder Vermieter und Verwalter hat es schon erlebt, dass ein Mieter sich plötzlich mit dem Wunsch nach Untervermietung an ihn wendet. Leider ebenfalls recht häufig ist es, dass der Mieter gar nicht fragt, sondern vollendete Tatsachen schafft: Eines Tages müssen Vermieter oder Verwalter feststellen, dass eine oder mehrere fremde Personen in die Wohnung eingezogen sind.

Auf Nachfrage ist dann oft zu hören, das sei nur Besuch. Auch die Mieter kennen sich nämlich meistens aus und wissen: Für die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung ebenso wie für eine Untervermietung brauchen Mieter grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Bei Besuchern ist eine Bitte um Zustimmung jedoch nicht erforderlich.

Besuch oder dauerhafter Einzug?

Besucher sind typischerweise Personen, die in einer besonderen persönlichen Beziehung zum Mieter stehen und sich nur vorübergehend in dessen Wohnung aufhalten. Der Mieter darf Besucher auch über mehrere Wochen bei sich wohnen lassen und ihnen Haustür- und Wohnungsschlüssel aushändigen.

Bleibt die Person jedoch mehr als 4 bis 6 Wochen, spricht eine Vermutung dafür, dass eine dauerhafte Aufnahme in die Wohnung beabsichtigt ist. Soll ausnahmsweise ein Besucher länger bleiben, muss der Mieter Ihnen das anzeigen.

Ebenfalls gegen einen Besuch spricht, wenn eine Anmeldung beim Einwohnermeldeamt erfolgt ist, die Person dem Mieter Geld für die Nutzung der Wohnung zahlt oder wenn die Person Einrichtungsgegenstände in die Wohnung bringt.

Nur enge Familienangehörige dürfen erlaubnisfrei einziehen

Von dem Grundsatz, dass der Mieter weitere Personen nur mit Ihrer Erlaubnis dauerhaft in die gemieteten Räume aufnehmen darf, gibt es nur 4 Ausnahmen:

  • den Ehepartner
  • die eigenen Kinder
  • zum Haushalt gehörende Bedienstete oder Personen, die der Mieter zu seiner Pflege benötigt
  • den Lebenspartner (gemäß § 1 Lebenspartnergesetz)

Die Aufnahme dieser Personen zählt zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, solange keine Überbelegung eintritt (§ 553 Abs. 1 BGB).

Um eine Überbelegung festzustellen, können Sie sich an einem Urteil des AG München orientieren, das folgende Faustregel festlegt: Stehen pro Erwachsenem weniger als 12 m² und pro Kind weniger als 6 m² zur Verfügung, ist Ihre Wohnung überbelegt (Urteil v. 29.04.15, Az. 415 C 3152/15).

Der Mieter darf enge Familienangehörige also ohne Ihre ausdrückliche Erlaubnis zu sich nehmen. Allerdings ist er nicht berechtigt, die Räume den Angehörigen zum alleinigen Gebrauch zu überlassen und selbst auszuziehen.

Mietvertrag erweitern

Nimmt der Mieter einen Lebensgefährten oder Ehepartner in die Wohnung auf, versuchen Sie, diese Person mit in den bestehenden Mietvertrag aufzunehmen – durch ausdrückliche schriftliche Vereinbarung. Ihr Vorteil: Sie gewinnen einen weiteren Schuldner, der für die Mietzahlungen und alle anderen Verpflichtungen aus dem Vertrag mit aufkommen muss.

Einen Anspruch auf den Beitritt neu einziehender Personen zum bestehenden Mietvertrag haben Sie jedoch nicht. Ebenso wenig können Sie den Abschluss eines neuen Mietvertrags fordern. Umgekehrt kann aber auch der Einziehende gegen Ihren Willen nicht zum 2. Mieter werden. Der Vertrag läuft dann nur zwischen Ihnen und dem ursprünglichen Mieter weiter.

Einzug ohne Erlaubnis: Nach Abmahnung dürfen Sie kündigen

Stellen Sie fest, dass eine fremde Person sich über einen Zeitraum von mehr als 4 bis 6 Wochen in den Mieträumen aufhält, ist es ratsam, den Mieter zügig zu einer Erklärung aufzufordern.

Der Grund: Auf diese Weise verhindern Sie, dass Ihr Verhalten als Duldung der vorgefundenen Situation und damit als stillschweigende Erlaubnis ausgelegt wird. Weisen Sie den Mieter darauf hin, dass sein Verhalten vertragswidrig ist. Bleibt Ihr Schreiben ohne Reaktion, ist das ein Grund für eine Abmahnung und gegebenenfalls eine ordentliche Kündigung.

Die Richter des BGH haben nämlich klar entschieden, wie in einem solchen Fall Ihre Vermieterrechte aussehen: Eine Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters stellt eine mietvertragliche Pflichtverletzung des Mieters dar – und zwar auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hätte (Urteil v. 02.02.11, Az. VIII ZR 74/10).

Haben Sie Ihrem Mieter die Untervermietung gestattet, darf er diese nicht missbrauchen, um die Wohnung Touristen zur Verfügung zu stellen. Eine Vermietung als Ferienwohnung ist von der generellen Erlaubnis zur Untervermietung nicht gedeckt und daher ebenfalls ein Grund für Abmahnung und Kündigung (BGH, Urteil v. 08.01.14, Az. VIII ZR 210/13).

Haben Sie die Untervermietung  berechtigterweise abgelehnt und überlässt der Mieter trotzdem einem Dritten die Wohnung oder bietet sie weiterhin als Ferienwohnung zur Vermietung an, können Sie ihm sogar fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 2. Alt. BGB), im Allgemeinen jedoch erst nach erfolgloser Abmahnung.

Sind Ihre Vermieterrechte bei Untervermietung vertraglich geregelt?

Mancher Mietvertrag enthält bereits eine Regelung, in welchen Fällen der Vermieter eine Untermieterlaubnis erteilen muss. Ist das bei Ihnen der Fall, sind Sie daran gebunden. Ein Wohnraummieter hat aber auch ohne vertragliche Regelung unter bestimmten Umständen einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis.

Wichtigste Voraussetzung: Nur ein Teil der Wohnung soll untervermietet werden, der Mieter gibt die eigene Nutzung nicht vollständig auf. Im Fall einer vollständigen Untervermietung besteht kein Genehmigungsanspruch. Und auch gegenüber dem Gewerbemieter können Sie ohne abweichende vertragliche Regelung frei entscheiden, ob Sie eine Untervermietung erlauben möchten oder nicht.

Beachten Sie allerdings, dass Ihr Mieter bei Verweigerung der Untermieterlaubnis ein Sonderkündigungsrecht hat (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB). Hierbei spielt es keine Rolle, ob Sie die Erlaubnis berechtigt oder unberechtigt verweigern. Schon mancher Mieter hat versucht, sich durch Vorspiegeln eines Untermietinteresses vorzeitig aus einem befristeten Mietvertrag oder einer Kündigungsbeschränkung zu lösen.

Kündigungsfalle vermeiden

Erbittet Ihr Mieter eine Untermieterlaubnis, ohne einen konkreten Untermieter zu benennen, verweigern Sie Ihre Zustimmung niemals pauschal („Eine Untervermietung kommt nicht in Betracht.“).

Antworten Sie vielmehr, dass eine Erlaubnis „derzeit nicht in Betracht kommt, da der Mieter bisher keinen konkreten Untermieter genannt hat“. Bei einer unbeschränkten Ablehnung der Erlaubnis wird von den Gerichten nämlich vermutet, dass die Untervermietung auch an eine akzeptable Person von Ihnen nicht gestattet würde. Dann ist die Sonderkündigung  des Mieters zulässig und er hat sein Ziel erreicht.

Fazit: Überprüfen Sie immer genau, ob es sich bei den Gästen Ihren Mieters um Besuch oder um einen Untermieter handelt. Denn Ihre gesetzlichen Ansprüche unterscheiden sich in beiden Fällen stark.

2. November 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.

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