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Beta-Immobilien: Mit dieser mittelfristigen Anlage gelingt die Top-Rendite

Immobilien-Experten raten für Top-Rendite immer öfter zu Immobilien in B- oder C-Lagen, da in A-Lagen die Preise explodieren. Oft sind hier nur noch Renditen um die 3 Prozent zu erwarten, lange Amortisierungszeiträume sorgen zusätzlich für Risiken. In B-Lagen hingegen sind immer noch Renditen von 6 Prozent und mehr realistisch. Doch was sollte man hierbei beachten, um hohe Verluste zu vermeiden?

B-Lage ist nicht gleich B-Lage

Wer in einer ihm fremden Stadt investieren möchte, sollte sich auf jeden Fall von einem Experten vor Ort beraten lassen. Dafür gibt es viele Gründe. Zum einen ist keine Gemeinde homogen und man sollte genau wissen, in welchem Ortsteil und Viertel man sein Geld am besten anlegt.

Zum anderen gibt es auch innerhalb der B-Lagen große Unterschiede, etwa in der zu erwartenden Entwicklung. Viele Faktoren spielen hier eine Rolle, die man nur mit Ortskenntnis einschätzen kann.

Wie entwickelt sich die Bevölkerung sowie die Beschäftigungssituation in einer Stadt und werden künftige Mieter noch Geld in luxuriösere Wohnungen investieren können? Wie ist die demographische Struktur im Ort zu bewerten, gibt es viele Kindergärten und gute Schulen vor Ort, die Familien anziehen? Dann investiert man vielleicht besser in eine Vierzimmerwohnung.


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Ist eine Universität um die Ecke? Dann sind kleine Appartements sinnvoll. Gibt es eine exzellente Anbindung und Einkaufsmöglichkeiten? Dann sollte es vielleicht eine barrierefreie Immobilie sein, die den Bedürfnissen älterer Mieter gerecht wird.

Oft kann man als Ortsfremder hier den Ist-Zustand besser beurteilen als die Zukunftsperspektive. Ein professioneller Makler vor Ort sollte darlegen können, ob und warum ein Ortsteil sich verändert. Siedelt sich vielleicht ein neuer Betrieb an? Wird die Verkehrsanbindung möglicherweise ausgebaut?

Beides kann positiv (Infrastruktur) oder negativ (Lärm, Geruchsbelästigung) sein, je nach den Gegebenheiten. Oder schließt vielleicht eine Schule oder ein wichtiger Arbeitgeber vor Ort? Dann muss der Investor im schlimmsten Fall mit Leerständen oder sinkenden Mieten rechnen.

Keine Angst vor Gewerbe-Immobilien

Nicht zu verachten ist auch ein Gewerbeobjekt. Hier sollte man jedoch besonders genau hinschauen, da nicht nur die demographische, sondern auch die wirtschaftliche Entwicklung wichtige Faktoren sind. Bei Ladenlokalen ist von B-Lagen grundsätzlich eher abzuraten, da bekanntlich der lokale Einzelhandel unter den einschlägigen Online-Versandhäusern stark leidet.

Mit Büro- oder Praxisflächen lässt sich aber oft, je nach Standort, eine sehr gute Rendite erwirtschaften. Lager- oder Produktionshallen und Ähnliches sind Sonderfälle, die grundsätzlich einzeln zu bewerten sind.

Auch die Gastronomie kann sich schwierig gestalten: Ein seit Jahren vermietetes Lokal, welches weiter betrieben werden soll, kann sich positiv entwickeln (man sollte hier unbedingt die Bücher einsehen). Steht eine Gastro-Fläche seit längerer Zeit leer, hat dies oft Gründe und es gestaltet sich sehr schwierig, Neumieter zu finden.

Mittel- vs. langfristige Strategie

Bekanntermaßen hat auch Deutschland, wie die meisten Industrienationen, mit Überalterung zu kämpfen. Bereits jetzt ist die Bevölkerung rückläufig. Noch wirkt dem in City-Lagen die anhaltende Urbanisierung entgegen, aber in absehbarer Zukunft wird es schwieriger werden, bei sinkender Nachfrage Wohnungen weiter zum gleichen Preis zu vermieten, gerade in B-Lagen.

Wer also plant, die Anlageimmobilie als Altersvorsorge zu nutzen, sollte dies in seine Finanzierung einplanen.

30. Mai 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Maria Schädlich
Von: Maria Schädlich.