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Betriebskosten­-Abrechnung: Urteil fällt vermieterfreundlich aus

Der Bundesgerichtshof (BGH) setzt mit einem neuen Urteil seine Reihe von vermieterfreundlichen Entscheidungen zum Thema Betriebskosten­abrechnung fort.

Ab jetzt gilt Ihre Betriebskostenabrechnung auch dann als formell ordnungsgemäß, wenn Sie die Kosten für die gewerblich genutzten Flächen nicht abgezogen haben, bevor Sie die Abrechnung für die Wohnungen erstellen (BGH, Urteil v. 11.08.10, Az. VIII ZR 45/10).

Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnung in einem Gebäudekomplex, der überwiegend gewerblich genutzt wurde. Der Vermieter legte die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Flächen einheitlich auf alle Mieter um.

Ein Wohnungsmieter hielt die Abrechnung für unwirksam, weil die Kosten für die gewerblich genutzten Flächen nicht vorweg abgezogen waren. Er verweigerte deshalb die Nachzahlung. Der Vermieter klagte.


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Vorwegabzug keine formelle Mindestanforderung

Die Karlsruher Richter gaben dem Vermieter Recht. Sie entschieden, dass die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den formellen Mindestanforderungen einer Betriebskostenabrechnung zählt.

Selbst dann nicht, wenn durch die gewerbliche Nutzung tatsächlich ein erheblicher Mehrverbrauch einzelner Betriebskosten verursacht wird und deshalb ein Vorwegabzug materiell geboten ist.

Ziehen Sie bei Mehrverbrauch im Gewerbe die Kosten vorher ab

Ist nach der Art der in Ihrem Mietobjekt ausgeübten Gewerbe von vornherein offensichtlich, dass hier manche Betriebskostenarten pro m² in viel stärkerem Maß anfallen als in den Wohneinheiten, zum Beispiel Wasserverbrauch in einer Wäscherei, ziehen Sie die Kosten der Gewerbeeinheiten von den Gesamtkosten ab. Nur die Kosten der Wohneinheiten legen Sie anschließend auf die Wohnungsmieter um. So gehen Sie Ärger mit den Wohnungsmietern schon vorab aus dem Weg.

Wichtig: Wenn Sie sich entschließen, einzelne Kosten vorweg abzuziehen und nicht auf die Wohnungsmieter umzulegen, geben Sie diese trotzdem unbedingt in Ihrer Abrechnung bei den Gesamtkosten an und weisen Sie anschließend den „Abzug nicht umgelegter Kosten“ aus. Den Vorwegabzug gar nicht anzugeben, nach dem Motto „Was gehen den Mieter Kosten an, mit denen ich ihn gar nicht belaste“, ist nach der BGH-Rechtsprechung unzulässig.

Darin läge ein formeller Abrechnungsfehler, den Sie nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr korrigieren können. Dadurch wird Ihre Abrechnung unwirksam und Ihr Mieter braucht nicht zu zahlen.

Ihr Mieter muss beweisen, dass Vorwegabzug erforderlich ist

Eine weitere Entscheidung haben die Richter in dem genannten Urteil zugunsten von uns Vermietern getroffen: Enthält Ihre Abrechnung keinen Vorwegabzug der Betriebskosten, die in den gewerblich genutzten Räumen entstanden sind, dann ist es Sache Ihres Mieters nachzuweisen, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen. Damit der Mieter diesen Beweis führen kann, darf er auch Ihre Abrechnungsunterlagen einsehen.

Ist kein Mehrverbrauch von Betriebskosten in den Gewerbeeinheiten zu erwarten, beispielsweise bei einer Büronutzung, rechnen Sie die Betriebskosten ohne einen Vorwegabzug ab. Verteilen Sie sämtliche Kosten nach den vereinbarten Verteilerschlüsseln und im Zweifel nach der Quadratmeterzahl. Widerspricht Ihr Mieter, muss er die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs für die einzelnen Betriebskostenarten konkret beweisen.

Übrigens: Der Umstand allein, dass die Gewerbeflächen insgesamt größer sind als die zum Wohnen genutzten Flächen, zwingt Sie nicht zu einer Kostentrennung mit Vorwegabzug.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.