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Betriebskosten 2015: Die 6 wichtigsten Neuerungen

Das Mietrecht ist nicht vermieterfreundlich. Letztendlich zurrt es den Mieterschutz fest. Es regelt in 38 Paragrafen, was Mieter und Vermieter dürfen und was nicht. Häufig ist eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Das bedeutet für Vermieter, dass sie bei einer Vereinbarung von Mietvertragsklauseln besonders vorsichtig sein sollten. Dies gilt erst recht, wenn sie von aktuellen Mietvertragsvordrucken abweichen. Da ist ganz besondere Vorsicht geboten!

Auch Vermieter verwenden sicherlich in der Regel Formularmietverträge. Darin sind vorformulierte Vertragsbedingungen enthalten, das typische „Kleingedruckte“. Deshalb müssen die Verträge besonders strengen Wirksamkeitsanforderungen genügen.

Das bedeutet: Alle Klauseln in Formularverträgen, die die Mieter einseitig benachteiligen oder mit denen sie nicht rechnen müssen, sind unwirksam. Auch aus diesem Grund urteilt der Bundesgerichtshof (BGH) auch so häufig über einzelne Vertragsklauseln, zum Beispiel im Bereich der Schönheitsreparaturen.

Das geschieht, wenn Teile des Mietvertrags nicht gelten

Kommt es zu einer gerichtlichen Kontrolle einer der Mietverträge und enthält dieser Klauseln, die gegen die §§ 305 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verstoßen, ist grundsätzlich nicht der gesamte Mietvertrag unwirksam. Denn dann müssten die Mieter ja sofort auszeihen! Der zulässige Teil bleibt vielmehr bestehen und die unwirksamen Teile werden einfach durch die gesetzlichen Vorschriften ersetzt. Die gehen im Bereich des Mietrechts aber eben häufig zu Lasten der Vermieter.

Also: Augen auf beim Mietvertragsabschluss! Ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen, können bestehende Mietverträge fast immer nur einvernehmlich wieder abgeändert werden. Um ein paar dieser Stolperfallen für 2015 vorzubeugen, sind hier 6 neue Urteile, die jedem Vermieter bei dem richtigen Mietvertrag helfen können:

1.   Betriebskosten: einseitiges Bestimmungsrecht für den Vermieter!

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs lässt aufhorchen (Urteil vom 05.11.2014, Az.: VIII ZR 257/13): Ein Wohnungsmieter hatte mit seinem Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen.

Über die Betriebskosten sollte jährlich abgerechnet werden und der Mieter eine monatliche Vorauszahlung leisten. Die Parteien hatten aber auch vereinbart, dass mit der ersten Abrechnungsperiode der Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen festlegen kann.

Und dann kam es natürlich wie es kommen musste: Der Mieter hielt diese Klausel für unwirksam und wollte eine Abrechnung nach Quadratmetern erreichen. Das Gesetz legt nämlich fest, dass nach Quadratmetern abzurechnen ist, wenn die Parteien sich nicht auf einen bestimmten Umlagemaßstab geeinigt haben.

Abrechnungsmaßstab musste nicht beanstandet werden

Der Vermieter erhielt allerdings Recht! Die erteilte Betriebskostenabrechnung war im Hinblick auf den von dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab abweichenden Umlageschlüssel nicht zu beanstanden.

Die Vermieterseite hat ihr vereinbartes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht mit der Betriebskostenabrechnung wirksam ausgeübt. Die Parteien hatten mit der Regelung im Mietvertrag wirksam eine andere Regelung des Umlagemaßstabs getroffen, indem dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen eingeräumt wird.

Das Gesetz steht dem nicht entgegen. Insbesondere ist die Regelung, nach der nach Quadratmetern abgerechnet wird, wenn keine Regelung im Mietvertrag vereinbart wurde, hier nicht anzuwenden. Denn diese gesetzliche Bestimmung ist durch die Parteien abdingbar.

Also: Vermieter sollten künftig die Klausel in Mietverträgen aufnehmen, dass bei der ersten Abrechnung der Vermieter nach seiner Wahl den Umlagemaßstab bestimmt.

2.   Betriebskostenabrechnung: Kostenverteilungsschlüssel Personenmonate ist rechtmäßig

Dass eine Betriebskostenabrechnung nicht rechtswidrig ist, wenn eine Kostenverteilung nach Personenmonaten erfolgte und nicht näher erläutert wurde, entschied der BGH im Oktober 2014.

Ein Vermieter hatte seine Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten verklagt. In der Betriebskostenabrechnung waren bei der Position „Müllbeseitigung“ 32,20 Personenmonate x 4,3470004 € je Personenmonat = 139,98 €, sowie bei der Position „Frisch- und Abwasser“: 32,20 Personenmonate x 23,4394746 € je Personenmonat = 754,75 € angegeben.


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Auf der Rückseite der Abrechnung war Folgendes zu lesen: Berechnung und Verteilung Betriebskosten. Hier war unter der Position „Müllbeseitigung“ Folgendes angegeben: 244,91 € : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 € je Personenmonat; und bei der Position „Frisch- und Abwasser“: 1.320,58 € : 56,34 Personenmonate = 23,4394746 € je Personenmonat.

Betriebskostenabrechnung rechtswirksam

Die Mieter zahlten die Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht, weil sie die ihnen vorgelegte Abrechnung für rechtswidrig hielten. Der Vermieter reichte Klage ein.

Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Die Betriebskostenabrechnung war nicht rechtswidrig und unwirksam. Denn eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung von Einnahmen und Ausgaben hinsichtlich der Mieträume enthält. Die Abrechnung muss für einen Mieter aber verständlich und überprüfbar sein. Hierfür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung der angewendeten Kostenverteilerschlüssel
  • Berechnung des Kostenanteils des Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Die dem BGH vorgelegte Abrechnung wurde diesen Anforderungen gerecht. Sie enthielt sowohl eine Aufstellung der Gesamtkosten als auch die Anzahl aller Einheiten (56,34 Personenmonate) unter denen die Kosten zu verteilen waren. Außerdem wurden die auf die Mieter entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) und das Ergebnis der Berechnung mitgeteilt.

3.   Betriebskosten können im Urkundenprozess eingeklagt werden

Dass ein Vermieter ausstehende Betriebskostennachzahlungen auch per Urkundenprozess geltend machen kann, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Oktober 2014.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Nachzahlung von ausstehenden Betriebskosten verklagt. Er machte seine Ansprüche in einem so genannten Urkundenprozess geltend. In dem bei Gericht eingereichten Mietvertrag war keine Wohnfläche angegeben.

Geregelt war jedoch ausdrücklich, dass der Mieter bestimmte Betriebskosten tragen muss und dass diese entsprechend der Größe der Wohnfläche umgelegt werden. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 hatte der Vermieter die Wohnfläche mit 40 m² und die Gesamtwohnfläche des Wohnhauses mit 240 m² festgelegt.

Der Vermieter hatte dem Gericht den Mietvertrag und die Betriebskostenabrechnung vorgelegt. Der Mieter bestritt die Größe der festgelegten Flächen. In letzter Instanz sollte der BGH entscheiden, ob der Mieter seine Ansprüche überhaupt im Urkundenprozess geltend machen konnte.

Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters. Grundsätzlich können Vermieter ihre Betriebskostennachforderungen und sonstige Ansprüche, die auf eine Geldzahlung durch einen Mieter gerichtet sind, auch in einem Urkundenprozess geltend machen.

Der Vermieter hatte seine Betriebskostennachforderung durch Vorlage von Urkunden nachgewiesen. Aus dem Mietvertrag, ergab sich die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters, die Betriebskosten zu tragen. Die Höhe des Anspruchs wurde durch die Betriebskostenabrechnung beziffert. Weitere Unterlagen musste der Vermieter nicht vorlegen.

Im Urkundenprozess sind grundsätzlich vorgelegte Urkunden ein ausreichendes Beweismittel. Dass der Mieter die Größe der mitgeteilten Flächen pauschal bestritten hatte, war unerheblich. Er hätte dies näher begründen müssen, beispielsweise durch Angabe der Abmessungen der Mieträume (BGH, Urteil v. 22.10.14, Az. VIII ZR 41/14).

4.   Betriebskosten: Vermieter müssen nicht das billigste Heizöl einkaufen

Dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, das billigste Heizöl einzukaufen, entschied das Landgericht Berlin im Juli 2014.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Nachzahlung von Heizkosten verklagt. Der Mieter wandte gegen die Heizkostenabrechnung ein, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe, weil er nicht das günstigste Heizöl eingekauft hatte.

Der Vermieter verteidigte sich im Prozess damit, dass die für ihn tätige Hausverwaltung bei Anbietern von Heizöl mehrere Angebote eingeholt und einen günstigen Mengenrabatt ausgehandelt hatte. Ein Sachverständiger stellte jedoch fest, dass der Kaufpreis des tatsächlich bestellten Heizöls mehr als 6 % über dem am Markt erzielbaren Einkaufspreis lag.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter musste die Heizkostenforderung des Vermieters ausgleichen. Der Vermieter hat nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, weil er nicht verpflichtet war, das günstigste Heizöl zu kaufen.

Ein Vermieter darf zwar zu Lasten seiner Mieter keine unnötigen Kosten verursachen. Ein Erwerb von Heizöl zu einem Einkaufspreis der 6 % über dem bestmöglich zu erzielenden Einkaufspreis liegt, ist jedoch noch nicht zu beanstanden (LG Berlin, Urteil v. 30.07.14, Az. 65 S 12/14).

5.   Betriebskosten: Für Kosten einer Terrorversicherung zahlt der Mieter

Dass eine Terrorversicherung als Teil der Gebäudeversicherung zu den Kosten der Sachversicherung gehört und auf den Mieter umlegbar ist, entschied das Amtsgericht Steinfurt im Februar 2014.

Ein Vermieter hatte gegenüber seinem Mieter über Betriebskosten abgerechnet. Der Mieter weigerte sich die Nachforderung zu begleichen, weil der Vermieter ihm gegenüber auch die Kosten einer „Terrorversicherung“ anteilsmäßig geltend gemacht hatte. Der Vermieter klagte die Nachforderung ein.

Mit Erfolg! Die Rechnungsposition „Versicherungen für das Objekt“ war vom Vermieter zutreffend berechnet worden. Die Vereinbarung im Mietvertrag bezüglich der Betriebskosten umfasste auch die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Eine Terrorversicherung gehört als Teil der Gebäudeversicherung zu den Kosten der Sachversicherung.

Ob die Kosten einer Terrorversicherung umlagefähig sind oder gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen, konnte im entschiedenen Rechtsstreit dahinstehen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stand zur Überzeugung des Gerichts fest, dass durch den Abschluss einer Terrorversicherung für das Gebäude keine zusätzlichen Kosten verursacht worden waren.

Die Versicherung gegen Terrorakte war beitragsfrei in der vom Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherung mitversichert. Eine Beitragspflicht entstand laut der Versicherungsbedingungen nämlich erst ab einer Versicherungssumme von mehr als 25 Millionen € (AG Steinfurt, Urteil v. 13.02.14, Az. 21 C 1668/12).

6.   Betriebskosten: Das Recht des Vermieters zur Abrechnung verjährt nicht

Dass die Möglichkeit des Vermieters, über Betriebskosten abzurechnen, nicht der Verjährung unterliegt, stellte das Landgericht Berlin im April 2014 klar. Betriebskostenabrechnungen sind zudem auch dann formell ordnungsgemäß, wenn der Ersteller nicht erkennbar ist.

Ein Vermieter hatte über Jahre keine Heiz- und Betriebskostenabrechnungen erstellt. Aus diesem Grund verklagte ihn ein Mieter auf Rückzahlung der gemäß Mietvertrag geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen.

Inzwischen hatte der Vermieter aber nach Ablauf von über drei Jahren die ausstehenden Abrechnungen erstellt. Der Mieter war jedoch der Ansicht, dass das Recht des Vermieters über die Betriebskosten abzurechnen inzwischen verjährt war. Zudem sei der Aussteller der Abrechnungen nicht zu erkennen gewesen.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Vermieter hatte zwar für die Zeit von Mai 2005 bis April 2006 und Mai 2006 bis April 2007 keine Heiz- und Betriebskostenabrechnungen erstellt. Die später erbrachten Abrechnungen der Betriebskosten und der Heizkosten waren jedoch dann formell ordnungsgemäß.

Die Möglichkeit eines Vermieters, über Betriebskosten abzurechnen, unterliegt nicht der Verjährung. Auch der Einwand des Mieters, dass der Aussteller nicht erkennbar war, war nicht erheblich. (LG Berlin, Urteil v. 09.04.14, Az. 67 S 432/13

21. Januar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.