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Betriebskosten-Abrechnung: Das Problem mit dem Abrechnungsintervall

Leserfrage zum Thema Abrechnungsintervall:

„Ich weiß, dass ich jährlich über die Betriebskosten abrechnen muss.

Da ich für meinen Gewerberaummieter, eine Arztpraxis, nach dem Mietvertrag aber nur alle zwei Jahre eine Abrechnung zu erstellen habe, hatte ich mich mit dem Wunsch, dies auch bei der Wohnung so zu handhaben, an meinen Mieter gewandt.

Mein Wohnungsmieter war damit einverstanden, zumal wir im Mietvertrag zu seinen Gunsten seine Einwendungsfrist ebenfalls auf zwei Jahre verlängert haben. Nun, nach meiner ersten Abrechnung weigert er sich, eine sich ergebende Nachforderung zu bezahlen. Er meint, unsere Vereinbarung im Mietvertrag sei unwirksam. Hat er Recht?“


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Antwort von VermieterRecht vertraulich

Ihr Fall zeigt, wie tückisch das Mietrecht für Vermieter sein kann, denn: Ihr Mieter hat Recht. Auch wenn Sie mit ihm eine verlängerte Abrechnungsfrist vereinbart haben, so ist diese Vereinbarung dennoch unwirksam.

Und das bedeutet für Sie konkret: Es gilt die einjährige Frist mit der Folge, dass ein Vermieter eine Nachforderung nicht mehr erheben kann, wenn er danach abrechnet.

Für den Mieter nachteilige Vereinbarungen sind unwirksam

Wie so häufig im Mietrecht meint der Gesetzgeber auch hier, dass Wohnungsmieter vor sich selbst zu schützen sind. Deshalb bestimmt Paragraf § 556 Abs. 4 BGB, dass jede für den Mieter nachteilige Vereinbarung über die Abrechnungsfrist unwirksam ist.

Und die Gerichte meinen, dass sowohl eine Verkürzung als auch eine Verlängerung der Abrechnungsfrist für Mieter nachteilig – und damit unwirksam ist. Und zwar auch dann, wenn die Einwendungsfrist des Mieters insoweit zu seinen Gunsten angepasst bzw. verlängert wird.

Anders ist es bei Gewerberäumen

Wohlgemerkt: Das Vorstehende gilt nur für die Vermietung von Wohnungen. Vermieten Sie Gewerberäume, können Sie hier eine Vereinbarung sowohl über die Abrechnungs- als auch über die Einwendungsfrist treffen. Die Regelung, wonach Sie für die Arztpraxis nur alle zwei Jahre abrechnen müssen, ist also wirksam.

Vorsicht: Manche Wohnungsmieter, denen die geschilderte Rechtslage bekannt ist, versuchen ihre Vermieter aufs Glatteis zu führen und sich eine Nachzahlung zu ersparen.

Schützen Sie sich vor den Tricks der Mieter und vermeiden Sie Rechtsnachteile

Der Trick: Gegen Ende des Jahres wird dem Vermieter oder seiner Verwaltung angeboten, dass auch eine spätere Abrechnung akzeptiert werde, sich also niemand auf den letzten Drücker hetzen müsse.

Spätestens wenn der Mieter dies auch noch schriftlich oder im Beisein von Zeugen erklärt, wähnen sich Vermieter leicht auf der sicheren Seite – und erleben dann ein böses Erwachen, wenn der Mieter später eine Nachzahlung unter Hinweis auf Paragraf § 556 Abs. 4 BGB ablehnt.

Um Rechtsnachteile für sich auszuschließen, treffen Sie keine Vereinbarung mit Ihren Mietern, die von den Vorschriften des Gesetzes zur Betriebskostenabrechnung abweicht.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.