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Betriebskosten: Diese 3 Urteile sollte jeder Vermieter kennen

Die Umlegung der Betriebskosten ist nicht immer ganz einfach. Einige Urteile können Vermietern jedoch den Alltag etwas erleichtern. Aus diesem Grund sollte jeder Vermieter diese 3 Urteile kennen:

1. Betriebskostenanrechnung: Nur pauschale Kritik des Mieters ist wirkungslos

Wenn ein Mieter gegen Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung nur pauschale Einwendungen geltend macht, darf der Vermieter gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution des Mieters aufrechnen. Dies entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte im Januar 2015.

Nach der Beendigung eines Mietverhältnisses war zwischen dem Vermieter und seinem Mieter ein Streit über die Rückzahlung der Kaution entstanden. Aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 ergab sich eine Nachforderung des Vermieters in Höhe von 596,41 €. Der Mieter hatte der Abrechnung mit anwaltlichem Schreiben widersprochen.

Er monierte in dem Schreiben, dass sich die Kosten trotz unverändertem Verbrauchsverhalten deutlich erhöht hätten. Für das Jahr 2009 habe sich lediglich eine Nachzahlung von 98,89 € ergeben.

Insbesondere die Kosten für Be- und Entwässerung und Gartenpflege hätten sich stark erhöht. Im Jahr 2009 habe sich aus der Heiz- und Warmwasserabrechnung noch ein Guthaben von 119,23 Euro ergeben. Die nunmehr vom Vermieter geltend gemachte Nachforderung könne nicht berechtigt sein.


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Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Dem Mieter stand ein Anspruch auf vollständige Rückzahlung der Kaution gegen den Vermieter nicht zu. In Höhe der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2011 in Höhe von 596,41 € war der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution durch Aufrechnung des Vermieters gemäß § 389 BGB erloschen.

Die von dem Mieter gegen die Abrechnung erhobenen Einwendungen waren unerheblich. Denn die Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung waren pauschal und daher unbeachtlich. Der Mieter hätte zunächst sein Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen wahrnehmen und sodann konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringen müssen. Allein der Hinweis, dass es unerklärlich sei, wie sich die Kosten im Vergleich zu 2009 derart steigern konnten, ersetzte nicht das notwendige Vorbringen konkreter Einwendungen.

Insbesondere Heiz- und Warmwasserkosten unterliegen erheblichen Schwankungen durch Verbrauch und Energiepreise, so dass es durchaus möglich ist, dass Vorauszahlungen für die Deckung der Kosten nachträglich nicht ausreichen. Auch insoweit hätte die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zur Aufklärung, dem Mieter ermöglicht konkrete Einwände vorzutragen (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 21.01.15, Az. 17 C 247/14).

2. Die Kosten der Prüfung einer Elektroanlage können als Betriebskosten umgelegt werden

Häufig fragen sich Vermieter, ob sie die Kosten für die Prüfung der Elektroanlage auf die Mieter umlegen kann. Der Bundesgerichtshof  hat diese langjährige Streitfrage bereits vor Jahren zu Gunsten der Vermieter entschieden (BGH, VIII ZR 123/06). Die Kosten einer Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage sind also Betriebskosten, und damit generell umlagefähig.

Bei entsprechender Regelung im Mietvertrag sind solche Ausgaben somit als „sonstige Betriebskosten“ umlegbar. Der Mieter muss diese Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zahlen. Es handelt sich nicht um Instandsetzung- und Instandhaltungskosten. So hat es der BGH auch schon für die Kosten einer Öltankreinigung entschieden.

Das Gegenargument von Mietervereinigungen, die Kosten der Überprüfung seien Vorsorgeaufwendungen zur Betriebssicherheit, lehnten die Richter ab. Vermieter müssen zwar die Verwaltungskosten und die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln tragen. Die turnusmäßige Prüfung der Betriebssicherheit ist aber weder der Instandhaltung noch der Mängelbeseitigung zuzuordnen.

Tipp: Prüfen Sie bei jeder Neuvermietung, welche „sonstigen Betriebskosten“ anfallen und eventuell später anfallen werden. Diese Kosten können als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag namentlich aufgeführt werden, damit der Mieter sie zahlen muss. So stellt man sicher, dass auch künftig erstmals neu entstehende Betriebskosten – zum Beispiel solche für die Reinigung eines Öltanks – vom Mieter gezahlt werden müssen.

3. Betriebskosten-Nachforderung: Dem Mieter darf bei Säumnis gekündigt werden

Obwohl Nachzahlungen auf Betriebskosten keine laufend anfallenden Mietzahlungen sind, stellen sie Hauptleistungspflichten eines Mieters dar. Eine diesbezügliche Pflichtverletzung des Mieters berechtigt Vermieter zur Kündigung. Dies entschied das Landgericht Berlin im Februar 2015.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter nach einer fristlosen Kündigung auf Räumung verklagt. Der Mieter hatte hohe Betriebskostennachforderungen des Vermieters i.H.v. 1.211,89 € nicht ausgeglichen. Aus diesem Grund kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Das Landgericht Berlin entschied, dass die Kündigung, die auf den Rückstand aus der Betriebskostenabrechnung gestützt war, gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet war. Auch wenn Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen keine laufenden Zahlungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sind, handelte es sich dennoch um Mietzahlungen und damit um eine Hauptleistungspflicht des verklagten Mieters. Deren Nichtzahlung stellt eine Verletzung der dem Mieter obliegenden Vertragspflichten dar.

Angesichts der Höhe des Rückstands, der den Betrag von zwei seiner Monatsmieten deutlich überstieg, war auch zu Lasten des Mieters von einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung auszugehen. Anhaltspunkte dafür, dass dem Mieter der Ausgleich der Forderung unverschuldet nicht möglich war, lagen nicht vor (LG Berlin, Urteil v. 20.02.15, Az. 63 S 202/14).

28. September 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.