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Betriebskosten: Muss Ihr Mieter die Nachzahlungen begleichen?

In der Vermietungspraxis ist das Thema Betriebskosten der Streitpunkt Nummer 1 zwischen Mieter und Vermieter.

Oft fängt das Problem schon bei der Vermietung an: Da hohe Nebenkosten Mieter abschrecken, wählen Vermieter bei der Vorauszahlung gern niedrigere Sätze.

Das führt dazu, dass bei der Endabrechnung hohe Nachforderungen entstehen, und schon gibt es Streit.

Viele Mieter meinen, in einer solchen Situation dazu berechtigt zu sein, die Zahlung zu verweigern.

Sie sehen den Vermieter dazu verpflichtet, die Betriebskosten deckend zu berechnen. Doch seien Sie beruhigt, eine solche Verpflichtung besteht nicht.

Sie haben freie Hand bei Kalkulation der Vorauszahlung

Bereits vor einigen Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Sie die Betriebskostenvorauszahlungen nicht kostendeckend kalkulieren müssen. Sie haben hier weitgehend freie Hand (BGH, Urteil v. 11.02.04, Az. VIII ZR 195/03).

Der BGH geht sogar noch weiter: Sie müssen Ihren Mieter noch nicht einmal darauf hinweisen, dass die vereinbarten Vorauszahlungen eventuell nicht kostendeckend sind und Ihr Mieter mit erheblichen Nachforderungen zu rechnen hat.

Den Parteien eines Mietverhältnisses steht es sogar frei, überhaupt keine Betriebskostenvorauszahlungen zu vereinbaren, weshalb ein Nachteil Ihres Mieters bei der Vereinbarung zu niedriger Vorauszahlungen nicht entstehen kann.


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Vorsicht bei ausdrücklicher Zusicherung

Vorsicht ist aber geboten, wenn Sie Ihrem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages die Angemessenheit der Vorauszahlungen ausdrücklich zusichern.

Erweisen sich die Vorauszahlungen dann doch als zu niedrig, verhalten Sie sich pflichtwidrig und Ihr Mieter darf die Nachzahlung verweigern.

Verzichten Sie daher lieber mit dem Hinweis auf die Verbrauchsabhängigkeit auf solche Zusagen.

Das Gleiche gilt im Übrigen für den Fall, dass Vermieter die Vorauszahlung bewusst zu niedrig bemessen, um den Mieter über die tatsächliche Gesamtmietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zum Abschluss des Mietverhältnisses zu veranlassen.

Mieter darf Einwendung innerhalb von 12 Monaten vorlegen

Möchte Ihr Mieter Ihre Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nicht begleichen, muss er dies innerhalb einer Frist von 12 Monaten ab Zugang der Abrechnung begründen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bezeichnet dies in § 556 Absatz 3 als Einwendung des Mieters.

Wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil in dem Jahre 2010 entschieden hat, gilt diese Begründungspflicht auch für solche Einwendungen, die der Mieter bereits gegen die Abrechnungen des Vorjahres erhoben hat (BGH, Urteil v. 15.05.10, Az. VIII ZR 185/09).

Neue Begründung erforderlich

Im konkreten Fall verlangte der Vermieter die Nachzahlung von Betriebskosten. Insbesondere ging es ihm um die anteilige Umlage der Grundsteuer. Die Mieter wandten zu Recht dagegen ein, der Mietvertrag sehe diese Umlage nicht vor.

Diesen Einwand erhoben Sie gegen die Abrechnungen für 2003 und 2004, nicht aber gegen die Abrechnung für das Jahr 2005, obwohl der Vermieter hier die Grundsteuer erneut anteilig umlegte.

Die Mieter weigerten sich, die Nachzahlung für 2005 zu leisten.

Der BGH gab dem Vermieter hinsichtlich der Nachzahlung für das Abrechnungsjahr 2005 Recht. Da die Mieter hier die Umlage der Grundsteuer nicht gerügt hatten, mussten sie diese tragen.

Dem stand nicht entgegen, dass die Mieter bereits in den Vorjahren jeweils fristgerecht genau diese Einwendung vorgebracht hatten.

Gesetz will Klarheit schaffen

Zur Begründung seines Urteils beruft sich der BGH auf § 556 BGB. Ziel dieser Vorschrift ist es, durch Fristablauf Klarheit und Rechtssicherheit hinsichtlich der Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen.

Dieses Ziel würde aber verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass dieselbe Beanstandung auch gegen eine spätere Abrechnung erhoben werden müsse.

Daher: Prüfen Sie genau, welche Positionen Ihrer Abrechnung Ihr Mieter konkret beanstandet hat.

Nur diese Positionen muss er, sofern er die Einwendung zu Recht erhoben hat, nicht zahlen. Seine Zahlungspflicht für nicht beanstandete Positionen bleibt dagegen bestehen.

16. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.