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Betriebskosten: Nach diesen Verteilerschlüsseln können sie umgelegt werden

Bei der Verteilung der Kosten bei Gemeinschaftseigentum gibt Ihnen das Gesetz freie Hand:

Sie können die anfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten nach Verbrauch, Verursachung oder einem anderen Maßstab auf die einzelnen Wohnungseigentümer umlegen.

Die Größe der Wohnung ist der am häufigsten genutzte Umlageschlüssel.

Hier werden die Betriebskosten im Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche umgelegt.

Beispiel:

Das Haus, in dem sich Ihre Wohnung befindet umfasst 10 Wohnungen mit insgesamt 700 m². Eine Wohnung mit 70 m² trägt folglich 10% der Betriebskosten.

Personenzahl: Gerechte Verteilung, aber hoher Verwaltungsaufwand

Sie können die Betriebs- und Verwaltungskosten auch nach der Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen umlegen.

Dieser Umlageschlüssel sorgt bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten wie Wasser oder Müll für eine gerechte Umlage. Allerdings ist er verwaltungstechnisch nicht ganz unproblematisch, da Sie stets die korrekte Personenzahl ermitteln müssen.

Bei vermieteten Wohnungen kann es schwierig sein, für den Abrechnungszeitraum die genaue Personenzahl festzuhalten.

Miet- oder Wohneinheiten: Bei gleich großen Wohnungen sinnvoll

Hier zählt jede Wohneinheit unabhängig von Ihrer tatsächlichen Größe gleich viel. Daher ist dieser Umlageschlüssel nur sinnvoll für Sie, wenn alle im Haus vorhandenen Wohneinheiten annähernd die gleiche Größe haben.


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In der Praxis findet dieser Schlüssel Anwendung bei der Abrechnung von Kabelgebühren.

Miteigentumsanteile: Gerecht bei verbrauchsunabhängigen Betriebskosten

Dieser Umlageschlüssel richtet sich nach den Anteilen, die Ihnen als Wohnungseigentümer am Sonder- und Gemeinschaftseigentum zustehen.

Er ist bei allen unabhängig vom Verbrauch entstehenden Betriebskosten ein gerechter Maßstab, so zum Beispiel bei der Verteilung der Grundsteuer und Versicherung.

Allerdings ist die Umlage nach Miteigentumsanteilen bei verbrauchsabhängigen Kostenpositionen nicht immer sachgerecht.

Hat ein Eigentümer eine große Wohnung, die er allein bewohnt, verfügt er über mehr Miteigentumsanteile als Eigentümer einer kleineren Wohnung.

Bewohnen diese die Wohnung aber zu mehreren Personen, produzieren sie weitaus mehr Müll als eine Einzelperson.

Dennoch müsste der Eigentümer der größeren Wohnung als Inhaber höherer Miteigentumsanteile einen größeren Anteil an Müllgebühren übernehmen.

Verbrauchsabhängig: Gerechte Verteilung verbrauchsabhängiger Kosten

Dort, wo Betriebskosten verbrauchsabhängig entstehen, ist die verbrauchsabhängige Verteilung sicher die gerechteste Methode. Allerdings setzt Sie entsprechende Geräte zur Verbrauchserfassung voraus.

Ein solches Erfassungsgerät ist zum Beispiel ein Kaltwasserzähler für die Erfassung von Wasser- und Abwasser.

Im Übrigen sind Sie bei vermieteten Wohnungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet, sofern entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind.

Egal, für welche Art der Kostenverteilung Sie sich entscheiden: Für vermietete Wohnungen sollten Sie sie übernehmen. So bleibt Ihnen die aufwendige Umrechnung der Kosten erspart.

Kombination der Verteilerschlüssel möglich

Sie können die verschiedenen Schlüssel aber auch kombinieren und die Schlüssel für die jeweiligen Kosten anwenden, für die sie sinnvoll erscheinen.

Exkurs: Verpflichtung der Gemeinschaft zur Erfassung der Betriebskosten ist Ermessenssache

Als Gemeinschaft von Wohnungseigentümern haben Sie stets den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung zu berücksichtigen.

Das heißt, Maßnahmen, die Sie treffen, müssen solche sein, die ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer ergreifen würde, um entweder Tauglichkeit und Wert der Wohnungseigentumsanlage zu erhalten bzw. zu verbessern oder um ein geordnetes und friedliches Zusammenleben zu gewährleisten.

Vor- und Nachteile abwägen

Sind Erfassungsgeräte gesetzlich vorgeschrieben, wie es etwa bei den Kaltwasserzählern der Fall ist, verlangt eine ordnungsgemäße Verwaltung, dass Sie diese einbauen, nutzen und die Kosten entsprechend der Erfassung abrechnen.

Als Wohnungseigentümer haben Sie allerdings einen Ermessensspielraum, das heißt, Sie müssen alle für und gegen eine Erfassung sprechenden Umstände abwägen. So spricht für die verbrauchsabhängige Erfassung stets, dass sie dem Verursachungsprinzip Rechnung trägt und somit zu mehr Verteilungsgerechtigkeit führt.

Sind allerdings die Aufwendungen für die Verbrauchserfassung unverhältnismäßig hoch, widerspricht dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Das ist dann der Fall, wenn die Aufwendung die Einsparung übersteigt, die sich über 10 Jahre voraussichtlich erzielen lässt.

16. Mai 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.