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Betriebskosten: Trotz jahrelanger Nichtabrechnung muss der Mieter zahlen

Bei der Betriebskostenabrechnung können Vermieter viele Fehler machen, die ihnen zum Verhängnis werden können. Jedoch hat jetzt ein Amtsgericht entschieden, dass der folgende Punkt nicht dazu gehört.

Wenn möglicherweise über Jahre gewisse Kostenpositionen, beispielsweise Hausmeisterkosten in einer Betriebskostenabrechnung nicht berechnet wurden, schafft das keinen Vertrauenstatbestand für Mieter. Das entschied das Amtsgericht Frankfurt a. M. im September 2015 zu Gunsten der Vermieter.

Der Fall: Streit über Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Der Mieter bemängelte, dass der Vermieter in der letzten Abrechnung Kostenpositionen, beispielsweise Hausmeisterkosten, aufgeführt hatte, die er in den Jahren zuvor nicht mehr angesetzt hatte.


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Da der Mieter den offenen Nachzahlungsbetrag nicht freiwillig zahlte, reichte der Vermieter eine Klage ein.

Die Entscheidung des Gerichts: Abrechnung entsprach den gesetzlichen Anforderungen

Mit Erfolg! Das Amtsgericht Frankfurt a. M. entschied, das die Betriebskostenabrechnung den gesetzlichen Anforderungen entsprach. Eine Betriebskostenabrechnung ist eine Rechenschaftslegung. Aus der Abrechnung müssen sich der Abrechnungszeitraum, der Zeitpunkt der Erstellung und die Bezugnahme auf die Mieterwohnung ergeben. Die Abrechnung muss schriftlich erfolgen, die Einhaltung der Textform nach § 126b ist ausreichend.

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erfordert eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten. Der Umlageschlüssel muss angegeben und erläutert werden und der Anteil des Mieters abzüglich seiner geleisteten Vorauszahlungen muss berechnet werden. Auch ihre Einzelangaben müssen insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht Vorgebildeten verständlich sein. Ein Mieter muss in der Lage sein, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dies war für den Mieter bei der Abrechnung möglich.

Betriebskostenabrechnung: Daran müssen sich Vermieter halten

Eine Betriebskostenabrechnung hat sich zudem an den mietvertraglichen Vereinbarungen sowie dem Abrechnungsmaßstab gemäß § 556a BGB zu orientieren. In einem Mietshaus mit mehreren Einheiten muss als Mindestinhalt eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten sein.

Preissteigerungen von mehr als 10% bei einzelnen Kostenarten hat der Vermieter zu erläutern; andernfalls kann er nur diese Kosten in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf den Mieter umlegen.

Allein der Umstand, dass möglicherweise über Jahre gewisse Kostenpositionen nicht berechnet wurden, schafft keinen Vertrauenstatbestand. Der Vermieter hatte somit eine übersichtliche, aus sich heraus verständliche Betriebskostenabrechnung, die den vom Bundesgerichtshof statuierten Mindestvoraussetzungen entsprach, vorgelegt (AG Frankfurt a. M., Urteil v. 08.09.15, Az. 33 C 1729/15).

Fazit: Besser ist es freilich, wenn man ganz genau prüft, für welche Betriebskosten der Mieter zu zahlen hat. Denn eine rückwirkende Nachforderung irrtümlich nicht abgerechneter Betriebskosten ist nicht mehr möglich, wenn die einjährige Abrechnungsfrist abgelaufen ist.

12. Oktober 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.