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Betriebskosten: Umlegung für laufende Kosten deutlich mitteilen

Gesetzlich bestehen keine Zweifel darüber, welche Kosten in einer Betriebskostenabrechnung auf den Mietpreis einer Wohnung aufgeschlagen werden dürfen. Aber wie müssen diese Zuschläge mitgeteilt werden?

Laufende Kosten

Umlagefähige Betriebskosten liegen immer nur dann vor, wenn sie einigermaßen regelmäßig anfallen. Die Kosten müssen nicht unbedingt jährlich entstehen. Es reicht aus, wenn sie im mehrjährigen Turnus anfallen.

Beispiel: Eichkosten, Kosten der Gartenpflege, Fahrstuhlkosten.

Achtung: Einmalige Kosten schließen von vornherein umlagefähige Betriebskosten aus.

Beispiel: Erschließungskosten.

Betriebsbereitschaft

Auch die Kosten der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit bestimmter Anlagen und Einrichtungen gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dies gilt beispielsweise für die Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Heizungsanlage. Aber auch in folgenden Fällen sind die Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft grundsätzlich umlagefähig:

  • Prüfung der Betriebsbereitschaft einer hauseigenen Abwasseranlage oder einer Entwässerungspumpe,
  • Prüfung der Betriebsbereitschaft eines Fahrstuhls,

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  • Prüfung der Betriebsbereitschaft einer Gemeinschaftsantennenanlage,
  • Prüfung der Betriebsbereitschaft einer maschinellen Wascheinrichtung.

Achtung: Ob und in welchem Umfang Wartungskosten umlagefähig sind, hängt insbesondere auch davon ab, ob Reparaturkosten in Ansatz gebracht werden.

Kleinmaterial

Ob die Kosten für Kleinmaterial umlagefähige Betriebskosten oder nicht umlagefähige Kosten der Instandsetzung oder Instandhaltung sind, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. In der Regel handelt es sich um Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungskosten. Lediglich in folgendem Zusammenhang können die Kosten für Kleinmaterial umlagefähig sein:

  • Kosten für die Wartung des Fahrstuhls. Zu den Wartungskosten gehören beispielsweise auch die Kosten für Schrauben, Muttern und den Ersatz sonstiger Kleinteile, die im Interesse der Betriebssicherheit prophylaktisch erneuert werden.
  • Kosten für die Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Heizungsanlage. Zu diesen Kosten gehören auch die Wartungskosten, die zur Aufrechterhaltung des technisch einwandfreien Betriebszustands der Heizungsanlage erforderlich sind. Darunter fallen auch Kosten für Kleinmaterial wie Dichtungen, Düsen und Filter. Das gilt aber nicht mehr für den Austausch abgenutzter Heizungsteile, wie etwa des Brenners, der Ölpumpe oder der Umwälzpumpe.

Aushang

Rechtserhebliche Erklärungen des Vermieters müssen den Mietern persönlich zugehen, wenn sie wirksam sein sollen. Das gilt speziell für die Betriebskostenabrechnung.

Ein Aushang der Betriebskostenabrechnung im Treppenhaus genügt ebenso wenig wie die Gelegenheit zur Einsichtnahme beim Hausverwalter oder dem Hausmeister.

Demgegenüber ist ein Aushang ausreichend, wenn es um die Ankündigung des Ablesetermins für die Erfassungsgeräte an den Heizkörpern geht. Dieser Termin wird üblicherweise durch einen Aushang im Treppenhaus oder im Bereich der Hauseingangstür angekündigt.

Vielfach hinterlässt der Wärmemessdienst zusätzlich auch noch eine Benachrichtigungskarte in den Briefkästen der Mieter (Ablesetermin).

Achtung: Ausreichend ist ein Aushang auch dann, wenn es um die Reinigung des Treppenhauses geht und mit den Mietern vereinbart ist, dass diese im wöchentlichen Wechsel zuständig sind. Oftmals wird der Kehrplan dann im Treppenhaus ausgehängt.

Mieterwechsel

Kommt es innerhalb der Abrechungsperiode zu einem Mieterwechsel, muss die Abrechnung erkennen lassen, wie Vor- und Nachmieter kostenmäßig belastet werden. Das gilt gleichermaßen für die Betriebs- und die Heizkosten.

Achtung: Es ist erforderlich, dass Sie stets den Gesamtbetrag der Betriebskosten beziehungsweise Heizkosten angeben und nicht nur den Betrag, der auf den Vor- bzw. Nachmieter entfällt. Anderenfalls ist die Abrechnung für den Mieter nicht nachvollziehbar, so die Gerichte.

Bei einem Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode kann der ausziehende Mieter eine Zwischenabrechnung nicht verlangen. Er hat aber Anspruch auf eine Zwischenablesung der Heizkostenverteiler.

27. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.