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Betriebskosten: Vermieter müssen günstige Verträge abschließen

Vermieter trifft bezüglich der von ihnen abgeschlossenen Verträge ein so genanntes Wirtschaftlichkeitsgebot. Als Vermieter muss man sich aus diesem Grund bemühen, günstige Verträge abzuschließen und sich hierzu auch einen Marktüberblick verschaffen. Die Einholung nur eines einzelnen Angebots ist nicht ausreichend, stellte das Amtsgericht Dortmund im September des Jahres 2015 klar.

Der Fall: Streit über die Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung. In der Abrechnung wurden auf den Mieter umlegbare Kosten für den Hauswart in Höhe von 422,73 € ausgewiesen. Diese betrugen im Jahre 2012 noch nur 142,93 €.

Bei den Kosten für die Gebäudereinigung erhöhte sich der auf den Mieter umzulegende Betrag von 244,56 € für das Jahr 2012 auf 569,86 € im Jahre 2013. Aus diesem Grund akzeptierte der Mieter die Abrechnung nicht. Der Vermieter reichte daraufhin eine Zahlungsklage ein.


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Die Entscheidung des Gerichts: Schadensersatzanspruch wegen überhöhter Kosten

Die Klage blieb jedoch ohne jeden Erfolg! Der Vermieter hatte zwar formgerecht innerhalb der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten für das Jahr 2013 abgerechnet. Dem Mieter stand gegenüber dem Vermieter jedoch ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB in Höhe von 190,74 € wegen überhöhter Hauswartkosten und in Höhe von 264,39 € wegen überhöhter Kosten für die Gebäudereinigung zu.

Ein Vermieter hat den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten. Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht die den Vermieter trifft. Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis beachtet. Letztendlich beinhaltet der Begriff der Wirtschaftlichkeit für Vermieter das Gebot der Sparsamkeit.

Vermieter haben eine Preisermittlungspflicht

Betriebskostensteigerungen können zwar auf ganz unterschiedlichen Gründen beruhen. Doch haben Vermieter erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten bei von ihnen zu vergebenden Aufträgen. Diesbezüglich haben Vermieter auch eine Preisermittlungspflicht. Als Vermieter muss man sich aus diesem Grund auch bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss sich der Vermieter zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen.

Vorliegend hatte das erkennende Gericht die Kosten gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Abrechnungen aus dem Vorjahr und einer angemessenen Kostensteigerung geschätzt.

Es hat dabei Hauswartkosten in Höhe von 150,00 € in Ansatz gebracht und Kosten der Gebäudereinigung von 300,00 €. Diese Beträge liegen oberhalb den Werten des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes für NRW für das Jahr 2013.

Der Vermieter hatte im entschiedenen Rechtsstreit nach Ansicht des Gerichts nicht wirtschaftlich gehandelt und zu teure Aufträge vergeben (AG Dortmund, Urteil v. 15.09.15, Az. 425 C 1223/15).

29. Januar 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.