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Betriebskosten: Vermieter siegen vorm BGH

Im vorliegenden Fall hatte ein Berliner Ehepaar eine Wohnung gemietet.

Beide waren auf dem Mietvertrag als Hauptmieter eingetragen.

Der Vermieter hatte die Abrechnung der Betriebskostennachzahlung jedoch nur an die Frau per Post geschickt. Deshalb wollte das Paar die noch zu entrichtenden Betriebskosten und Heizkosten nicht bezahlen.

BGH entscheidet für Vermieter

Doch diese dreiste Weigerung ließ der BGH nicht zu: Die Abrechnung über die Betriebskostennachzahlung muss nicht allen Hauptmietern zugehen. Deshalb müssen die Mieter natürlich auch die geforderte Summe zahlen (Aktenzeichen VIII Z R 263/09).

Als Vermieter können Sie jeden der Mieter komplett oder teilweise in Zahlungsanspruch nehmen. Wenn mehrere Personen eine Wohnung mieten, dann gilt die Regel, dass diese Hauptmieter Ihnen gegenüber als Gesamtschuldner auftreten.Dementsprechend sind sie auch verantwortlich für die Zahlung von Betriebskosten und natürlich auch der Miete.

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Umlage der sonstigen Betriebskosten: So vermeiden Sie finanzielle Nachteile

Im Grunde weiß es jeder Mieter: Betriebskosten – oft auch Mietnebenkosten genannt – fallen nun einmal an. Auch dass die Mieter es sind, die dafür in die Tasche greifen müssen, ist eigentlich unbestritten.

Denn letztlich sind sie es, die das kalte und warme Wasser verbrauchen, für die das Treppenhaus gereinigt und der Garten gepflegt werden.

Trotzdem: Betriebskosten und ihre Abrechnung sind in der Vermietungspraxis ein leidiges Thema. Dass Mieter wie Vermieter ihren jeweiligen Standpunkt so beharrlich vertreten, hat im Wesentlichen wirtschaftliche Gründe. Die Betriebskosten sind in den letzten 10 Jahren überproportional gestiegen.

Neben den klassischen Betriebskosten wie Wasserverbrauch, Hausmeister, Gartenpflege und Heizung sind es immer öfter die „sonstigen Betriebskosten“, um die es Streit gibt. Wenn unüberlegt sämtliche sonst anfallenden Kosten über diese Position umgelegt werden, sind Auseinandersetzungen mit dem Mieter programmiert.

Lesen Sie in diesem Beitrag zunächst wie Sie generell sicherstellen, dass Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Im Anschluss erfahren Sie im Detail, welche Besonderheiten im Zusammenhang mit den „besonderen Betriebskosten“ gelten.

Anders als von manchen Vermietern angenommen, ist der Mieter nicht automatisch verpflichtet, die für seine Wohnung anfallenden Betriebskosten anteilig zu tragen. Vielmehr gilt, dass nur bei ausdrücklicher Regelung im Mietvertrag eine Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter zulässig ist.

Dabei gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, Regelungen über die Betriebskosten zu treffen. Unterscheiden Sie zwischen der Warmmiete, der Betriebskostenpauschale und einer Kaltmietvereinbarung.

Gefährlich für Sie als Vermieter: Bruttomiete

Fehlen entsprechende Regelungen im Mietvertrag, gehen die Betriebskosten voll zu Ihren Lasten (so genannte Bruttomiete). Ihr Mietertrag wird durch die von Ihnen mit zu tragenden Betriebskosten erheblich geschmälert.

Zukünftige Betriebskostenerhöhungen gehen ebenfalls voll zu Ihren Lasten. Aus diesem Grund ist für Sie als Vermieter ein Mietvertrag ohne eine angemessene Betriebskostenregelung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht vertretbar.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie diesen Punkt unbedingt, bevor Sie eine bereits vermietete Immobilie erwerben! Als Erwerber eines vermieteten Objektes sind Sie in vollem Umfang an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Das bestehende Mietverhältnis geht ohne Ihr Zutun auf den neuen Eigentümer über.


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Zu Unrecht wird in der Praxis immer wieder angenommen, dass der neue Eigentümer eine einseitige Anpassungsbefugnis in Bezug auf den Mietvertrag besitzt. Insbesondere ist es Ihnen einseitig nicht möglich, den Mieter zur anteiligen Übernahme seiner Betriebskosten zu bewegen.

Wenn der Voreigentümer eine Warmmiete vereinbart hatte, sind Sie an diese Regelung gebunden. Gegen den Willen des Mieters können Sie eine Änderung nicht herbeiführen.

Vorsicht bei Pauschalvereinbarungen

Auch sollten Sie davon absehen, eine Betriebskostenpauschale zu vereinbaren. Denn mit Zahlung der vereinbarten Pauschale ist für den Mieter das Thema Betriebskosten erledigt. Dies bedeutet für Sie Risiken unter zwei Gesichtspunkten:

1. Sie tragen das Risiko, dass der vereinbarte Pauschalbetrag die angefallenen Kosten nicht deckt. Ist dies der Fall, zahlen Sie den Teil der Kosten, der die Pauschale überschreitet, aus eigener Tasche.

  • Beispiel: Sie haben aufgrund der Erfahrungen aus anderen Mietverhältnissen die monatlichen Kosten für Heizung und Warmwasser mit 35 Euro veranschlagt und eine entsprechende Pauschale vereinbart. Nach der ersten Abrechnungsperiode stellen Sie fest, dass Ihr Mieter pro Monat 45 Euro verbraucht. In diesem Fall zahlen Sie den nicht mehr von der Pauschale abgedeckten Betrag von 120 Euro aus eigener Tasche.

2. Aber auch dann, wenn die Pauschale die tatsächlichen Kosten deckt, verbleibt das Risiko nachträglicher Kostenerhöhungen bei Ihnen. Kommt es also – wie in der Praxis häufig – zu weiteren Kostenerhöhungen, sind diese von Ihnen zu tragen.

  • Beispiel: Für die Müllkosten wurde ein Pauschalbetrag von 140 Euro vereinbart, da dies dem Gebührensatz der Gemeinde bei Abschluss des Mietvertrages entspricht. Erhöht die Kommune die Müllgebühren auf 200 Euro, so ist der Mieter im Verhältnis zu Ihnen weiterhin zur Zahlung von 140 Euro verpflichtet. Die Differenz in Höhe von 60 Euro müssen Sie dann aus eigener Tasche ausgleichen.

Nettokaltmiete: Die sicherste Lösung

Wenn Sie die Betriebskosten umfassend auf den Mieter übertragen wollen und Risiken für Ihre Rendite minimieren wollen, sollten Sie eine Kaltmiete vereinbaren.

Dabei wird geregelt, dass der Mieter zusätzlich zum eigentlichen Mietzins (Kaltmiete) sämtliche umlagefähigen Betriebskosten anteilig zu tragen hat.

Vorteil für Sie: Der individuelle Verbrauch des Mieters (z.B. durch übermäßiges Heizen oder hohen Wasserverbrauch) stellt keine Gefährdung Ihrer Mietrendite dar, da der Mieter die tatsächlich angefallenen Kosten in vollem Umfang trägt.

Welche Positionen umlegbar sind

Immer wieder wird übersehen, dass nicht sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mietobjekt anfallen, auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden können. Das Gesetz (BGB) lässt insgesamt nur 17 – Betriebskostenarten zu, die Sie im Mietvertrag auf Ihren Mieter umlegen können. Positionen, die nicht in diesem Katalog enthalten sind, gehen zu Lasten des Vermieters.

Aus diesem Grund ist es für Sie wichtig zu wissen, welche Positionen der Gesetzgeber als umlagefähig zugelassen hat. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Positionen:

Die umlagefähigen Betriebskosten

  1. 1.Laufende öffentliche Lasten (z. B. Grundsteuer)
  2. Wasserversorgung
  3. Entwässerung/Abwasser
  4. 4.Heizung, Fernwärmeversorgung und die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen
  5. 5.Zentrale Warmwasserversorgung, Fernwärmewasserversorgung und die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
  6. 6.verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
  7. 7.Betrieb eines maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs
  8. 8.Straßenreinigung und Müllabfuhr
  9. 9.Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Gartenpflege
  11. Beleuchtung
  12. Schornsteinreinigung
  13. Prämien für Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Hauswart
  15. Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder der privaten Verteilanlage des Breitbandkabelnetzes
  16. Betrieb einer gemeinschafts-Waschmaschine
  17. Sonstige Betriebskosten

Wichtig: Da dieser Katalog für den Bereich der Wohnraummiete abschließend ist, können Sie – auch nicht durch ausdrückliche Regelung im Mietvertrag – keine weiteren Betriebskostenpositionen auf den Mieter umlegen. Es gibt also eine ganze Reihe von Kosten, für die Sie als Vermieter in jedem Fall selbst aufkommen müssen.

29. April 2010

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Tino Hahn
Von: Tino Hahn.