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Betriebskosten: Voraussetzung ist eine mietvertragliche Regelung

Bei Gewerbemietverträgen können Sie nicht nur Betriebskosten, sondern auch andere Nebenkosten auf Ihre Mieter umlegen.

Jedoch nur, wenn Sie dies im Vertrag ausdrücklich vereinbaren.

Nach dem gesetzlichen Leitbild sind auch bei der Vermietung von Gewerberäumen alle Nebenkosten durch die Mietzahlung abgegolten. Sie können die Nebenkosten also nur gesondert auf Ihren Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält.

Diese muss so formuliert sein, dass klar erkennbar ist, welche Kostenarten im Einzelnen auf den Mieter abgewälzt werden.

Bei Betriebskostenumlage keine Beschränkung auf Betriebskostenverordnung

Vermieten Sie Wohnraum, können Sie Ihren Mieter neben der Miete nur dazu verpflichten, Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung zu tragen. Bei Gewerberäumen haben Sie einen erheblich größeren Spielraum.


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Hier dürfen Sie beispielsweise die Kosten eines Sicherheitsdienstes, einer Klimaanlage und vor allem Ihre Verwaltungskosten umlegen.

Zulässige Klauseln bei Gewerbemiete:

  • „Der Mieter zahlt eine monatliche Verwaltungspauschale in Höhe von … € zur Abgeltung des Verwaltungsaufwands des Vermieters.“ (AG Schöneberg, Urteil v. 29.03.00, Az. 7 C 499/99)
  • „Die Kosten einer vom Vermieter beauftragten Hausverwaltung werden anteilig entsprechend dem Verhältnis der gemieteten Nutzfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes auf den Mieter umgelegt.“
  • „Der Mieter trägt Verwaltungskosten in Höhe von 5% der Nettomiete.

Unzulässige Klauseln:

  • „Der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten.“ Die Klausel lässt nicht erkennen, in welchem Umfang der Mieter konkret mit Betriebskosten rechnen muss. Die Folge: Der Mieter muss neben der vereinbarten (Netto-)Miete gar keine Betriebskosten tragen.
  • Der Mieter hat neben im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten „alle hier nicht aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts zu tragen“ (OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.05.02, Az. 24 U 142/01).

Vorauszahlungen können Sie nur bei Vereinbarung fordern

Die Pflicht des Mieters, monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu leisten, entsteht nicht automatisch, wenn Sie das Tragen von Nebenkosten vereinbaren. Die Vorauszahlungspflicht müssen Sie besonders regeln.

Ebenso müssen Sie das Recht, bei steigenden Kosten die Vorauszahlungen anzuheben, ausdrücklich im Vertrag vorsehen. Sonst haben Sie keine solche Anpassungsmöglichkeit. Denn die Vorschrift des § 560 BGB, welche die Erhöhung der Vorauszahlungen bei Wohnungsmietverträgen regelt, gilt für Gewerberaum nicht.

Übrigens: Haben Sie mit dem Mieter Vorauszahlungen vereinbart, die deutlich unter den tatsächlich anfallenden Kosten liegen, darf der Mieter die fällige Nachzahlung trotzdem nicht verweigern. Bewusst niedrige Vorauszahlungen ansetzen, um den Mieter über die tatsächliche Miethöhe zu täuschen, dürfen Sie allerdings nicht (BGH, Urteil v. 28.04.04, Az. XII ZR 21/02).

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.