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Betriebskosten: Was zu beachten ist

Die Betriebskosten (auch Nebenkosten oder „Zweite Miete“ genannt) haben sich in den letzten 20 Jahren in einem Umfang erhöht, der erheblich über dem Anstieg der Grundmieten (Netto- oder Nettokaltmieten) und der allgemeinen Lebenshaltungskosten liegt.

Die Ursache dieser Kostenexplosion liegt vor allem in den Steigerungen der Preise für Heizöl und Gas, aber auch anderer Betriebskosten wie Müllabfuhr oder Wasserversorgung.

Bei der Vermietung oder Verpachtung Ihrer Immobilie spielt somit die Höhe der anfallenden Betriebskosten aus wirtschaftlicher Sicht eine erhebliche Rolle.

Nicht nur bei Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrages, sondern während der gesamten Vertragslaufzeit werden Sie zudem mit rechtlichen Fragen aus diesem Bereich konfrontiert.

Vieles dazu ist in der Rechtsprechung und der Fachliteratur auch umstritten.


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Viele Vermieter verstehen schon die Grundprinzipien von Betriebskosten falsch und machen daher viele Fehler, die vermieden werden können.

Die Betriebskostenverordnung legt die Betriebskosten im Einzelnen fest

Seit dem 1. Januar 2004 ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt, was unter dem Begriff „Betriebskosten“ zu verstehen ist.

Damit ist die frühere Aufzählung der Betriebskosten in der II. Berechnungsverordnung (II. BV) abgelöst worden. Von einigen Änderungen abgesehen, ist der Katalog der einzelnen Betriebskostenarten aber bestehen geblieben.

Für Sie als Vermieter hat die Einführung der Betriebskostenverordnung hinsichtlich der bestehenden und neuen Verträge folgende Auswirkungen:

  • Bei Abschluss neuer Verträge gilt die Betriebskostenverordnung, auf die Sie Bezug nehmen müssen.
  • Für Ihre Verträge, die Sie vor Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung, also dem 1.1.2004 abgeschlossen haben, ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die Grundlage. Sie können in diesen Fällen die schon bisher umlegungsfähigen Betriebskosten weiterhin gegenüber Ihrem Mieter geltend machen. Voraussetzung ist aber auch hier, dass eine rechtswirksame Umlegung der Betriebskosten auf Ihren Vertragspartner vereinbart worden war.

Betriebskosten sind laufende Kosten

Betriebskosten sind die Kosten, die Ihnen durch Eigentum an einem Grundstück oder durch den „bestimmungsmäßigen Gebrauch“ eines Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und eines Grundstücks laufend entstehen. Dies gilt auch für den Fall, dass Sie auf Grund eines Erbbaurechts zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus auf einem Grundstück errichtet haben und die Wohnungen vermieten.

Betriebskosten müssen aber „laufend“ entstehen, damit Sie sie auf Ihren Mieter umlegen können. Es ist jedoch nicht erforderlich, dass Betriebskosten in jedem Jahr anfallen. So können Sie zum Beispiel auch Kosten für die Eichung von Kaltwasserzählern oder Baumschnitte, die nur im Abstand von mehreren Jahren auftreten, als Betriebskosten abrechnen.

Die Betriebskostenverordnung enthält – wie die bisherige Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung – ebenfalls eine detaillierte Aufstellung der einzelnen Betriebskosten, die Sie auf Ihre Mieter übertragen dürfen. Dazu gehören die Kosten für:

26. Januar 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.