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Betriebskosten: Wenn ein Hausmeister beschäftigt wird

Die Hausmeisterkosten gehören dem Grunde nach zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Voraussetzung ist allerdings eine eindeutige Regelung im Mietvertrag, wonach Ihre Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Miete zahlen müssen.

Ist dies der Fall, geht es nur noch darum, in welchem Umfang die Hausmeisterkosten umgelegt werden können.

Wie funktioniert es bei der Vergütung?

Generell gilt: Ihre Mieter haben keinen Einfluss auf die Höhe der zwischen Ihnen und Ihrem Hausmeister ausgehandelten Vergütung.

Zu den Hausmeisterkosten gehören auch die Fahrtkosten einschließlich der Pkw-Kosten, die nach Kilometerpauschalen abgerechnet werden.

Allerdings dürfen die Kosten, die bei Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel zusätzlich zum zeitlichen Mehraufwand entstanden wären, nicht überschritten werden.

Verteilt sich die Tätigkeit des Hausmeisters auf mehrere Mietobjekte, so dürfen Sie jeweils nur den Teil der Vergütung in Ansatz bringen, der auf das Haus entfällt, in dem Ihr Mieter wohnt.

Falls nichts Abweichendes geregelt ist, werden die Kosten des Hausmeisters anteilig nach der Anzahl der Wohnungen in den einzelnen Mietobjekten aufgeteilt.

Achtung: Ob es überhaupt erforderlich ist, einen Hausmeister zu beauftragen, beurteilt sich nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

Die Gerichte prüfen die Frage immer dann sehr kritisch, wenn ein Hausmeister neu eingestellt wird, ohne dass dieser Posten bisher besetzt war, und sich die Verhältnisse im Haus auch nicht wesentlich geändert haben.

Anerkannte Gründe für die Einstellung eines Hausmeisters bei ansonsten unveränderten Verhältnissen sind beispielsweise Krankheit oder Umzug des Vermieters eines Mehrfamilienhauses.

Und auch ein auf mehrere Objekte angewachsener Wohnungsbestand zählt dazu.

Die Tätigkeit eines Hausmeisters ist stets von der des Hausverwalters abzugrenzen.

Hausverwalter ist, wer die Fürsorge für die pflegliche Behandlung und die geregelte Nutzung des Haus- und Wohnungsbesitzes eines anderen übernommen hat.

Demgegenüber werden dem Hausmeister solche Aufgaben übertragen, die weniger verwaltender als praktisch-technischer Art sind.

Typische Betätigungsfelder für einen Hausmeister

Zentrale Aufgabe des Hausmeisters ist es, für die Sicherheit und eine gewisse Ordnung im Mietobjekt zu sorgen. Zu diesem Bereich gehört zum Beispiel die Kontrolle, dass


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  • keine Rettungs- oder Fluchtwege zugestellt sind,
  • keine gefährlichen Gegenstände (zum Beispiel Moped im Keller) auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gelagert werden,
  • Außentüren ordnungsgemäß schließen,
  • Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück frei liegen,
  • die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen ordnungsgemäß funktioniert,
  • haustechnische Anlagen in einem ordnungsgemäßen Zustand sind.

Der Ordnungsbereich betrifft im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung. Hierzu zählt beispielsweise die

  • Überwachung der Treppenhausreinigung und gegebenenfalls des Winterdienstes,
  • Einhaltung der Ruhezeiten,
  • Kontrolle von Waschküche und Trockenboden, um Feuchtigkeitsschäden zu verhindern,
  • generelle Überprüfung von Gemeinschaftsanlagen auf ordnungsgemäße Nutzung,
  • Kontrolle des freien Zugangs zu den Mülltonnen, damit diese von den Mietern ungehindert genutzt und für die Müllabfuhr unproblematisch zugänglich sind.

Achtung: Kosten für Werkzeuge und Geräte wie Leitern, Besen, Schaufeln und Maschinen wie Staubsauger sowie deren Reparatur und Wartung sind grundsätzlich nicht umlagefähig.

Das gilt auch für Kleinteile wie Schrauben, Nägel und Dübel.

Ist Ihr Hausmeister auch für Verwaltungsaufgaben sowie Arbeiten der Instandsetzung und Instandhaltung zuständig, so sind die hierauf entfallenden Anteile seiner Vergütung herauszurechnen.

Zu den nicht umlagefähigen Arbeiten gehören:

  • die Entgegennahme von Mietzahlungen (bei Barzahlungen),
  • Terminabsprachen mit Handwerkern,
  • Kontrolle und Abnahme von Handwerkerarbeiten,
  • die Durchführung von Abrechnungen und sonstige Tätigkeiten anlässlich eines Mietwechsels,
  • Maklertätigkeiten,
  • die Durchführung von Schönheitsreparaturen,
  • alle sonstigen Arbeiten, die die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung von Anlagen betreffen.

Ausnahme: Es handelt sich um solche Tätigkeiten, die auch bei anderen umlagefähigen Betriebskostengruppen in Ansatz gebracht werden könnten.

Wichtig: Ist eine Aufteilung zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Tätigkeiten des Hausmeisters erforderlich, so gehört die Erläuterung der Aufteilung zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung.

Bestreitet Ihr Mieter, dass einzelne Kosten auf die Hausmeistertätigkeiten entfallen, sind Sie als Vermieter verpflichtet, im Einzelnen die Umstände darzulegen, aus denen sich der Aufwand für die Tätigkeit des Hausmeisters ergibt.

Schnellübersicht: Welche Kosten bei einem Hausmeister umlagefähig sind

KostenpositionKosten umlagefähig
JaNein
Bedienung und Überwachung der Warmwasserversorgungsanlage
Bedienung und Überwachung des Fahrstuhls
Bedienung und Überwachung der Sammelheizung
Behebung kleinerer Schäden
Durchführung von Abrechnungen und sonstige Tätigkeiten anlässlich eines Mietwechsels
Durchführung von Schönheitsreparaturen
Entgegen von Mietzahlungen bei Barzahlungen
Gartenpflege
Haus-, Treppen- und Straßenreinigung
Maklertätigkeiten
Überwachung der Einhaltung der Hausordnung

24. März 2005

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.