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Betriebskostenabrechnung: 3 wichtige Urteile zur Einsicht der Belege

Die Betriebskostenabrechnung sorgt zwischen Vermieter und Mieter oft für Streit. Die Amtsgerichte in Günzburg und Pankow/Weißensee haben jetzt 3 Urteile gefällt, die die Einsicht der Belege in der Betriebskostenabrechnung regeln.

1. Betriebskostenabrechnung: Mieter kann Einsicht der Belege an seinem Wohnsitz fordern

Wenn ein Vermieter nicht am Ort seiner Mietwohnung ansässig ist, kann sein Mieter verlangen, dass er die für die Betriebskostenabrechnung relevanten Belege an seinem Wohnsitz einsehen kann.

Soweit der Vermieter an dem Wohnsitz des Mieters eine Zweigstelle unterhält, kann der Mieter eine Vorlage der Belege nur an diesem Ort verlangen. Dies entschied das Amtsgericht Günzburg im Juli 2014.

Ein Mieter hatte sein Vermieter aufgefordert, ihm die Belege für die letzte Betriebskostenabrechnung vorzulegen. Da der Hauptsitz des Vermieters erheblich von der Mietwohnung entfernt war, verlangte der Mieter, die Belege in einer Zweigstelle des Vermieters an seinem Wohnsitz einsehen zu können.

Da der Vermieter sich weigerte und darauf beharrte, dass der Mieter seine weit entfernte Hauptgeschäftsstelle aufsucht, reichte der Mieter Klage ein.

Mit Erfolg! Der Vermieter wurde verurteilt, die gewünschten Belege in seiner Zweigstelle am Wohnsitz des Mieters zur Einsicht zur Verfügung zu stellen. Befindet sich der Geschäftssitz eines Vermieters nicht am Ort der Mietwohnung, kann der Mieter verlangen, dass ihm Belege hinsichtlich einer Betriebskostenabrechnung am Ort der Mietwohnung vorgelegt werden.


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Dementsprechend hatte der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Einsichtnahme in der örtlich nahen Zweitniederlassung des Vermieters.

Dies, zumal es für den Vermieter günstiger war, die Unterlagen zur Einsicht in der Zweitniederlassung statt am weiter entfernten Ort des Mietobjekts zur Einsicht zur Verfügung zu stellen. Das Argument des Vermieters, er müsse ca. 10 Aktenordner in die Zweitniederlassung transportieren, hatte keine Auswirkung auf die Entscheidung des Gerichts (AG Günzburg, Urteil v. 21.07.14, Az. 2 C 837/13).

2. Betriebskostenabrechnung: Vermieter müssen Belege nicht unaufgefordert vorlegen

Dass Vermieter ihren Mietern, insbesondere im Zusammenhang mit erstellten Betriebskostenabrechnungen, nicht unaufgefordert Abrechnungsbelege vorlegen müssen, stellte das Amtsgericht Pankow/Weißensee im Juli 2014 klar. Vermieter dürfen eine Aufforderung ihrer Mieter abwarten.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung verklagt. Der Mieter war der Ansicht, dass die vom Vermieter geltend gemachte Nachforderung nicht berechtigt war. Die Betriebskostenabrechnung enthielt seiner Meinung nach zu hohe und unwirtschaftliche Kostenpositionen.

Der Mieter behauptete, dass beispielsweise die Gartenpflege durch eine Fremdfirma kostengünstiger ausgeführt worden wäre. Er bemängelte zudem, dass ihm der Vermieter niemals Rechnungen und sonstigen Belege zur Einsicht vorgelegt hatte. Allerdings hatte der Mieter auch niemals eine Einsicht in die Belege verlangt.

Das zuständige Gericht entschied die vom Vermieter eingereichte Zahlungsklage zu dessen Gunsten. Der Mieter hätte Einsicht in die beim Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege nehmen müssen, um seine Einwände zu untermauern. Der Vermieter war nicht verpflichtet, dem Mieter von sich aus die maßgeblichen Belege vorzulegen oder die Belegeinsicht anzubieten.

Da der Mieter für seine allgemein gehaltenen Einwände keine stichhaltigen Beweise anbieten konnte, wertete das Gericht die vom Vermieter vorgelegte Betriebskostenabrechnung als rechtmäßig und verurteilte den Mieter zur Zahlung (AG Pankow/Weißensee, Urteil v. 14.07.14, Az. 101 C 85/14).

3. Mieter können nicht die Aushändigung von Abrechnungsbelegen der Mitmieter fordern

Dass Mieter zur Prüfung einer Betriebskostenabrechnung nicht die Aushändigung von Abrechnungsbelegen ihrer Mitmieter fordern können, entschied das AG Pankow/Weißensee im Juli 2014. Nur wenn Mieter vergeblich eine Einsichtnahme in Belege gefordert haben, kann sich zu ihren Gunsten ein Zurückbehaltungsrecht an Mietzahlungen ergeben.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Der Mieter weigerte sich die vom Vermieter eingeforderte Nachzahlung auszugleichen. Er machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend, da ihm angeblich die Belege über den Verbrauch der Mitmieter zur Prüfung nicht vorlagen. Der Vermieter klagte die noch offene Nachforderung ein.

Mit Erfolg! Dem Mieter stand kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Belege über den Verbrauch der Mitmieter zu. Zum einen war gar nicht klar, um welche Belege genau es dem Mieter ging. Außerdem war zu Gunsten des Mieters gar kein Anspruch auf Aushändigung von Belegen ersichtlich.

Der Mieter war lediglich berechtigt, Belege bei der Hausverwaltung einzusehen. Eine Einsichtnahme hatte er in der Vergangenheit aber gar nicht eingefordert (AG Pankow/Weißensee, Urteil v. 01.07.14, Az. 9 C 58/14).

Diese 3 Urteile zeigen, dass auch die Einsicht der Belege in der Betriebskostenabrechnung ein schwieriges Thema sein kann. Es gibt eben immer regeln, an die sich Mieter und auch Vermieter halten müssen.

27. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.