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Betriebskostenabrechnung: Einwendungen innerhalb eines Jahres

Hat Ihr Mieter innerhalb eines Jahres gegen Ihre Betriebskostenabrechnung keine Einwendungen erhoben, ist Ihre Abrechnung verbindlich.

Ihr Mieter kann sich nämlich nicht im Nachhinein darauf berufen, dass die Abrechnung schon wieder einen Fehler enthält, den er bereits in den Jahren zuvor gerügt hat.

Dies haben die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) jetzt vermieterfreundlich entschieden (BGH, Urteil v. 12.05.10, Az. VIII ZR 185/09).

Der Fall: Ein Vermieter hatte jedes Jahr in der Betriebskostenabrechnung die Grundsteuer anteilig auf seine Mieter umgelegt.


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Zwei Jahre lang hatten die Mieter hiergegen eingewendet, dass sie gemäß Mietvertrag nicht zur Übernahme der Grundsteuer verpflichtet seien.  Im dritten Jahr äußerten sie sich nicht, zahlten jedoch auch den Nachforderungsbetrag nicht. Daraufhin reichte der Vermieter eine Klage ein.

Ihre Mieter müssen auch bei Abrechnungsfehlern zahlen

Die Karlsruher Richter hielten den Einwand der Mieter zwar für berechtigt, denn eine Umlage der Grundsteuer war im Vertrag nicht vereinbart worden.

Trotzdem mussten die Mieter den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung im 3. Jahr in voller Höhe zahlen. Denn in diesem Jahr hatten sie innerhalb der Jahresfrist keine Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben.

Die Richter betonten, dass die Einwendungsfrist der Rechtsklarheit dienen soll. Schließlich wollen Sie als Vermieter genau wissen, woran Sie sind.

Im Klartext heißt das: Sie brauchen nur diejenigen Beanstandungen zu berücksichtigen, die Ihr Mieter innerhalb eines Jahres nach Zugang Ihrer Abrechnung erhebt. Vermutungen, ob er vielleicht noch an Einwendungen aus vergangenen Jahren festhält, brauchen Sie nicht anzustellen.

Solche Einwendungen sind nach dem jetzigen Urteil eindeutig passé.

Übrigens: Nach Zugang Ihrer Abrechnung hat Ihr Mieter allenfalls 4 Wochen Zeit, diese zu prüfen. Äußert er sich in dieser Zeit nicht, können Sie die Zahlung anmahnen und auch mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen. Allerdings kann Ihr Mieter auch im Prozess noch Fehler Ihrer Abrechnung geltend machen.

Tipp: Klagen Sie erst nach einem Jahr

Schweigt Ihr Mieter auf Ihre Betriebskostenabrechnung hin, kann es sich mitunter lohnen, mit einer Zahlungsklage zu warten, bis die Einwendungsfrist des Mieters abgelaufen ist.

Der Vorteil dabei ist, dass Sie auf diese Weise keine „schlafenden Hunde“ wecken, denn nach dieser Zeit ist Ihre Abrechnung auf jeden Fall verbindlich, selbst wenn sie inhaltliche Fehler enthält.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.