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Betriebskostenabrechnung richtig gemacht

Für Sie als Vermieter ist es wichtig, eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

Diese können Sie nämlich noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren.

Eine formell unwirksame Abrechnung entfaltet dagegen keine Rechtswirkung und Sie müssen innerhalb der Frist eine neue Abrechnung erstellen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied kürzlich: Eine Abrechnung nach Personenzahl ist auch dann formell ordnungsgemäß, wenn die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben und nicht näher erläutert ist (BGH, Urteil v. 15.09.10, Az. VIII ZR 181/09).

Abrechnung wirksam trotz „krummer“ Personenzahlen …

Im konkreten Fall hatte der Vermieter mehrere Jahre lang in seinen Abrechnungen einige Positionen nach Personenzahl umgelegt. Er hatte die Gesamtpersonenzahlen mit „krummen Nachkommazahlen“ angegeben.

Für die Kaltwasserkosten 2003 sah das so aus:„Gesamtbetrag 1.753,15 € ÷ Gesamteinheiten 20,39 Personen = Betrag ÷ Einheit 85,980872 € × Ihre Einheiten 2,00 = Ihre Kosten 171,96 €.“ Insgesamt ergaben sich Nachzahlungen von über 2.000 €. Die Mieter hielten die Abrechnungen für formell unwirksam.

Der BGH entschied: Die Abrechnungen waren wirksam. Der Umlagemaßstab „Personen“ ist ein allgemein verständlicher Verteilerschlüssel.


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Der Mieter kann hieraus ersehen, dass sich sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden, zu den in der Abrechnungseinheit insgesamt wohnenden Personen bestimmt.

…und zwar auch ohne Erläuterung

Ob der Vermieter die Gesamtpersonenzahl taggenau oder zu einzelnen Stichtagen ermittelt, ist dagegen eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit.

Sofern Sie auch die Gesamtbezugsgröße angeben, können Sie also in Ihrer Abrechnung getrost nach Personenzahlen abrechnen, ohne deren Zusammensetzung erklären zu müssen.

Rechnen Sie verbrauchsabhängig ab

Denn egal, was Sie in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben: Auf eine verbrauchs- bzw. verursachungsabhängige Abrechnung können Sie einseitig, also ohne Zustimmung des Mieters, umstellen.

Der Mieter muss dem also nicht zustimmen. Das gilt nicht nur für die Müllgebühren, sondern auch für Wasserund Entwässerungskosten.

Wichtig: Eine solche Umstellung kann aber nur für den nächsten Abrechnungszeitraum erfolgen, das heißt, nie im laufenden Abrechnungsjahr vollzogen werden. Außerdem muss die Umstellung dem Mieter in Textform (Brief, E-Mail, Fax) vor Beginn der Abrechnungsperiode mitgeteilt werden.

Allerdings kann auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung unpraktikabel für Sie sein. Dann nämlich, wenn der Wasserverbrauch nur in einzelnen Wohnungen erfasst wird, jedoch nicht in allen.

(Verbrauchserfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser müssen grundsätzlich für jede Wohnung vorhanden sein). Dann ist eine Zuordnung der Kosten schwierig.

BGH: Verbrauchsabhängige Abrechnung nur bei allen oder keinem

Dies hat auch der BGH erkannt und entschieden, dass Sie als Vermieter nicht zur Umlage nach individuellem Verbrauch verpflichtet sind, solange nicht alle Mietwohnungen im Mietgebäude mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet sind.

Im Klartext: Fehlt auch nur in einer Wohnung eine Wasseruhr, können Sie die Wasserkosten für alle Wohnungen im Gebäude einheitlich nach der Wohnfläche umlegen (BGH, Urteil v. 12.03.08, Az. VIII ZR 188/07).

Andersherum, und das leitet zu Ihrer zweiten Frage über, müssen Sie dann nach Verbrauch abrechnen, wenn für alle Wohnungen Wasserzähler vorhanden sind und diese Zähler genau gleich funktionieren.

Kaltwasserzähler müssen Sie nicht einbauen

Ist dies nicht der Fall, kann Ihr Mieter Sie aber grundsätzlich nicht zwingen, derartige Wasserzähler einzubauen (anderes gilt, wie oben ausgeführt, für die Verbrauchserfassung von Heizung und Warmwasser).

Vermieter-Frage und Experten-Antwort

Frage: Meinem Mieter gegenüber rechne ich die Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch ab. Die übrigen Betriebskostenarten lege ich nach der Personenanzahl um. Da es einfacher ist, möchte ich künftig nach Wohnfläche abrechnen.

Kann ich das ohne Zustimmung meiner Mieter tun? Und: Muss ich auf Verlangen meines Mieters Kaltwasserzähler installieren, um nach Verbrauch abrechnen zu können?

Antwort: Vorab ist zu sagen, dass jeder Umlageschlüssel zu einer ganz konkreten Belastung für die einzelnen Mieter führt.

Wenn Sie den Umlageschlüssel ändern, bleiben zwar die Gesamtkosten für Ihr Haus gleich, aber die Anteile der Mieter untereinander ändern sich.

30. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.