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Betriebskostenabrechnung: Voraussetzung ist eine wirksame Jahresabrechnung

Als vermietender Wohnungseigentümer muss man wissen, dass eine Betriebskostenabrechnung für eine Eigentumswohnung eine genehmigte Jahresabrechnung voraussetzt. Dies entschied das Amtsgericht Offenbach im Juli 2015.

Eine genehmigte Jahresabrechnung bedeutet aber nicht in jedem Fall, dass sie nicht fehlerhaft sein kann. Denn: Eine fehlerhafte Jahresabrechnung kommt durch den Verwalter häufiger vor, als man denkt! Die Entlastung sollte daher auch nicht leichtfertig erteilt werden.

Der Fall: Betriebskostenabrechnung nur mit wirksamer Jahresabrechnung

Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung vermietet hatte, machte gegen seinen Mieter eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2013 geltend.

Grundlage für die Betriebskostenabrechnung war eine Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft, die jedoch noch nicht per Beschluss genehmigt worden war. Der Mieter weigerte sich, die Nachforderung des Vermieters zu begleichen. Der vermietende Wohnungseigentümer klagte anschließend auf Zahlung.


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Ohne Erfolg! Das AG Offenbach war der Ansicht, dass die Jahresabrechnung keine ausreichende Grundlage für die Betriebskostenabrechnung darstellte. Diese war noch nicht per Beschluss genehmigt worden.

Solange eine Jahresabrechnung nicht per Beschluss durch die Eigentümerversammlung genehmigt worden ist, steht nicht fest, welche Kosten den einzelnen Wohnungseigentümern für ihre Eigentumswohnungen tatsächlich entstanden sind.

Erst durch einen Beschluss werden die durch die einzelnen Wohnungseigentümer geleisteten Kostenbeiträge in Form der Hausgeldzahlungen rechtsverbindlich. Erst wenn eine Jahresabrechnung per Beschluss genehmigt wurde, steht fest, welche auf ihre Mieter umlegbaren Kosten von den vermietenden Wohnungseigentümern aufgewendet wurden und tatsächlich umlegbar sind (AG Offenbach a. Main, Urteil v. 07.07.15, Az. 37 C 29/15).

Eine genehmigte Jahresabrechnung bedeutet aber nicht in jedem Fall, dass sie nicht fehlerhaft sein kann.

Fehlerhafte Jahresabrechnung durch den Verwalter – es kommt häufiger vor als man denkt

Vom Verwalter erwartet man zu Recht, dass er das Vermögen der WEG zuverlässig und gewissenhaft verwaltet. Wie gut er das macht, erfährt man spätestens mit der Jahresabrechnung, in der der Verwalter eine lückenlose, nachvollziehbare Abrechnung aller finanziellen Vorgänge im abgerechneten Wirtschaftsjahr aufstellt.

Doch hier ist Vorsicht angebracht: Viele Jahresabrechnungen sind unstimmig und weisen grobe Schnitzer der Verwaltung aus! Hier sollte man unbedingt zügig handeln! Viele Wohnungseigentümer nehmen ih­re Jahresabrechnung ungeprüft hin und vergeuden damit oft eine nicht unerheb­liche Summe baren Geldes.

Während der Mieter bei der Betriebskostenabrechnung jedoch seine Einwendungen binnen einer Frist von einem Jahr und ohne besondere Frist geltend machen kann, ist der Eigentümer darauf angewiesen, seine Bedenken gegen eine von der Hausverwaltung vorgelegte Jahresabrechnung kurzfristig vorzubringen.

Eigentümer sollten sich zunächst einen Überblick schaffen, welche inhaltlichen und formalen Voraussetzungen Ihre Jahresabrechnung erfüllen muss. Prüfen, Einsicht nehmen, Auskunft verlangen – Die Entlastung sollte nicht leichtfertig erteilt werden! Aus diesem Grund ist Folgendes ratsam: Nehmen Sie Ihre Abrechnung genau unter die Lupe. Sie ahnen gar nicht, wie viele Fehler Sie dort aufdecken können.

28. September 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.