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Betriebskostenabrechnung wird einfacher

Es wird einfacher, eine korrekte Abrechnung zu erstellen: In 2 Urteilen hat der BGH entschieden, dass die Anforderungen an die Vermieter nicht überzogen werden dürfen.

Dies heißt konkret, dass Sie gleichartige Betriebskosten ab sofort zusammenfassen dürfen. Denn der normale Mieter versteht die Abrechnung dennoch, so die Meinung der Richter.

Genau das aber ist der Punkt: Wie schlau muss Otto Normalmieter denn sein, damit er die Abrechnung verstehen kann und diese also wegen ihrer Verständlichkeit als „ordnungsgemäß“ durchgeht?

Der BGH antwortet darauf: „Der normale Mieter ist durchschnittlich gebildet, und weder juristisch noch betriebswirtschaftlich geschult“ (Beschluss v. 23.09.09, Az. VIII ZA 2/08).

Betriebskosten dürfen zusammengefasst werden

Schon seit Längerem herrscht Uneinigkeit darüber, ob Sie die bis zu 14 verschiedenen kalten Betriebskosten tatsächlich alle einzeln in Ihrer Abrechnung aufführen müssen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) diese Frage zumindest hinsichtlich der Positionen Frisch- und Abwasserkosten geklärt (BGH, Urteil v. 15.07.09, Az. VIII ZR 340/08).

Diese beiden Positionen dürfen Sie nämlich in Ihrer Abrechnung zusammenfassen.

Im konkreten Fall forderte ein Vermieter von seinem Mieter eine Nachzahlung von Nebenkosten.

In der Abrechnung wurden die Wasser- und Abwasserkosten insgesamt nach dem ermittelten Frischwasserverbrauch aufgeteilt, eine Unterteilung der Kosten in Frischwasser und Abwasser gab es nicht.

Der Mieter verweigerte daher die geforderte Nachzahlung.

Der BGH gab dem Vermieter Recht. Frisch- und Abwasser müssen in der Betriebskostenabrechnung nicht zwingend als zwei getrennte Positionen aufgeführt werden.


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Das gilt zumindest dann, wenn der gemessene Frischwasserverbrauch als Berechnungsgrundlage ebenso für die Frischwasser- wie auch für die Abwasserkosten dient.

Die Karlsruher Richter sind der Meinung, dass der Aspekt der Verständlichkeit trotz Zusammenfassung der beiden Positionen nach wie vor voll gegeben und die Abrechnung deshalb korrekt ist.

Allerdings: Sie dürfen die beiden Positionen nur zusammenfassen, wenn das Abwasser nach dem gemessenen Frischwasserverbrauch berechnet wird.

Sofern dies nicht der Fall ist, müssen Sie Frisch- und Abwasser nach wie vor als zwei getrennte Positionen aufführen.

Geben Sie alle Punkte der Abrechnung korrekt an

Wie Sie wissen, sind die Anforderungen der Rechtsprechung an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung enorm hoch:

Benennung der Gesamtkosten, Erläuterung von Verteilerschlüssel, Abzug der geleisteten Vorauszahlungen und so weiter.

Alle diese Punkte müssen Sie in Ihrer Abrechnung in korrekter Weise angeben. Machen Sie bei einzelnen Positionen Fehler, führt das zwar im Zweifel nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung.

Sie können die Kosten der fehlerhaft angegebenen Position aber nicht an Ihren Mieter weitergeben.

Mit anderen Worten: Sie bleiben auf diesen Kosten sitzen.

Vermieter fasste Abrechnung für benachbarte Gebäude zusammen

Als Vermieter nicht preisgebundenen Wohnraums können Sie ab sofort bei der Betriebskostenabrechnung mehrere zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen.

Und zwar auch dann, wenn nur für einzelne Kostenarten ein technisches Bedürfnis hierzu besteht.

So hat es der BGH in einem aktuellen Grundsatzurteil entschieden (BGH, Urteil v. 20.10.10, Az. VIII ZR 73/10).

Folgender Fall wurde damit entschieden: Der Eigentümer dreier benachbarter Gebäude (Hausnummern 57, 59 und 61), in denen sich Wohnungen befinden, erstellte über mehrere Jahre für alle 3 Gebäude jeweils gemeinsame Betriebskostenabrechnungen.

Dabei fasste er jeweils für das Abrechnungsjahr die Gesamtkosten sämtlicher Gebäude zusammen und verteilte diese auf die Mieter in allen 3 Gebäuden.

Die Wohnungen sind in allen Objekten weitgehend baugleich. Die Heizung, die alle 3 Gebäude versorgt, befindet sich im Gebäude Nr. 59.

Der Mieter einer Wohnung im Haus Nr. 59 meint, dies sei nicht ordnungsgemäß. Der BGH gab jedoch dem Vermieter Recht.

Vorteil für Vermieter, keine Nachteile für Mieter

Vermieter preisfreien Wohnraums sind nach billigem Ermessen berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist.

Insofern war der Vermieter im Urteilsfall nicht darauf beschränkt, nur die Heizkosten für alle 3 Gebäude zusammen abzurechnen.

Denn § 556 BGB beschränkt einen Vermieter nicht darauf, eine gebäudebezogene Abrechnung nur vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gründen unvermeidbar ist.

Zumal eine Abrechnung für mehrere Wirtschaftseinheiten in der Regel auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB entspricht, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile auch für den Mieter ergeben.

Eine Abrechnung für mehrere Wirtschaftseinheiten zu erstellen, ist einfacher.

Hiervon sollten Sie Gebrauch machen, wenn die einzelnen Wirtschaftseinheiten zueinander in der Kostenverursachung keine gravierenden Unterschiede machen.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.