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Betriebskostenumlage ändern: Sogar ohne Zustimmung des Mieters möglich

Damit Sie Betriebskosten neben der Miete auf Ihren Mieter umlegen können, treffen Sie mit ihm eine entsprechende Vereinbarung. Mancher Vermieter stellt jedoch im Lauf des Mietverhältnisses fest, dass die ursprünglich getroffene Vereinbarung lückenhaft ist oder nicht mehr auf die inzwischen geänderten Verhältnisse passt.

Die gute Nachricht für Sie: In diesen 5 Fällen dürfen Sie die Vereinbarung sogar ohne die Zustimmung Ihres Mieters ändern:

Fall 1: Heiz- und Warmwasserkosten müssen Sie nach Verbrauch abrechnen

Selbst wenn Ihr Mietvertrag bisher keine Umlagevereinbarung enthält: In Zukunft können Sie Ihren Mieter für verbrauchsabhängige Betriebskosten separat zahlen lassen. Für die Heiz- und Warmwasserkosten schreibt die Heizkostenverordnung dies sogar verbindlich vor.

Sie sind demzufolge verpflichtet, Messgeräte für Heizung und Warmwasser in Ihren Mietobjekten installieren zu lassen und die Kosten unter Berücksichtigung der gemessenen Verbräuche abzurechnen. Die Abrechnung erfolgt dann in der Weise, dass Sie einen Anteil von 50% bis 70% – bei ausdrücklicher Vereinbarung auch darüber hinaus – nach Verbrauch abrechnen. Den übrigen  Kostenanteil legen Sie nach Fläche um (§§ 2, 4, 6 HeizKV).

Bitte beachten Sie: Diese Betriebskosten dürfen Sie nicht zusätzlich zu der bisher vom Mieter gezahlten Miete verlangen. Vielmehr müssen Sie die vom Mieter gezahlte Miete um den darin enthaltenen Anteil für die Heiz-und Warmwasserkosten bereinigen.

Die Differenz zur bisherigen Miete zahlt der Mieter in Zukunft als Vorauszahlung, über die Sie dann jährlich abrechnen. Diese Umstellung müssen Sie dem Mieter vor Beginn der 1. Abrechnungsperiode in Textform mitteilen.

Fall 2: Stellen Sie weitere Betriebskosten auf Verbrauchsabrechnung um

Nicht nur bei Heizung und Warmwasser ist eine Messung des Verbrauchs üblich. Auch der  Kaltwasserverbrauch wird in neuen Immobilien bereits individuell erfasst.

In einigen Bundesländern ist darüber hinaus eine Nachrüstung von Bestandsimmobilien mit Kaltwasserzählern vorgeschrieben. Ebenso nimmt die Messung und Abrechnung der Müllverursachung nach Gewicht oder Volumen zu.

Haben Sie in Ihrer Immobilie die technischen Voraussetzungen für die Erfassung des Verbrauchs oder der Verursachung bestimmter Betriebskostenarten geschaffen, dürfen Sie den Mieter entsprechend verbrauchsabhängig an diesen Betriebskosten beteiligen (§ 556a BGB). Es spielt dabei keine

Rolle, ob diese Betriebskosten bisher in der Grundmiete enthalten waren oder ob sie nach einem anderen Verteilungsschlüssel, etwa der Wohnfläche oder der Personenzahl, abgerechnet wurden.

Auch hier informieren Sie Ihren Mieter vorab, dass Sie in Zukunft die entsprechenden Kosten nach den gemessenen Verbräuchen auf die Mieter verteilen werden. Eine Kostenverteilung zu 100% nach Verbrauch ist dabei möglich und vereinfacht für Sie die Abrechnungsarbeit, sie ist aber nicht zwingend notwendig.


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Beispielsweise können Sie Fixkostenanteile, etwa für die Zählermiete, stattdessen nach Quadratmetern Wohnfläche oder nach Anzahl der Parteien verteilen. Geben Sie deutlich an, nach welchem Umlegungsmaßstab die Verteilung künftig erfolgen soll. Die Umstellung darf nicht zu einer verdeckten Mieterhöhung zulasten des Mieters führen.

Rechnen Sie daher Kosten, die bisher in der Grundmiete enthalten waren, heraus und behandeln Sie sie künftig als Vorauszahlungen, über die Sie jährlich abrechnen.

Ihr Vorteil: Hohe Verbräuche oder Kostensteigerungen schmälern ab jetzt nicht mehr Ihre Nettomieteinnahmen, sondern sind nach entsprechender Jahresabrechnung unmittelbar vom Mieter auszugleichen.

Fall 3: Neue Betriebskosten muss oft Ihr Mieter zahlen

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass im Lauf des Mietverhältnisses einzelne Betriebskostenarten erstmals entstehen.

Beispiel:

Der Vermieter stellt für Arbeiten, die er bisher selbst und ohne Berechnung erledigte, einen Hausmeister ein. Oder: Für das Gebäude wird erstmals eine Sach- und Haftpflichtversicherung abgeschlossen, deren Kosten nun umgelegt werden sollen. Diese neu entstehenden Betriebskosten sind von Ihrem Mieter immer dann zu zahlen, wenn

  • die Umlegbarkeit der betreffenden Betriebskostenart in Ihrem Mietvertrag bereits vereinbart ist oder
  • Ihr Mietvertrag allgemein darauf verweist, dass der Mieter die Betriebskosten bzw. die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu tragen hat, oder
  • Ihr Mietvertrag eine sogenannte Öffnungsklausel enthält, die die Umlegbarkeit neu entstehender Betriebskosten ausdrücklich regelt.

Fall 4: Folgekosten nach einer Modernisierung dürfen Sie umlegen

Neue Betriebskosten entstehen mitunter als Folge einer Modernisierung.

Beispiele:

Im Gebäude wird ein Fahrstuhl eingebaut. Die Mietwohnungen werden mit Breitbandkabelanschlüssen ausgestattet. Rauchmelder werden installiert, die regelmäßig zu warten sind.

Selbstverständlich dürfen Sie die neuen Betriebskosten – wie in Fall 3 – Ihrem Mieter in Rechnung stellen, wenn schon der Mietvertrag eine entsprechende Umlage regelt. Aber hier geht noch mehr: Selbst wenn im Mietvertrag die neue Betriebskostenart noch nicht als umlagefähig vereinbart ist, können Sie den Mieter mit den neuen Betriebskosten belasten, sofern dieser zur Duldung der Modernisierung verpflichtet war.

Dies hat der BGH bereits für die Ausstattung eines Mietwohngebäudes mit Breitbandkabelanschluss entschieden (Urteil v. 27.06.07, Az. VIII ZR 202/06). Das Urteil ist so auch für andere  Modernisierungsmaßnahmen anwendbar.

Fall 5: einseitige Änderung des Verteilungsschlüssels erlaubt

Haben Sie einen Verteilungsschlüssel für die einzelnen Betriebskostenarten vereinbart, sind Sie im Allgemeinen daran gebunden. Eine Änderung ist Ihnen dann nur mit Zustimmung aller betroffenen Mieter möglich. Abweichend von diesem Grundsatz, dürfen Sie die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten in bestimmten Fällen einseitig, also ohne Zustimmung der Mieter, neu regeln (§ 6 Abs. 4 HeizKV).

Das Gesetz erlaubt die einseitige Änderung der Kostenverteilung, wenn Sie

  • bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie durchgeführt haben,
  • eine Vorerfassung nach Nutzergruppen einführen oder
  • sonstige sachgerechte Gründe geltend machen können.

Als sonstiger sachgerechter Grund ist dabei insbesondere anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten unter den Wohnungseigentümern per Beschluss neu regelt. Dann dürfen Sie diese Änderung – vorausgesetzt sie ist sachgerecht und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung – durch einseitige Erklärung an Ihren Mieter weitergeben.

Bitte beachten Sie: Rechnen Sie Betriebskosten jahrelang abweichend von der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung ab, tritt hierdurch im Allgemeinen keine Vertragsänderung ein. Ihr Mieter kann also auch nach vielen Jahren noch geltend machen, dass beispielsweise die Umlage der Grundsteuer nicht vereinbart ist, und mit diesem Argument eine Nachzahlung in entsprechender Höhe ablehnen.

Umgekehrt dürfen auch Sie ab jetzt die Versicherungskosten abrechnen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist, selbst wenn Sie diese Kosten jahrelang in Ihrer Abrechnung „vergessen“ hatten. Ihr Vorteil: Falls Ihnen eine Änderung der Betriebskostenumlage aufgrund der hier genannten  Voraussetzungen nicht möglich ist, lohnt immer der Versuch, mit dem Mieter eine gesonderte Vereinbarung über die Kosten zu treffen.

4. August 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.