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Betriebskostenverordnung: Von der Schätzung bis zur Versicherung

Im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung Ihrer Immobilie werden Sie spätestens bei Ihrer jährlichen Betriebskostenabrechnung mit konkreten Einzelfragen konfrontiert.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält insgesamt 17 Positionen, die gegenüber dem Mieter umlagefähig sind.

Die Formulierungen in dieser Regelung helfen Ihnen aber häufig allein nicht weiter, wenn es darum geht, ob Sie bestimmte Kosten an Ihren Mieter weitergeben dürfen, die Ihnen in Rechnung gestellt worden sind.

Das Ziel dieses Beitrages ist es, Sie schnell und übersichtlich „von A-Z“ unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und neuerer Entwicklungen über die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten und deren Abrechnung zu informieren.

In diesem Artikel geht’s von der Schätzung bis zur Versicherung.

Schätzung

Grundsätzlich sind Sie verpflichtet, alle entstandenen Betriebskosten konkret abzurechnen. Einen Sonderfall der Verbrauchsschätzung sieht aber die Heizkostenverordnung vor.

Siehe unter „Kürzungsrecht des Mieters nach der Heizkostenverordnung“.

Auch in Fällen einer Mischnutzung kann gegebenenfalls eine Schätzung notwendig sein, um die Betriebskosten von gewerblich genutzten Räumen von den Betriebskosten für den Wohnraum abzugrenzen. Siehe auch „Mischnutzung“.

Betriebskostenverordnung: Schönheitsreparaturen

Wenn Sie Ihren Mieter im Mietvertrag nicht verpflichtet haben, die Schönheitsreparaturen auszuführen, sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, diese Arbeiten im Rahmen Ihrer Instandhaltungspflicht zu erbringen bzw. erbringen zu lassen.

Dies gilt auch, wenn die Regelung im Mietvertrag unwirksam ist, weil so genannte „starre Fristen“ zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vereinbart worden wären.

In solchen Fällen wären Sie dann auch nicht berechtigt, die daraus entstehenden Kosten als Betriebskosten umzulegen.

Sonstige Betriebskosten

In der Betriebskostenverordnung ist nicht geregelt, was konkret unter „Sonstigen Betriebskosten“ zu verstehen ist.

Wichtig: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes müssen Sie als Vermieter allerdings bereits bei Vertragsschluss im Einzelnen aufgeführt haben, welche „Sonstigen Betriebskosten“ anfallen, um sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gegenüber Ihrem Mieter geltend machen zu können.


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Nur dann sind diese Kosten als Betriebskosten umlagefähig.

Beispiel: „Als sonstige Betriebskosten gemäß §§ 1,2 Betriebskostenverordnung fallen zurzeit die Kosten für die Dachrinnenreinigung und die Überprüfung und Wartung des Feuerlöschers an.“

Übersendung von Kopien der Abrechnungsunterlagen

Ihr Mieter hat das Recht, die Unterlagen Ihrer Betriebskostenabrechnung, d. h. die Originalbelege der Rechnungen der Stadtwerke etc., bei Ihnen oder Ihrer Hausverwaltung einzusehen.

Es kommt jedoch immer häufiger vor, dass Mieter oder deren Rechtsanwälte bzw. Mietervereine die Übersendung von Kopien der Abrechnungsunterlagen anstelle der Einsicht verlangen.

Rechtsprechung zu Einzelfragen in diesem Bereich. Folgende Positionen sind von Gerichten als sonstige Betriebskosten anerkannt worden:

  • Kosten der Dachrinnenreinigung
  • Kosten der Überprüfung und Wartung des Feuerlöschers einschließlich des Austausches des Löschmittels
  • Kosten für die Überprüfung und Wartung von Blitzschutzanlagen
  • Kosten für die Überprüfung und Wartung von Brandund Rauchmeldern, Rauchabzügen und Sprinkleranlagen
  • Kosten für die Wartung von Regelanlagen (Temperaturregelung in gemeinschaftlich genutzten Räumen der Mietsache)
  • Kosten der Rückstausicherung
  • Kosten für eine Sauna oder ein Schwimmbad

Gesetzlich ist nur im Bereich des preisgebundenen Wohnraums („Sozialer Wohnungsbau“) geregelt, dass ein Mieter ein Wahlrecht zwischen der Einsichtnahme und der Übersendung von Kopien hat.

Für den übrigen Bereich, d. h. den so genannten frei finanzierten Wohnungsbau, gibt es keine entsprechende Regelung.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kann ein Mieter grundsätzlich nicht die Übersendung von Kopien der Belege zur Betriebskostenabrechnung verlangen.

Eine Ausnahme besteht nur, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters oder der Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann, z. B. wenn der Mieter an einem anderen Ort wohnt.

Versicherungen

Die Rechtsprechung hat bisher insbesondere folgende Versicherungen, die nicht ausdrücklich im Katalog der Betriebskostenverordnung erwähnt sind, als Betriebskosten anerkannt:

Prämien für die folgenden Versicherungen sind dagegen z. B. keine Betriebskosten:

Vor allem für größere Wohnanlagen kann eine Versicherung gegen Vandalismusschäden nötig werden.

Sie sollten in einem solchen Fall in Ihrer Betriebskostenabrechnung die Prämie als Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung ansetzen.

  • gegen Schwamm- und Hausbock
  • gegen Schäden an Fernmelde-, Alarm- und Brandanlagen
  • gegen Beschädigung von Gemeinschaftsantennen (Parabolantennen)
  • gegen Schäden an der Aufzugsanlage
  • Rechtsschutz
  • Vermögensschäden

15. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.