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Betriebskostenvorauszahlungen: So erhöhen Sie rechtssicher

Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie die Vorauszahlungen der Betriebskosten rechtssicher erhöhen.

Über Vorauszahlungen haben Sie, im Gegensatz zur Betriebskostenpauschale, jährlich eine Abrechnung zu erstellen.

Aus der Abrechnung kann Ihr Mieter sehen, ob er noch etwas nachzuzahlen hat oder ob ihm ein Guthaben zusteht.

So könnte eine vertragliche Vereinbarung über eine Vorauszahlung lauten:

Neben der Miete ist eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 250 € für Wasser, Gebäudeversicherung, Straßenreinigungsgebühren, Müll und Grundsteuern zu zahlen.

Vor diesem Problem stehen Sie

Genau wie im Fall der Pauschale möchten Sie auch eine Vorauszahlung anpassen können. Falls Sie erhöhte Zahlungen leisten, möchten Sie diese von Ihrem Mieter ersetzt verlangen.

Gerade bei insolventen Mietern können hohe Nachzahlungsbeträge bei Vorlage der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu bösen Überraschungen führen. Zahlungen bleiben aus – und Sie auf den Kosten sitzen.

So machen Sie es Schritt für Schritt richtig

1. Schritt: Prüfen Sie, ob Sie eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart haben. Im Gegensatz zur Pauschale liegt eine Vorauszahlung dann vor, wenn Ihr Mieter zur Abgeltung der Betriebskosten einen monatlichen Betrag zahlt, über den Sie abrechnen sollen.

Wichtig: Eine Erhöhungsmöglichkeit der Betriebskostenvorauszahlung müssen Sie nach dem Gesetz nicht im Mietvertrag vereinbaren!

Auch hier gilt: Nicht alle Kosten sind umlegbar

2. Schritt: Schauen Sie im Mietvertrag nach, welche Betriebskosten dort genannt werden. Nur die dort aufgeführten Kosten dürfen Sie umlegen. Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören, wie bei der Pauschale, nicht dazu.


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Nachträgliche Kosten in Mietvertrag einbeziehen

3. Schritt: Prüfen Sie auch im Fall der Vorauszahlung die nachträglich entstandenen Kosten. Erst nach Abschluss des Mietvertrags neu entstandene Betriebskosten muss Ihr Mieter nur zahlen, wenn diese im Mietvertrag vereinbart worden sind.

So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Im Urteilsfall ging es um eine Sach- und Haftpflichtversicherung, die erst nach Mietbeginn abgeschlossen wurde.

In dem Mietvertrag war Folgendes vereinbart:

Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.

Der BGH entschied, dass der Mieter die entsprechenden Kosten deshalb (anteilig) zahlen muss. Denn nach den gesetzlichen Vorschriften der Betriebskostenverordnung gehören die Prämien dieser Versicherungsart zu den Betriebskosten (BGH, Urteil v. 27.09.08, Az. VIII ZR 80/06).

Anpassung nur nach Abrechnung möglich

4. Schritt: Achten Sie unbedingt auf den richtigen Zeitpunkt der Erhöhung.

Denn: Nur nach einer Betriebskostenabrechnung können Sie eine Anpassung vornehmen. Eine Frist besteht für Sie nicht. Sie sollten eine Erhöhung jedoch zeitgleich mit der Vorlage der Betriebskostenabrechnung verlangen.

5. Schritt: Berechnen Sie die Erhöhung.

Sie können eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlung schriftlich auf eine angemessene Höhe verlangen.

Das bedeutet, aus der Betriebskostenabrechnung über die vorangegangene Periode muss sich ergeben, dass die geleisteten Vorauszahlungen in Folge stark gestiegener Betriebskosten den tatsächlich anfallenden Betriebskosten nicht mehr entsprechen.

Dafür muss Ihre Betriebskostenabrechnung über die vorangegangene Periode prüffähig sein. Andernfalls kann Ihr Mieter die Leistung von erhöhten Vorauszahlungen verweigern.

Sie dividieren den jährlichen Erhöhungsbetrag durch 12 und haben den neuen, von Ihrem Mieter geschuldeten Monatsbetrag.

Abrechnungsfrist beachten

Haben Sie die Abrechnungsfrist von einem Jahr für die Betriebskostenabrechnung versäumt, haben Sie keinen Anspruch auf Erhöhung der Vorauszahlungen. Ihrem Mieter muss die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.

Liegen die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Vorauszahlungen vor, schuldet Ihr Mieter den erhöhten Betrag erstmals mit dem Beginn des auf Ihre Erklärung folgenden übernächsten Monats.

6. Schritt: Sie beachten, dass

  • Sie auch bei einer Veränderung der Betriebskostenvorauszahlung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit wahren,
  • eine Anpassung auch durch eine Ermäßigung bei sinkenden Betriebskosten von Ihnen durchzuführen ist,
  • Ihrem Mieter trotz einer Erhöhung kein Sonderkündigungsrecht zusteht und
  • für preisgebundenen Wohnraum die Erhöhungsmöglichkeit in § 20 Abs. 4 Neubaumietenverordnung (NMV) abweichend zu dem Dargestellten geregelt ist.

Erhöhung persönlich unterschreiben

7. Schritt: Sie fertigen ein Schreiben an Ihren Mieter und verlangen eine Anpassung der Vorauszahlungen. Auch hierbei ist es ganz wichtig, dass Sie dieses Schreiben persönlich unterzeichnen.

8. Schritt: Sie stellen das Erhöhungsverlangen rechtssicher zu, am besten durch einen vertrauenswürdigen Boten. Dann können Sie den Zugang auf jeden Fall beweisen.

18. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.