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Beugen Sie einer Mietminderung bereits im Mietvertrag rechtssicher vor

Vertragliche Einschränkungen der Mietminderung sind im Rahmen von Wohnraummietverträgen nicht möglich.

Würden Sie in Ihren Mietvertrag eine Klausel aufnehmen, nach der eine Mietminderung wegen Mangelhaftigkeit der Wohnung oder aber wegen dem von der Nachbarbaustelle zu erwartenden Lärm ausgeschlossen ist, wäre diese unwirksam.

Dennoch haben Sie eine mietvertragliche Gestaltungsmöglichkeit, die Ihrem Mieter das Recht zur Mietminderung nimmt.

Das Recht Ihres Mieters ist bei solchen Mängeln ausgeschlossen, die ihm bekannt sind.

Nehmen Sie daher eine Klausel in Ihren Vertrag auf, in der Sie Ihrem Mieter bekannte Mängel aufführen.

Praxisbeispiel

Auf dem Nachbargrundstück wird in Kürze ein Mehrfamilienhaus gebaut. Nehmen Sie Folgendes in den Mietvertrag auf:


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Dem Mieter ist bekannt, dass in der Nachbarschaft ein Mehrfamilienhaus errichtet wird, was eine nicht unerhebliche Lärmbelästigung mit sich bringen kann.

Auf diese Weise ist Ihrem Mieter das Recht zur Mietminderung genommen, da der Mangel als bekannt vorausgesetzt wird.

Keine Minderung ohne Vorbehalt des Mieters

Möchte sich Ihr Mieter hier sein Recht zur Mietminderung erhalten, muss er sich dies vorbehalten. Erfolgt ein solcher Vorbehalt nicht, ist er zur Minderung der bekannten Mängel nicht mehr berechtigt.

Eine allgemeine Klausel im Mietvertrag, wie etwa „Gewährleistungsrechte bleiben vorbehalten“ reicht hier allerdings nicht aus; vielmehr muss er die Mängel wegen derer er sich die Minderung vorbehalten möchte, konkret benennen.

Im Gewerberaummietrecht können Sie Mietminderungen vertraglich ausschließen

Anders als im Wohnraummietrecht können Sie in Gewerberaummietverträgen das Recht zur Mietminderung mit Hilfe einer mietvertraglichen Klausel rechtswirksam beschränken.

Vorsicht: Nicht jeder Minderungsausschluss ist wirksam

Aber Vorsicht, auch hier ist nicht jeder Ausschluss rechtswirksam. So hat der BGH die folgende Klausel für unwirksam erklärt:

Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z. B. Umsatz- und Geschäftsrückgang).

(BGH, Urteil v. 23.04.08, Az. XII ZR 62/06).

Unangemessene Benachteiligung vermeiden

Nach Ansicht der Karlsruher Richter war diese formularmäßige Klausel so auszulegen, dass sie die Minderung vollständig ausschließe und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belasse. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen und sei deswegen unwirksam.

Das heißt, der Ausschluss der Minderung bei Geschäftsräumen ist nur dann möglich, wenn die entsprechende Klausel hinreichend deutlich macht, dass das Recht des Mieters zur Rückforderung der überzahlten Miete unberührt bleibt. Auch unklare oder mehrdeutige Klauseln sind zulasten des Verwenders auszulegen.

Unklar war in diesem Fall, ob sich der Ausschluss der Mietminderung nur auf das Verbot des sofortigen Vollzugs der Minderung durch Abzug von der Miete bezieht oder ob dem Mieter auch das spätere Rückforderungsrecht zu viel gezahlter Miete genommen werden soll.

Hätte der Vermieter die Klausel mit folgendem Zusatz versehen: „Das Recht zur Rückforderung überbezahlter Miete bleibt hiervon unberührt“, wäre die Klausel wirksam gewesen und das Recht des Mieters zur Minderung wäre ausgeschlossen gewesen.

7. August 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.